Năm 2007, Công ty Cổ phần Phát triển và Kinh doanh Nhà (HDTC) cùng đối tác là Công ty P&D Korea Co.,Ltd (công ty P&D) và Công ty Lucky Việt Nam Construction Co., Ltd (LVC) thành lập Công ty TNHH Quy hoạch và Phát triển nhà Việt Nam - Hàn Quốc (VK Housing) để thực hiện triển khai dự án The Mark.

Ngày 30/08/2007, VK Housing được UBND TP.HCM cấp Giấy chứng nhận đầu tư lần đầu số 411022000109 để thực hiện dự án The Mark với tổng mức đầu tư 79.000.000 USD, vốn góp để thực hiện dự án là 23.868.439 USD. Trong đó, HDTC góp 20% vốn; Công ty LVC góp18%, Công ty P&D góp 62% vốn góp.

Trong số vốn điều lệ 23,1 triệu USD của VK Housing, ngoài HDTC góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì hai doanh nghiệp Hàn Quốc chưa góp đủ vốn đã đăng ký. Điều này dẫn tới việc HDTC phải mang cả lô đất dự án The Mark đi thế chấp giúp VK Housing vay Công ty DWS Star Bridge Co., Ltd (DWS – doanh nghiệp của Hàn Quốc) - 15 tỷ Won. Do DWS không có chức năng ngân hàng nên đã ủy thác cho Woori bank nhận và quản lý phần tài sản thế chấp của HDTC, có trả phí hằng năm.

Tài sản thế chấp cho khoản vay là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại dự án The Mark Quận 7.

Sau khi được giải ngân, VK Housing chi phí bất hợp lý, không đúng quy định làm dự án mất cân đối tài chính nghiêm trọng. Bản thân HDTC cuối năm 2016 đã phải bỏ tiền túi hoàn trả toàn bộ 400 tỷ đồng cho ngân hàng Woori của Hàn Quốc để chuộc lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, sau khi HDTD thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản vay cho đối tác thì trong mấy ngày qua, công ty DWS đã làm đơn ‘kêu cứu’ báo chí, nói rằng  ngân hàng Woori đã chiếm đoạt 400 tỷ đồng của công ty này, trả sổ đỏ cho HDTC mà chưa có sự đồng ý của bên cho vay.

Trái với “tố cáo” của DWS, đại diện HDTC khẳng định công ty chỉ giới hạn của khoản bảo lãnh là 15 tỷ Won, tương đương 300 tỷ đồng chứ không phải 400 tỷ như đòi hỏi mới đây của DWS. Theo đó, Khoản 3, Điều 2, Hợp đồng bảo lãnh ngày 4/12/2009 quy định: ‘Các bên bảo lãnh bảo đảm thanh toán đầy đủ và đúng hạn với điều kiện giới hạn của bảo lãnh là 15 tỷ won’. Theo đại diện HDTC, thực tế, VK Housing chỉ được giải ngân khoảng 12 tỷ Won, chứ không phải 15 tỷ Won như hợp đồng đã ký.

Đặc biệt, trước khi các bên ký hợp đồng với khoản vay nước ngoài xảy ra, thì ngày 5/10/2010, VK Housing đã có đơn Đăng ký khoản vay số 07/07 và hồ sơ giải trình gửi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) xin ý kiến đối với hợp đồng này.

Trả lời VK Housing về việc đăng ký khoản vay nước ngoài nói trên, tại văn bản số 1215 ngày 10/7/2018 do ông Phí Đăng Minh, Phó vụ trưởng Vụ Quản lý Ngoại hối – NHNN – cho biết: không được dùng Quyền sử dụng đất để làm tài sản đảm bảo cho khoản vay nước ngoài vì chưa được pháp luật hiện hành Việt Nam cho phép. Công ty tự chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu không thực hiện đúng các quy định hiện hành có liên quan đến tài sản đảm bảo cho khoản vay nước ngoài.

Dù có văn bản trả lời của NHNN Việt Nam, nhưng sau đó VK Housing vẫn ký hợp đồng vay 15 tỷ với DWS và dùng ‘sổ đỏ’ tại dự án The Mark làm tài sản thế chấp.

Theo luật sư Nguyễn Thế Truyền, Giám đốc Công ty Luật Hợp Danh Thiên Thanh, Khoản 1 Điều 8 Thông tư 12/2014/TT-NHNN ngày 31/3/2014 của Ngân hàng Nhà nước quy định “Các giao dịch bảo đảm cho khoản vay nước ngoài không trái với các quy định hiện hành có liên quan của pháp luật Việt Nam”.

Khoản 1 Điều 4 Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định “Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch”.

Tuy nhiên tại Điều 5 Luật Đất đai 2013, cá nhân, tổ chức nước ngoài không thuộc đối tượng là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Do vậy trường hợp doanh nghiệp, tổ chức Việt Nam dùng Quyền sử dụng đất để làm tài sản đảm bảo cho khoản vay nước ngoài, khi giải quyết tranh chấp tại các cơ quan tài phán của Việt Nam, hợp đồng thế chấp tài sản để đảm bảo cho hợp đồng vay sẽ bị vô hiệu.

Đồng quan điểm nói trên, Luật sư Lê Văn Kiên, Văn phòng Luật sư Ánh Sáng Công Lý cho biết, khi Ngân hàng Nhà nước có văn bản hướng dẫn và lưu ý không được dùng quyền sử dụng đất để làm tài sản đảm bảo cho khoản vay nước ngoài nhưng các bên vẫn ký kết hợp đồng với nhau, giải ngân tiền và lấy ‘sổ đỏ’ làm tài sản đảm bảo thì đã có dấu hiệu vi phạm, trái với  quy định của Luật Các tổ chức tín dụng. Do đó, hợp đồng này có thể xem là vô hiệu vì không tuân thủ các nguyên tắc căn bản pháp lý về tín dụng.

Woori bank trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đúng luật

Ngày 28/12/2016, HDTC đứng ra trả thay khoản vay với số tiền tương đương 400 tỷ đồng cho Wooribank và DWS để nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HDTC vẫn là chủ sở hữu khu đất và trong nội dung thay đổi trên giấy chứng nhận có ghi: “Xóa nội dung đăng ký thế chấp ngày 09/12/2009”. Các chuyên gia pháp lý khẳng định, việc Wooribank đã nhận đủ 400 tỷ đồng của khoản vay và trả lại sổ đỏ cho HDTC là kịp thời và hoàn toàn đúng pháp luật.