HoREA: Thị trường trái phiếu bất động sản thiếu minh bạch

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng chính phủ và Bộ Tài chính liên quan đến việc “góp ý dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 163/2018/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp”.

Theo HoREA, dù Luật Nhà ở đã có quy định về ‘các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở’, kể cả ‘vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại’, nhưng trên thực tế, thị trường bất động sản nước ta chưa có đầy đủ các thiết chế để cung ứng nguồn vốn trung hạn, dài hạn, nên các chủ đầu tư dự án nhà ở phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp

Đánh giá về mặt tích cực của thị trường trái phiếu trong thời gian qua, HoREA cho biết, hiện có đến 84,2% số doanh nghiệp phát hành trái phiếu có tổng giá trị trái phiếu dưới 3 lần vốn chủ sở hữu, đảm bảo được yếu tố an toàn và hợp lý.

Theo HoREA, trái phiếu doanh nghiệp là một kênh huy động vốn quan trọng, thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng cho các dự án bất động sản. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản được bổ sung nguồn vốn đầu tư với cơ chế mềm hơn, so với việc phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chí để được vay tín dụng ngân hàng.

Đồng thời, các ngân hàng thương mại cũng đỡ bị áp lực, đỡ phải gánh vác việc cung ứng tín dụng trung, dài hạn cho các doanh nghiệp bất động sản, giảm thiểu được rủi ro.

“Xu thế gia tăng các nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp (cá nhân) là tín hiệu đáng mừng theo chủ trương của Đảng và Nhà nước về xã hội hóa đầu tư, huy động thêm được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong xã hội tham gia đầu tư, thay vì chỉ gửi tiết kiệm”, HoREA nhận định.

Theo số liệu thống kê của HoREA, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp tháng 1/2020 là 13.374 tỷ đồng, trong đó, doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 7.364 tỷ đồng, chiếm đến 55%. Đáng lưu ý là tỷ lệ nhà đầu tư cá nhân đã tăng lên rõ rệt, chiếm 17,6%.

Ngoài những đánh giá tích cực trên, HoREA cũng chỉ ra những hạn chế, bất cập còn tồn tại như: Thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa thật sự đảm bảo tính minh bạch; chưa có đầy đủ cơ chế kiểm soát hiệu quả việc phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ;

Bên cạnh đó, chưa có nhiều đơn vị tư vấn có năng lực để thực hiện đánh giá tín nhiệm của doanh nghiệp phát hành trái phiếu, đánh giá tính khả thi của phương án phát hành trái phiếu.

“Vấn đề cần quan tâm là có một số doanh nghiệp chưa đảm bảo yếu tố minh bạch, chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm cung cấp thông tin, không làm rõ mục đích sử dụng vốn trái phiếu và phương án trả nợ gốc, trả lãi, nên có tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư trái phiếu, nhất là nhà đầu tư cá nhân”, HoREA nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo Hiệp hội, việc gia tăng tỷ lệ nhà đầu tư cá nhân (trong đó có nhiều nhà đầu tư không chuyên nghiệp) cũng đặt ra yêu cầu nâng cao trình độ, kỹ năng đánh giá, lựa chọn doanh nghiệp phát hành trái phiếu và danh mục đầu tư để giảm thiểu rủi ro.

Những lỗ hổng

Theo HoREA, nghị định 163/2018/NĐ-CP (thay thế Nghị định 90/2011/NĐ-CP) có hiệu lực kể từ ngày 1/2/2019, có độ mở cao, đã tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển mạnh trong năm 2019 và dự báo sẽ tiếp tục phát triển mạnh hơn trong năm 2020, nhưng cũng đã xuất hiện một số hạn chế, bất cập cần được kịp thời điều chỉnh.

Theo đó, Hiệp hội này cho rằng, thị trường vốn của nước ta chưa phát triển đầy đủ, chưa có các nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản. So sánh với các nước khác, ngoài kênh dẫn vốn là thị trường chứng khoán, còn có các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), kể cả sử dụng nguồn vốn đầu tư từ quỹ hưu trí…

Chưa kể, ngân hàng nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, nên các doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng.

Bên cạnh đó, HoREA cũng chỉ ra, việc làm thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở bị vướng mắc nên bị mất rất nhiều thời gian, dẫn đến doanh nghiệp bị đọng vốn trong nhiều năm (hầu hết dự án mất không dưới 5 năm mới được huy động vốn).

“Thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn, bị sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung nhà ở, giá nhà đất tăng, chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của các tầng lớp dân cư, nhất là đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Thị trường lại càng thêm khó khăn do tác động của dịch Covid-19”, HoREA nhận định.

Từ những vấn đề trên, HoREA đề nghị không nên có quan điểm siết lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tại thời điểm này, mà chỉ nên tập trung xây dựng các quy định pháp luật nhằm tăng cường tính minh bạch của phương án phát hành trái phiếu; thẩm định, đánh giá tín nhiệm của doanh nghiệp phát hành trái phiếu; trách nhiệm giải trình của doanh nghiệp phát hành trái phiếu;

Tăng cường cơ chế giám sát, kiểm soát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về yêu cầu sử dụng vốn trái phiếu đúng mục đích theo phương án phát hành trái phiếu.

Hiệp hội cũng đề nghị hiện nay chưa cần thiết quy định về việc đảm bảo dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ tại thời điểm phát hành không vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính quý gần nhất. Bởi lẽ, tổng giá trị phát hành trái phiếu phụ thuộc vào nhu cầu vốn của từng loại hình doanh nghiệp.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị cho phép doanh nghiệp được phát hành trái phiếu tối đa 4 đợt/năm, vì các doanh nghiệp lớn thường có nhiều dự án đầu tư có nhu cầu huy động vốn trái phiếu; không cần thiết quy định khoảng cách thời gian tối thiểu 6 tháng giữa 2 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong năm.

Bài liên quan

[Gặp gỡ thứ Tư] Trái phiếu doanh nghiệp không phải Thánh Gióng mà vươn mình lớn lên sau 1 năm

Sẽ siết chặt điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bảo vệ nhà đầu tư

Để trái phiếu doanh nghiệp vận hành đúng bản chất

Cơn sốt trái phiếu doanh nghiệp sắp kết thúc