Kinh doanh, mua bán bất động sản qua sàn liệu có khả thi?

"Siết" giám sát giao dịch BĐS qua sàn

Nói về quy định kinh doanh BĐS phải thông qua sàn, ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa góp ý, việc kinh doanh BĐS phải thông qua sàn nên là điều bắt buộc ở Việt Nam. Bởi vì, người Việt Nam dùng các công cụ như: tik tok, zalo, facebook… để tiếp thị, quảng bá BĐS. Tuy nhiên, đây là những thông tin không thể quản lý, kiểm soát.

Ngoài ra, kinh doanh BĐS phải thông qua sàn còn giúp Nhà nước có thể quản lý, giám sát, từ đó chống thất thoát thuế, dự báo thị trường.

Còn theo ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - Phụ trách khu vực miền Trung, vấn đề này không phải là can thiệp hành chính vào thị trường mà là tổ chức lại thị trường để trở nên hiệu quả và minh bạch hơn, khắc phục các khiếm khuyết vốn có của thị trường.

Theo ông Bình, các chế tài về sự minh bạch thoạt nhìn có vẻ như hạn chế các chủ đầu tư, nhưng về dài hạn sẽ giảm bớt chi phí cho chủ đầu tư trước sự cạnh tranh không lành mạnh, nhờ việc hình thành các rào cản xâm nhập thị trường khi chưa đủ điều kiện cần thiết.

Các yêu cầu quy định này sẽ là bước sàng lọc, loại bỏ bớt phần lớn các chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai dự án nhưng vẫn tham gia phát triển BĐS, làm thị trường trở nên rủi ro, thiếu kiểm soát và chi phí giao dịch tăng cao.

Bên cạnh đó, quy định giao dịch qua sàn không làm giảm tính cạnh tranh, các sàn giao dịch phải đạt tiêu chuẩn theo quy định của Luật, cũng như phải đảm bảo tính cạnh tranh để được bán hàng cho chủ đầu tư, nên phải vừa nỗ lực để đạt các tiêu chuẩn về minh bạch, thuận tiện cho khách hàng trong quá trình bán hàng, vừa phải đảm bảo có chi phí hợp lý, phù hợp với thông lệ vốn có của thị trường để các chủ đầu tư lựa chọn.

"Quy định giao dịch qua sàn không gia tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán. Đây là chi phí các chủ đầu tư có uy tín và có năng lực từ trước tới nay vẫn phải bỏ ra để phục vụ khách hàng của mình và tăng uy tín cho mình. Việc tạo ra một cơ chế chung như giao dịch qua sàn sẽ làm chi phí này được sử dụng hiệu quả hơn", ông Bình phát biểu.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay, vấn đề nội dung giao dịch qua sàn, trong đề xuất đã đặt ra 2 hình thức. Theo đó, đầu tiên là BĐS có giấy chứng nhận quyền sử dụng (hiện nay giao dịch thông qua công chứng); còn các loại dự án mà không có giấy chứng nhận thì phải thông qua sàn để khắc phục bất cập trong việc giao dịch BĐS để tránh việc thổi giá, dự án ma, những vấn đề liên quan đến chính sách pháp lý…

Tới đây, tất cả các sản phẩm BĐS sau khi có giao dịch đều kết nối điện tử. Từ đó, Bộ sẽ nắm được trong 1 ngày có bao nhiêu giao dịch, quy mô giao dịch, giá giao dịch...

Theo ông Sinh, hiện, có rất nhiều thông tin, nhưng mỗi thông tin của mỗi tổ chức lại có mục tiêu, mục đích riêng. Bộ Xây dựng là đơn vị có công bố thông tin hằng quý, thông tin này được tập hợp từ các địa phương và có đóng dấu đỏ.

"Thế nhưng, việc công bố đều đặn chỉ là bước ban đầu, để nhìn thấy bức tranh về giá bất động sản, về khối lượng giao dịch; quy mô, đóng góp của lĩnh vực bất động sản cho nền kinh tế là bao nhiêu... cũng còn là một dấu hỏi", ông Sinh nói.

Liên quan đến việc giao dịch quyền sử dụng đất, vừa qua, Bộ Xây dựng cũng đã làm việc với Bộ TNMT và thống nhất giao dịch quyền sử dụng đất thì thực hiện theo Luật về Kinh doanh bất động sản.

Theo đó, các hoạt động này cũng phải thực hiện qua sàn. Ngoài ra, với những quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, có những nội dung liên quan đến giao dịch nhà ở, công trình hình thành có sẵn và hình thành trong tương lai.

Băn khoăn bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai

Tại phiên thảo luận Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đã có 13 ý kiến các doanh nghiệp, hội, chuyên gia, lãnh đạo các địa phương ở khu vực miền Trung đã tập trung vào các nhóm vấn đề của dự thảo Luật này.

Góp ý dự thảo quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, ông Nguyễn Văn Lộc, Tổng Giám đốc Công ty CP Đô thị FPT Đà Nẵng bày tỏ sự quan tâm về vấn đề bảo lãnh khi mua bán nhà hình thành trong tương lai.

Theo ông Lộc, vấn đề ngân hàng bảo lãnh cho chủ đầu tư khi ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai không nên quy định cứng nhắc trong luật mà chỉ nên khuyến khích, vì giữa bên bán và bên mua là hợp đồng dân sự.

"Thực tế như chúng tôi, một nửa là bán cho nhân viên, thế nhưng tự nhiên đưa ra bảo lãnh tại ngân hàng thu phí bảo lãnh, cuối cùng giá thành đẩy vào người mua", ông Lộc nói.

Ông Lộc cũng đề xuất, không nên quy định tất cả chủ đầu tư bán qua sàn mà có thể bán trực tiếp cho khách hàng hoặc bán qua sàn. Bán qua sàn không thay đổi được hành vi mà sàn thu phí, vô hình chung là tăng giá bán lên.

Theo ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa, việc bảo lãnh khi mua bán nhà hình thành trong tương lai còn lỏng lẻo, theo dự thảo luật mới này cũng chưa chặt chẽ. Bởi vì, hiện, không có chủ đầu tư nào thực hiện việc bảo lãnh cam kết với ngân hàng, nếu có bảo lãnh thì đã không có sự kiện cáo của người dân.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa cho rằng, các cơ quan quản lý đang buông lỏng việc này. Khi chủ đầu tư nộp văn bản, Sở Xây dựng kiểm tra, đối chiếu hồ sơ nhận thấy dự án này đủ điều kiện, tuy nhiên, đề nghị chủ đầu tư thực hiện bảo lãnh ngân hàng.

"Thế nhưng, không có chủ đầu tư nào thực hiện và cũng không có chế tài. Từ đó, người dân sẽ chịu thiệt thòi. Trước khi huy động vốn, ngân hàng phải tiến hành bảo lãnh, sau đó nộp toàn bộ hồ sơ lên Sở Xây dựng địa phương. Nếu Sở thấy đầy đủ thì cấp phép huy động vốn, nếu làm được việc đó sẽ hạn chế rất nhiều khiếu nại, khiếu kiện xảy ra", ông Qúy chia sẻ.

Bài liên quan

Tỷ phú Phạm Nhật Vượng thành lập công ty vốn 18.000 tỷ đồng, bán bất động sản lô lẻ

Hàng chục dự án bất động sản ở Quảng Nam chậm tiến độ

Hạ giá loạt bất động sản liên quan ông Phạm Công Danh

Quảng Bình rà soát các dự án bất động sản có quy mô dưới 20ha