Để phục vụ phiên thảo luận của Quốc hội về Dự thảo Luật Đầu tư ngày 26/5/2020, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản báo cáo 5 vấn đề quan trọng đề nghị Quốc hội quan tâm xem xét.

Thứ nhất, chấp thuận chủ trương đầu tư và hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, trong đó có dự án nhà ở.

HoREA cho biết, TP.HCM có khoảng 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp), do doanh nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng, không thể triển khai, bị chôn vốn. Nếu mỗi dự án có vốn đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, thì tổng vốn đầu tư lên đến 126.000 tỷ đồng.

“Việc ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng vừa gây thiệt hại lớn cho chủ đầu tư, vừa làm giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản, gây thiệt hại cho người mua nhà, tác động đến nhiều ngành kinh tế, vừa làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước”, HoREA nhận định.

Nếu chỉ tính nguồn thu ngân sách nhà nước từ 126 dự án này, thì về thuế giá trị gia tăng (10%), thì có thể làm giảm thu khoảng 10.000 tỷ đồng; nếu các dự án đạt lợi nhuận 20%, thu nhập chịu thuế khoảng 25.000 tỷ đồng, thì nguồn thu thuế thu nhập doanh nghiệp có thể bị giảm thu đến 5.000 tỷ đồng.

Theo HoREA, quy định về lựa chọn nhà đầu tư (chủ đầu tư) thực hiện dự án đầu tư của Dự thảo Luật Đầu tư cần được làm rõ hơn, để công tác thực thi pháp luật được thống nhất, đồng bộ với các luật chuyên ngành. Bởi lẽ, Luật Đầu tư sử dụng khái niệm “nhà đầu tư”, trong lúc các luật khác sử dụng khái niệm “chủ đầu tư”.

Do vậy, HoREA đề nghị bổ sung cụm từ “nhà đầu tư (chủ đầu tư)” vào “Điều 30. Chấp thuận chủ trương đầu tư và hình thức lựa chọn nhà đầu tư (chủ đầu tư) thực hiện dự án” của Dự thảo Luật Đầu tư.

Thứ hai, đề nghị Luật Đầu tư giải thích đầy đủ hơn khái niệm “nhà đầu tư”.

HoREA cho rằng, khái niệm “chủ đầu tư, nhà đầu tư” cần được đưa vào Dự thảo Luật Đầu tư vì rất phù hợp với phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư.

Bởi theo HoREA, hiện nay, Luật Đầu tư sử dụng khái niệm “nhà đầu tư”, còn các luật chuyên ngành khác như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đất đai lại không sử dụng khái niệm “nhà đầu tư”, mà sử dụng khái niệm “chủ đầu tư”.

“Theo quy định của pháp luật về dân sự, thì tổ chức, cá nhân có năng lực hành vi dân sự, có năng lực pháp luật, có thể tự mình làm chủ đầu tư, hoặc ủy quyền, thuê tổ chức, cá nhân khác làm chủ đầu tư dự án. Đồng thời, pháp luật về nhà ở, về quy hoạch đô thị đã quy định các điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận là chủ đầu tư”, HoREA cho hay.

Do đó, Hiệp hội đề nghị sử dụng cụm từ “nhà đầu tư (chủ đầu tư)” trong Luật Đầu tư và hoàn thiện Khoản 18 Điều 3 Dự thảo Luật Đầu tư vì đây cũng là vấn đề rất quan trọng để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, liên thông của hệ thống pháp luật.

Thứ ba, việc xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo Khoản 4 Điều 50 Dự thảo Luật Đầu tư, dẫn đến yêu cầu phải sửa đổi, bổ sung Khoản (1.i) Điều 64 Luật Đất đai.

Theo HoREA, tại Khoản (1.i) Điều 64 Luật Đất đai có dấu hiệu “xung đột” pháp luật với Khoản 3 Điều 51 Hiến pháp và Khoản 3 Điều 5 Luật Đầu tư 2014 và cũng không thống nhất với Khoản 4 Điều 5 Dự thảo Luật Đầu tư.

Bên cạnh đó, tại Khoản (1.i) Điều 64 Luật Đất đai, tại Khoản (2.c) Điều 15 Nghị định 43/2014/NĐ- CP, Chính phủ đã cho phép chủ đầu tư có thời gian đến 48 tháng để đưa đất vào sử dụng, mà nếu chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng thì “Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất”.

"Để tránh trường hợp chủ đầu tư dùng tài sản trên đất gây áp lực với cơ quan nhà nước và không đưa đất vào sử dụng, cũng như, để đảm bảo nguyên tắc Hiến định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được pháp luật bảo hộ và không bị quốc hữu hóa” theo Khoản 3 Điều 51 Hiến pháp và thống nhất với các quy định tại Khoản 3 Điều 5 và Khoản 1 Điều 9 Luật Đầu tư.

Do đó, cần bãi bỏ quy định “Nhà nước không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất”, để thống nhất với Khoản 3 Điều 51 Hiến pháp và Khoản 3 Điều 5 Luật Đầu tư và đề nghị Chính phủ quy định chi tiết thực hiện việc xử lý tài sản gắn liền với đất của nhà đầu tư trong trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư”, HoREA đề nghị.

Thứ tư, quy định nhà đầu tư có quyền sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất, sẽ được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu theo Khoản (3.a) Điều 30 Dự thảo Luật Đầu tư, dẫn đến yêu cầu phải sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở.

Theo HoREA, Khoản (3.a) Điều 30 Dự thảo Luật Đầu tư sẽ giải quyết được ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, khai thông được “điểm nghẽn” về thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở.

Tuy nhiên, để đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật, HoREA đề nghị bổ sung Khoản (1.b’’ mới) Điều 80 Dự thảo Luật Đầu tư, để sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở, cụ thể: “4. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hoặc “đất ở và các loại đất khác”) theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”, qua đó, thống nhất với Khoản (1.b) Điều 169, Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai, Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở, Khoản (3.a) Điều 30 và Khoản (1.b) Điều 33 Dự thảo Luật Đầu tư.

Thứ năm, đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị.

HoREA cho biết, hiện nay, các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng, do quy định chỉ có “chủ đầu tư” mới được lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, theo quy định tại Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị: “7. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”.

Bên cạnh đó, Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị cũng xung đột với Khoản 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị, vì Khoản 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị, quy định: “Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng”, mà có dự án mới được công nhận chủ đầu tư.

“Do xung đột pháp luật này mà Sở Xây dựng (Sở Quy hoạch Kiến trúc) một số địa phương không nhận hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của “nhà đầu tư”, mặc dù UBND cấp tỉnh đã ban hành “Quyết định chủ trương đầu tư” ghi tên “nhà đầu tư”, dẫn đến doanh nghiệp không thể hoàn tất thủ tục hành chính để triển khai dự án”, HoREA nhận định.

Qua đó, để đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật, Hiệp hội đề nghị bổ sung Khoản (1.b’’’ mới) Điều 80 Dự thảo Luật Đầu tư, để sửa đổi, bổ sung Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, bổ sung thêm chủ thể “nhà đầu tư” cụ thể: “7. Chủ đầu tư, nhà đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”, để thống nhất với Khoản 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị và phù hợp với các quy định về “nhà đầu tư” trong Luật Đầu tư.

Bài liên quan

HoREA: Cần xây dựng bộ tiêu chuẩn hoạt động tín dụng đặc thù, chỉ áp dụng cho năm 2020

HoREA chỉ ra những 'lỗ hổng' trong quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM

HoREA: Thị trường bất động sản đang rơi vào tình thế ‘khó chồng khó’

HoREA: Để ngăn phân lô, bán nền nên bỏ quy định tách thửa đối với từng loại đất