"Khan hiếm" nguồn cung

Theo nhận định từ các chuyên gia kinh tế, nếu năm 2020 được xem là năm “khan hiếm” nguồn cung đối với các dự án căn hộ, nhà ở giá tầm trung tại TP.HCM, đặc biệt là căn hộ có giá dao động trên dưới 2 tỷ đồng, thì trong năm 2021 và thời gian tới tình trạng này có thể sẽ tiếp diễn.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp năm 2020 đạt mức thấp nhất trong 5 năm với hơn 25.300 căn, giảm mạnh -38% theo năm do nguồn cung mới hạn chế và lượng hàng tồn thấp.

Mặc dù căn hộ ở mức giá trên dưới 2 tỷ đồng không phải “tuyệt chủng” nhưng số lượng dự án được hình thành trên địa bàn TP.HCM lại khá ít ỏi, nếu muốn sở hữu được những căn hộ đáp ứng được các tiện ích giao thông thuận lợi, kiến trúc hiện đại… ở các khu vực gần trung tâm thành phố và trong bối cảnh giá cả leo thang, nguồn cung “khan hiếm” như hiện nay thì người mua họ biết rằng đây là điều không hề dễ dàng. Do đó, để có thể mua được căn hộ, nhà ở trong tầm giá này nhiều người chấp nhận về các khu vực vùng ven thành phố.

Với mong muốn được sở hữu một căn hộ phù hợp có giá dưới 2 tỷ đồng tại TP.HCM, anh Trân Nhật Linh, một người nhập cư sống tại quận 12 cho biết, trong gần 4 năm sinh sống và làm việc, anh đã cố gắng dành tiền và tìm kiếm nhà ở tại nhiều khu vực gần trung tâm TP.HCM để tiện cho công việc, tuy nhiên, với tình trạng giá cả căn hộ luôn biến động tăng theo thời gian thì anh khó có thể thực hiện được, do đó, anh chỉ có thể hướng đến các dự án căn hộ ở các khu vực phụ cận, vùng ven TP.HCM.

“Giá căn hộ trên dưới 2 tỷ đồng ở gần trung tâm TP.HCM bây giờ thật sự khan hiếm, thậm chí nếu còn thì chỉ mua lại những căn hộ đã cũ, còn những dự án căn hộ mới với tầm giá này thì không còn nữa. Thay vào đó, tôi đang có dự định mua ở các khu vực vùng ven TP.HCM, dù khá xa trung tâm thành phố nhưng ở mức giá dưới 2 tỷ đồng có rất nhiều dự án mở bán”, anh Linh nói.

Thực tế cho thấy, các dự án căn hộ được mở bán hiện nay tại TP.HCM đặc biệt những khu vực gần trung tâm đều ở phân khúc căn hộ cao cấp, có giá dao động từ từ 60-500 triệu đồng/m2. 

Điển hình như dự án Lumière Riverside của Công ty TNHH Khu Liên hợp nhà ở và trung tâm thương mại Parkland tại khu vực Thảo Điền, quận 2, dự kiến mở bán với giá từ 90-115 triệu đồng/m2; hay dự án King Crown Infinity của Công ty CP Đầu tư thương mại dịch vụ Gia Khang, tại quận Thủ Đức, có giá dự kiến không dưới 70 triệu đồng/m2; dự Saigon Sports City (Thủ Thiêm, quận 2) mức giá 95 triệu đồng/m2; đặc biệt dự án The Spirit of Saigon (quận 1), có giá bán lên đến 500 triệu đồng/m2;… Do đó, với những dự án ở mức giá này người lao động, người có thu nhập thấp rất khó để chạm đến.

Mặt khác, ở phân khúc căn hộ, nhà ở tầm trung, phù hợp túi tiền, dù nhu cầu rất lớn nhưng các doanh nghiệp bất động sản lại không "mặn mà" bỏ tiền vào đầu tư vì biên lợi nhuận rất thấp, dẫn đến sản phẩm ở phân khúc này trên thị trường đang dần "khan hiếm".

Lý giải về vấn đề này, trao đổi với Nhadautu.vn TS. Đinh Thế Hiển – Chuyên gia kinh tế cho rằng, việc "khan hiếm" nguồn cung căn hộ, nhà ở tầm trung phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Có thể thấy, các vấn đề đưa ra trong thời gian qua chỉ nhìn thấy ở một góc độ xây dựng nhà để ở cho người có thu nhập trung bình trở xuống, còn ở góc độ đầu tư thì không được đề cập. Trong khi người mua căn hộ sẽ tích hợp giữa mua ở và đầu tư tức khả năng sinh lời. Do đó, chúng ta cần hiểu rõ hơn về vấn đề này, còn nếu mua chỉ để ở thì căn hộ cho thuê sẽ vẫn là giải pháp tốt hơn.

"Trong thời gian qua, các phân khúc nhà bình dân, nhà giá rẻ, nhà cho thuê đáp ứng đúng nhu cầu thực của thị trường, có tính thanh khoản cao. Tuy nhiên, có một nghịch lý là tỷ suất lợi nhuận ở phân khúc này thấp hơn nhiều so với phân khúc cao cấp. Dẫn đến nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chuyển hướng từ phân khúc bình dân sang phân khúc cao cấp. Đó là một trong những nguyên nhân dẫn đến thiếu nguồn cung căn hộ, nhà giá rẻ", TS. Đinh Thế nhận định.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Đại Phúc Land cho rằng, thời điểm hiện nay rất khó để kiếm được những căn hộ với mức giá 30 triệu đồng/m2 ở các khu đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, bởi ở tầm giá này được xem là đã “lỗi thời”. Mặt khác, các chi phí đầu vào như giá đất tăng, chi phí tài chính tăng, thời gian thực hiện dự án lâu,... dẫn đến các doanh nghiệp bất động sản không còn muốn đầu tư vào phân khúc này.

“Khi đầu tư, kinh doanh, việc đầu tiên các doanh nghiệp bất động sản nghĩ đến là tính hiệu quả của dự án, đó là những dự án phù hợp với xu hướng trên thị trường, ít rủi ro, có khả năng sinh lời cao,... nên phân khúc cao cấp thường được nhà đầu tư lựa chọn, đặc biệt là các dự án ở những khu đô thị lớn”, bà Nguyễn Hương nhận định.

Theo Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Đại Phúc Land, người mua muốn sở hữu những dự án căn hộ ở phân khúc tầm trung, phù hợp túi tiền trong khoảng giá trên dưới 2 tỷ đồng thì các khu vực vùng phụ cận, khu đô thị vệ tinh trong khoảng cách từ 10 – 15 km là nơi nên lựa chọn, bởi, đây là những khu vực có quỹ đất rộng, giá thành thấp,... rất phù hợp để nhiều nhà đầu tư phát triển các dự án ở phân khúc này.

Đâu là biện pháp?

Theo các chuyên gia bất động sản, hiện, làn sóng người dân di chuyển về các thành phố, đô thị lớn để làm ăn, sinh sống vẫn đang diễn ra với tốc độ cao, trong khi đó, quỹ đất ở các khu vực này đang ngày càng “hạn hẹp”, cùng với đó là giá cả leo thang chóng mặt. Chưa kể, số lượng căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ cao hơn căn hộ tầm trung và bình dân đang diễn ra trên thị trường nhà ở, không chỉ ở TP.HCM mà còn ở nhiều tỉnh, thành khác. 

Thời gian qua, chính quyền địa phương, các sở, ban ngành đã đưa ra các giải pháp nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người lao động, người thu nhập thấp như kêu gọi đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội, thực hiện chính sách giãn dân, các khu tái định cư,... nhưng vẫn chưa thể giải quyết được đồng bộ, cơ chế chính sách ban hành còn có nhiều “xung đột”,… do đó, các chuyên gia cho rằng, nhà nước cần có sự thay đổi phù hợp đặc biệt là các cơ chế hiện nay để hỗ trợ doanh nghiệp, thu hút các nhà đầu tư.

Nói về vấn đề này, theo TS. Đinh Thế Hiển nhận định, để phân khúc căn hộ tầm trung, giá rẻ phát triển trong thời gian tới, cần có sự hỗ trợ của Chính phủ trong việc giải quyết các thủ tục pháp lý, khuyến khích các nhà đầu tư và ngân hàng đầu tư nhiều hơn nữa cho phân khúc nhà ở cho người có thu nhập tầm trung trở xuống.

“Điều cốt lõi vẫn là các cấp chính quyền nên có các giải pháp đảm công ăn việc làm cho người lao động, người có thu nhập thấp được tăng lên, để họ đủ khả năng chi trả, mua nhà. Bên cạnh đó, nhà nước cần giảm thiểu các thủ tục hành chính không cần thiết cho nhà đầu tư, tạo điều kiện cho họ phát triển các dự án”, TS. Đinh Thế Hiển nói.

Tương tự với quan điểm trên, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Đại Phúc Land cho rằng, để khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản đầu tư vào phân khúc này, trước tiên cần có những quỹ đất phù hợp, tiếp đó, nhà nước cần có những cơ chế hợp lý, rút ngắn được thời gian thực hiện dự án, cũng như tạo ra được những giá trị tương xứng để thu hút được doanh nghiệp đầu tư.

Trong khi đó, trao đổi với Nhadautu.vn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, có hai vấn đề cần giải quyết hiện nay đó là cơ chế chính sách và nguyên nhân thị trường.

Về nguyên nhân thị trường, ông Châu cho rằng, hiện nay, thị trường đang có sự mất cân đối giữa cung - cầu, trước đây, có những dự án thuộc phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền, nhưng theo thời gian đã bị đẩy giá bất hợp lý, dẫn đến tình trạnh giá cả leo thang, có sự cạnh tranh, chạy đua về giá giữa các chủ đầu tư, người mua - bán, đây là vấn đề nhà nước cần xem xét giải quyết.

Về cơ chế chính sách, theo ông Châu, các thủ tục quy trình được cấp phép xây dựng nhà ở hiện nay còn rất phức tạp, kéo dài, lợi nhuận lại không cao, doanh nghiệp mất tính tự chủ nên chưa hấp dẫn đầu tư. Do đó, để khuyến khích doanh nghiệp thực hiện các dự án nhà ở, căn hộ có giá thấp, việc đầu tiên cần có quy trình rút gọn về đầu tư và cấp giấy phép xây dựng, để tạo điều kiện sớm triển khai thực hiện các dự án.

Bên cạnh đó, cần sửa đổi Luật Đất đai, cho phép doanh nghiệp được chậm nộp, hoặc được miễn giảm tiền sử dụng đất tùy theo loại dự án nhà ở, đặc biệt, ưu tiên cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ,...

Mặt khác, việc lập và duyệt quy hoạch đô thị chi tiết phải đảm bảo dành quỹ đất để xây dựng các dự án căn hộ, nhà ở, trong đó, có nhà ở cho người thu nhập thấp ở đô thị, khu vực vùng ven đô thị. Cùng với đó là hệ thống hạ tầng giao thông liên kết phải được đầu tư đồng bộ, đáp ứng được các tiện ích thu hút người dân khi hình thành các dự án.

Bài liên quan

Lý do giá nhà, đất tăng bất chấp dịch COVID-19

Tìm lời giải căn cơ cho giá nhà

Bất chấp giao dịch giảm, giá căn hộ đầu năm vẫn tăng 0,3%

Triển vọng thị trường căn hộ năm 2021