HoREA đề xuất 4 phương án 'gỡ vướng' cho các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen kẹt các phần đất thuộc nhà nước quản lý (đất rạch, đường, bờ đất…thường có hình dáng bất định hình, nằm xen kẹt rải rác trong khu đất dự án). Tỷ lệ đất thuộc nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án.

Qua đó, để đảm bảo nguyên tắc “công chức, viên chức nhà nước chỉ được làm những gì mà pháp luật cho phép” và đảm bảo an toàn cho người thực thi công vụ, HoREA đã đề xuất 4 phương án xử lý, báo cáo các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương để được xem xét, phê duyệt trước khi thực hiện.

Theo đó, với phương án 1, căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

HoREA đề nghị UBND TP.HCM giao phần đất rạch, bờ đất, đường do nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình (không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành một dự án độc lập), nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải thực hiện đấu giá.

Cũng theo HoREA, giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước, như cách làm hiện nay.

Đối với phương án 2, HoREA đề xuất thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế "chuyển đổi quyền sử dụng đất" và "dồn điền đổi thửa" được quy định tại điều 167 Luật Đất đai và điều 78 nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Theo đó, HoREA cho biết, "việc thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá. Sau khi "dồn điền đổi thửa", doanh nghiệp sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp đã có quỹ đất liền kề sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án”.

"Phương án 2 rất có lợi cho nhà nước, vừa thực hiện "đổi ngang đất thô", vừa tích tụ được quỹ đất (mới) tập trung, có giá trị cao hơn, so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây. Doanh nghiệp có bị thiệt, vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để phát triển dự án như trước đây, nhưng doanh nghiệp cũng được lợi vì quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ thuận lợi và nhanh hơn”, HoREA nhận định.

Để thực hiện phương án 2, HoREA đề nghị UBND TP.HCM quy định diện tích tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước quản lý cộng gộp lại, có thể từ 1.000 m2 trở lên. Nếu dưới diện tích này thì giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án và nộp ngân sách nhà nước theo phương pháp xác định "giá đất cụ thể".

Trong khi đó đề xuất về phương án 3, HoREA cho rằng, đối với trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở, do Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá, thì HoREA kiến nghị thực hiện đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư.

Về phương án 4, HoREA đề nghị Chính phủ cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ do nhà nước quy định. Tỷ lệ hoán đổi có thể khoảng 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn) do Chính phủ quy định, hoặc Chính phủ phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định.

Theo HoREA, đối với những dự án (mới) đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, trước đây, UBND TP.HCM đã ban hành Văn bản số 6711/UBND-ĐTMT ngày 29/10/2008 cho phép giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá phần đất thuộc nhà nước quản lý trong khu vực dự án. Chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất đã có hạ tầng tại dự án cho nhà nước theo tỷ lệ 8 - 12%. Nhưng hiện nay, pháp luật đất đai không cho phép việc hoán đổi đất theo cách giải quyết này.

Từ 4 phương án trên, theo quan điểm của HoREA, đối với phương án 1 và phương án 2 đều có thể thực hiện được ngay vì có căn cứ pháp luật.

Riêng đối với dự án nhà chung cư cao tầng, thì tùy theo từng dự án, nếu phần đất thuộc Nhà nước quản lý có diện tích đủ để xây dựng từ 1 block nhà chung cư trở lên, thì nhà nước sử dụng phần đất này để xây dựng nhà chung cư hoặc đấu giá để tạo nguồn thu ngân sách nhà nước nhằm phát triển nhà ở xã hội.

"Nếu phần diện tích đất này không đủ để xây dựng 1 block nhà chung cư thì đề nghị áp dụng "phương án 1" để đảm bảo quy hoạch phát triển đô thị", HoREA nhận định.

Ngoài ra, đánh giá về thị trường bất động sản năm 2019, HoREA cho biết, năm 2019, thị trường bất động sản và nhiều doanh nghiệp bất động sản lại phải đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức rất lớn. Quy mô thị trường và nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền. Giá nhà tăng cao. Người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị khó tiếp cận nhà ở hơn trước đây.

Theo HoREA, năm 2019, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận, thậm chí một số doanh nghiệp bị thua lỗ hoặc đứng trước nguy cơ bị phá sản.

Qua đó, để góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân dân, nhất là giải quyết nhà ở cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và tăng nguồn thu cho ngân sách TP. HoREA đã có văn bản gửi UBND TP.HCM đề nghị xem xét, sớm tổ chức cuộc gặp làm việc với doanh nghiệp bất động sản để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, nhằm khai thông thị trường bất động sản trong năm 2020.

Theo thống kê của HoREA, năm 2019, tại TP.HCM, có đến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng và 158 dự án bất động sản có nguồn gốc quỹ đất thuộc nhà nước quản lý phải rà soát lại thủ tục pháp lý, hoặc phải thanh tra, điều tra.

Bên cạnh đó, năm 2019, chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở được UBND TP chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm 12 dự án, giảm 92% so với năm 2018; chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư, giảm 24 dự án, giảm 85% so với năm 2018; chỉ có 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư, giảm 64 dự án, giảm 80% so với năm 2018.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, năm 2019, tổng số giao dịch nhà đất thành công là 83.136 giao dịch, giảm 26,1% so với năm 2018. Trong đó, có 6.280 giao dịch bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, cũng giảm 20% so với năm 2018.

Theo số liệu của Cục Đăng ký quản lý kinh doanh (Bộ Kế hoạch Đầu tư), trong năm 2019, có đến 598 doanh nghiệp bất động sản đăng ký tạm dừng hoạt động, tăng 36,8%; có đến 686 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 39,4%, so với năm 2018, đứng đầu so với các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác.

Bài liên quan

Chủ tịch HoREA: "Mong Nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch"

[Gặp gỡ thứ Tư] Chủ tịch HoREA: 'Bất động sản TP.HCM đang rơi vào tình thế khó khăn'

[Gặp gỡ thứ Tư] Chủ tịch HoREA: ‘Không có chuyện áp giá sàn mới sẽ dẫn tới bong bóng giá nhà’

HoREA kiến nghị xem xét diện tích tối thiểu được tách thửa