HoREA chỉ ra những 'lỗ hổng' trong quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM

Liên quan đến việc hoàn thiện quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở tại Công văn số 2363/SXD-PTĐT ngày 6/3/2020 mà Sở Xây dựng TP.HCM vừa gửi UBND TP.

Trong đó, Sở Xây dựng TP.HCM đã đề xuất quy trình 5 bước gồm: Bước 1 thực hiện thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”; bước 2 thực hiện thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; bước 3 thực hiện thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; bước 4 thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất; bước 5 là thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (sổ đỏ), công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, theo Hiệp Hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) dự án nhà ở có chi phí đầu tư rất lớn và thường phải mất khoảng 5-7 năm để thực hiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thi công các công trình cơ sở hạ tầng, móng, mới hội đủ điều kiện huy động vốn, như: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng theo giá thị trường; phải ký quỹ từ 1-3% tổng vốn đầu tư; chi phí xây lắp các công trình của dự án; chi phí vốn, lãi vay; chi phí bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai; chi phí quản lý doanh nghiệp, quản lý dự án…

“Thực tiễn hoạt động đầu tư xây dựng của các dự án nhà ở thương mại cho thấy, thực hiện quy trình thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất trên thực tế mất rất nhiều thời gian, doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu mới nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến dự án nhà ở chậm được triển khai thực hiện. Trong những năm qua, thời gian thực hiện thủ tục này mất khoảng 2 năm, nhưng nhiều dự án phải mất từ 3 năm trở lên”, HoREA nhận định.

Từ cơ sở trên, HoREA đã chỉ ra những “lỗ hổng” ở bước 4 và 5. Trong đó, tại bước 4, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất trước khi được công nhận là chủ đầu tư; dự án vẫn chưa được thẩm định thiết kế; chưa được cấp Giấy phép xây dựng; chưa được triển khai thi công, thì không phù hợp với các quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và các văn bản dưới Luật.

Theo HoREA, nếu phải nộp tiền sử dụng đất tại bước 4, doanh nghiệp bị chôn vốn khoảng 5-7 năm hoặc lâu hơn, làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá thành nhà ở mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.

Trong khi đó, tại bước 5, HoREA cho rằng, quy định này cũng không phù hợp với các quy định của Luật Xây dựng và cũng không đúng với thực tiễn hoạt động đầu tư xây dựng dự án nhà ở. Bởi đến bước 5 mà doanh nghiệp mới được công nhận chủ đầu tư, được thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng và mới được thi công xây dựng các công trình của dự án (thời gian thi công mất 2-3 năm mới đủ điều kiện huy động vốn).

Đối với quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư (đối với trường hợp nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp), HoREA cơ bản thống nhất với các bước gồm: Bước 1 là lập thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư” theo quy định của Luật Đầu tư; giao Sở Kế hoạch Đầu tư phối hợp cùng Tổ chuyên gia; bước 2 lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị; giao Sở Quy hoạch Kiến trúc chủ trì và bước 3 lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; giao Sở TN&MT TP.HCM tổ chức thực hiện.

Tuy nhiên, HoREA đề nghị sửa đổi, hoàn thiện lại tại 2 bước gồm: Bước 4 công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng, giao Sở Xây dựng tổ chức thực hiện và bước 5 việc lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án theo quy định; giao Sở TN&MT, Sở Tài chính tổ chức thực hiện.

Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất quy trình hành chính đối với dự án nhà ở xã hội có quỹ đất hỗn hợp do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

HoREA cho rằng, doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất làm dự án nhà ở xã hội, nhưng các dự án nhà ở xã hội có quỹ đất hỗn hợp cũng bị vướng mắc về thủ tục đầu tư xây dựng tương tự dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp.

Đồng thời, đối với dự án nhà ở xã hội có đặc thù là được miễn tiền sử dụng đất, nên cần có quy trình giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng riêng, theo hướng rút gọn quy trình thủ tục còn 4 bước (giảm 1 bước so với dự án nhà ở thương mại).

Theo đó, HoREA đề xuất thực hiện các bước, như sau: Bước 1 lập thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”, giao Sở Kế hoạch Đầu tư tổ chức thực hiện theo quy định; bước 2 lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, giao Sở Quy hoạch Kiến trúc tổ chức thực hiện theo quy định;

Bước 3 lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao SởTN&MT tổ chức thực hiện theo quy định. Đồng thời, lập thủ tục công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp Giấy phép xây dựng và cho phép chủ đầu tư triển khai đầu tư xây dựng, giao Sở Xây dựng tổ chức thực hiện song song, theo quy định;

Bước 4 lập thủ tục xác định tiền sử dụng đất dự án và cho chủ đầu tư được miễn nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao SởTN&MT, Sở Tài chính tổ chức thực hiện theo quy định.

Tại 4 bước nêu trên, HoREA cho biết, việc thực hiện bước 4 này không làm ảnh hưởng tiến độ triển khai thực hiện dự án nhà ở xã hội, nên thực chất chỉ mất thời gian để làm thủ tục hành chính tại bước 1, bước 2, bước 3.

Bài liên quan

Vì sao HoREA ủng hộ xây dựng 'căn hộ nhỏ' không thấp hơn 25m2?

HoREA đề xuất 4 phương án 'gỡ vướng' cho các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp

HoREA đề xuất 3 phương án 'gỡ vướng' cho dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp

HoREA: Để ngăn phân lô, bán nền nên bỏ quy định tách thửa đối với từng loại đất