Keppel Land, ‘chủ hờ’ ở dự án Empire City

Vỏ bình ngoại, trong rượu đế…

Năm 2018, thị trường bất động sản TP.HCM xuất hiện mở bán dự án mang tên Empire City tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2. Dự án được quảng cáo rầm rộ với chủ đầu tư chính là Keppel Land (doanh nghiệp Singapore). Hiện dự án đã bán xong khu nhà phố và đang tiếp tục được Keppel Land quảng cáo và bán tiếp phân khu tiếp theo.

Với tổng vốn đầu tư đăng ký 1,2 tỷ USD và quy mô 14,5ha, đại dự án Khu phức hợp Tháp quan sát Thủ Thiêm (Empire City, quận 2, TP.HCM) được kỳ vọng sẽ trở thành công trình điểm nhấn cho Thành phố khi có vị trí đắc địa ven sông tại KĐT mới Thủ Thiêm. Đặc biệt, là tòa tháp đa năng cao 86 tầng, điểm nhấn cao nhất khu đô thị mới Thủ Thiêm và cũng là tòa nhà cao nhất Việt Nam trong tương lai.

Hy vọng này càng thêm cơ sở khi chủ đầu tư dự án được đông đảo dư luận biết đến là Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương, đây là liên doanh gồm: Công ty Keppel Land, quỹ đầu tư bất động sản quốc tế Gaw Capital và các đối tác Việt Nam là CTCP Bất động sản Tiến Phước, Công ty TNHH Bất động sản Trần Thái.

Những dự án nổi danh trên khắp mọi miền Tổ Quốc là bảo chứng rõ ràng nhất cho năng lực và tiềm lực tài chính của Keppel Land, cũng như các đối tác.

Tuy nhiên, một bộ phận giới đầu tư không khỏi đặt dấu hỏi về vai trò thực sự của Keppel Land tại siêu dự án tỷ đô này.

Cụ thể, dữ liệu Nhadautu.vn cho thấy, vốn góp thực tế của doanh nghiệp tại ngày 13/7/2018 đạt 5.422 tỷ đồng, tương đương 240 triệu USD, cơ cấu vốn góp gồm: Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương là: Denver Power LTD (30%), Corredance (40%), CTCP Bất động sản Tiến Phước (15%), Công ty TNHH Bất động sản Trần Thái (15%).

Trước đó, vào ngày 7/4/2016, vốn điều lệ công ty là 1.649,2 tỷ (tương đương 76 triệu USD), cơ cấu cổ đông gồm: Denver Power LTD (50%),CTCP Bất động sản Tiến Phước (15%) và Công ty TNHH Bất động sản Trần Thái (15%).

Đến ngày 28/4/2016, công ty có cơ cấu vốn góp thay đổi thành Denver Power LTD (30%), Corredance (40%), CTCP Bất động sản Tiến Phước (15%), Công ty TNHH Bất động sản Trần Thái (15%) và duy trì đến hiện tại.

Theo tìm hiểu, Denver Power LTD là công ty có địa chỉ tại Palm Grove House, P.O, Box 438, Road Town, Tortola, British Virgin Island (BVI), thuộc quỹ đầu tư bất động sản quốc tế Gaw Capital. Trong khi đó, của Corredance là công ty có trụ sở tại Tòa nhà Kepple Bay Tower (Singapore), là công ty được sở hữu 100% bởi Keppel Land

Ngoài ra, nhà đầu tư (người góp vốn) tại Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương còn được nhắc đến “Gaw Capital” nhưng theo thông tin đăng ký từ năm 2016 không có nhà đầu tư (người góp vốn) nào là “Gaw Capital”.

Với mô hình holding, việc công ty mẹ quản lý dự án thông qua công ty con là điều không quá khó hiểu. Nhưng vấn đề nằm ở việc Keppel Land tự công bố, quảng cáo mình là chủ đầu tư dự án, giới địa ốc do đó không khỏi đặt dấu hỏi về tính chính danh của công ty trụ sở Singapore này tại siêu dự án tỷ đô tại KĐT mới Thủ Thiêm.

Xét theo giấy đăng ký doanh nghiệp, chủ đầu tư của dự án là Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương, còn doanh nghiệp Corredance nắm 40% vốn góp tại pháp nhân công ty dự án, theo quy định pháp luật, được gọi là nhà đầu tư nước ngoài và chỉ có quyền của người góp vốn theo quy định Luật Doanh nghiệp.

Việc một công ty không được cơ quan Nhà nước xác định là chủ đầu tư thực hiện dự án thì việc mạo danh đó là trái pháp luật, mặt khác các công ty góp vốn vào tổ chức kinh tế thực hiện dự án (chủ đầu tư) chỉ được xác định là người góp vốn và có quyền của người góp vốn theo quy định Luật Doanh nghiệp, việc người góp vốn đưa thông tin mình là chủ đầu tư dự án cũng là sai pháp luật, là đưa thông tin lừa dối, gây nhầm lẫn về năng lực của chủ đầu tư thật của dự án, là hành vi cấm tại Điều 10 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010.

Khách hàng cẩn trọng "ngộ độc rượu đế"

Nhấn mạnh thêm rằng dự án Empire City đang gặp nhiều vướng mắc về vấn đề pháp lý.

Trước đó, vào ngày 22/6/2019, Thanh tra Chính phủ đã công bố thông báo số 1041/TB-TTCP về kết luận thanh tra công tác quản lý nhà nước và thực hiện pháp luật trong quy hoạch, quản lý xây dựng, đất đai tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Trong đó, thông báo nêu rõ dự án Khu phức hợp Tháp quan sát được UBND TP.HCM chỉ định nhà đầu tư nhưng không thực hiện đấu giá quyền sử dựng đất; UBND TP.HCM đã tính và thu tiền sử dụng đất của chủ đầu tư, trong đó, có việc xác định tiền sử dụng đất tại một số lô đất với đơn giá 26 triệu đồng/m2 (bằng chi phí đầu tư bình quân) là không đúng quy định, cần phải được xem xét, xác định lại giá đất để truy thu, tránh thiệt hại cho ngân sách nhà nước.

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM), tại quy định Điểm i Khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013, Thủ tướng quyết định các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, do các quy định pháp luật chưa quy định về trình tự thủ tục để được Thủ tướng xem xét và quyết định việc giao đất (không qua đấu giá) cho doanh nghiệp thực hiện dự án nên dẫn đến tình trạng, UBND cấp tỉnh chỉ đề nghị trong công văn đến Thủ tướng chấp thuận việc giao đất dự án theo chỉ định nhưng chưa thực hiện thủ tục đầu tư, chưa thẩm định về dự án và ý kiến của các bộ ngành liên quan.

Từ đó, không ít các dự án bị vướng mắc vì thông tin về dự án ký thực hiện thủ tục đầu tư, sự thay đổi nhà đầu tư này bằng nhà đầu tư khác, quá trình thực hiện dự án có sự điều chỉnh, mục đích sử dụng đất có khác với nội dung dự án trong văn bản đề nghị giao đất theo chỉ định của UBND tỉnh khi trình Thủ tướng.

“Mặt khác, dù pháp luật không quy định rõ nhưng Thủ tướng quyết định việc giao đất áp dụng các dự án phải có nội dung đặc biệt và nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định. Tuy nhiên, giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định theo cơ chế do Hội đồng tư vấn trên cơ sở xem xét phương án thẩm định giá nên không phải là giá hình thành theo cơ chế đấu giá công khai”, luật sư Phượng nói.

Được biết, vào tháng 4/2020 vừa qua, Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương đã có văn bản gửi Chủ tịch UBND Nguyễn Thành Phong với nhiều kiến nghị tháo gỡ vướng mắc pháp lý với dự án:

(1) Việc điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư liên quan đến việc tăng vốn góp thực hiện dự án.

Theo ý kiến từ luật sư Phượng, việc điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư được thực hiện theo quy định Luật Đầu tư, tuy nhiên trong quá trình quản lý Nhà nước đối với đầu tư thì việc xem xét lại các giấy chứng nhận đầu tư vẫn có thể thay đổi như hồ sơ về nhà đầu tư, quyền sử dụng đất chưa được xác định đúng, quá trình thực hiện dự án...

Việc tăng vốn điều lệ (mới nhất) theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ngày 30/12/2019 vẫn chưa thấy công bố trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp. 

(2) Việc chấp thuận đầu tư dự án nhà ở đối với giai đoạn 2 của dự án.

Theo quy định về trình tự thủ tục thực hiện dự án, sau khi có đăng ký và được cấp Giấy chứng nhận đầu tư dự án thì tổ chức thực hiện dự án thực hiện thủ tục về xây dựng, trong đó có việc chấp thuận đầu tư dự án theo quy định Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 (được sửa đổi, bồ sung tại Nghị định 42/2017/NĐ-CP). Tuy nhiên, ý kiến của Sở Xây dựng đề nghị Công ty phải có sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại theo quy định Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 là đúng quy định pháp luật.

Theo đánh giá của luật sư Phượng, thì Sở Xây dựng là Cơ quan phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nên Sở Xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật và đã báo cáo UBND TP.Hồ Chí Minh nên ý kiến này của Sở Xây dựng là đúng theo quy định pháp luật. Do đó, việc thực hiện các thủ tục đầu tư tại dự án này là vướng về quyền sử dụng đất, không phải vướng về phê duyệt dự án dầu tư xây dựng.

(3) Vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc giao đất cho nhà đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở. Trường hợp nhà đầu tư không được Thủ tướng quyết định giao đất thì phải thực hiện thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất. Mặt khác, pháp luật cũng không có quy định về thủ tục hoặc cho phép hoán đổi các thửa đất để thực hiện dự án đầu tư. Khi nhà đầu tư được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thì sau khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, hồ sơ bàn giao đất thì được Nhà nước cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.

Ông Phượng cho biết, dự án này mặc dù đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên theo Kết luận thanh tra thì cần xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung cho đất dự án. Do đó, việc UBND TP.HCM vẫn chưa thu hồi các giấy chứng quyền sử dụng đất nhưng không được các cơ quan ban ngành không căn cứ để thực hiện thủ tục là tránh các vấn đề phát sinh khi thực hiện Kết luận thanh tra.

(4) Việc xác nhận đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Ông Phượng nhận định, việc xác định đủ điều kiện được đưa ra giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng được thực hiện theo Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, tuy nhiên dự án chưa có đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp và xác nhận khi Công ty hoàn thành các nghĩa vụ tài chính bổ sung theo Kết luận thanh tra) thì thành phần hồ sơ không đầy đủ nên việc chưa xem xét xủa Sở Xây dựng là đúng, không phải chỉ căn cứ vào việc công trình nhà chung cư đã hoàn thành phần móng hay đang giai đoạn hoàn thành và chờ bàn giao.

(5) Việc xác nhận về tiền ký quỹ đã thực hiện là một phần ứng trước của sử dụng đất.

Công ty xác định, trước đây Công ty đã thực hiện việc ký quỹ từ năm 2011, theo quy định Điều 58 Luật Đất đai 2013 và Điều 32 Nghị định 118/2015/NĐ-CP thì khi thực hiện một số trường hợp dự án, chủ đầu tư phải thực hiện việc ký quỹ.

"Việc xác định dự án có thuộc trường hợp không phải thực hiện việc ký quỹ (áp dụng Điều 32 Nghị định 118/2015/NĐ-CP) và hoàn trả tiền ký quỹ cho Công ty tùy thuộc vào các thủ tục, văn bản về đăng ký đầu tư, gia hạn đầu tư và quyết định giao đất mới có thể xác định áp dụng quy định tại Điều 32 Nghị định 118/2015/NĐ-CP", luật sư Phượng trao đổi với PV. 

Bài liên quan

CEO Empire City: 'Bất động sản Việt đang trong khủng hoảng'

TTI tăng tốc dự án 650 triệu USD tại Khu công nghệ cao TP.HCM 

Quay trở lại cuộc chơi, Warren Buffett chi luôn 9,7 tỷ USD cho cuộc chơi dầu khí, vì sao vậy?

‘Cuộc chơi mới’ của Sữa Mộc Châu