HoREA: Đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2013 về giá đất

Hiệp hội kiến nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần" tại điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai giao thẩm quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành "Bảng giá đất và giá đất cụ thể" đảm bảo "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

HoREA kiến nghị Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét đề xuất của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 08/11/2013 đã trình Chính phủ, như sau: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.

Cụ thể, đi đôi với đề xuất bỏ "Khung giá đất" và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành "Bảng giá đất" phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 108 Luật Đất đai 2013 để bổ sung quy định "Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc ...%) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành", để đảm bảo công tác tính tiền sử dụng đất được minh bạch, loại trừ tiêu cực, nhũng nhiễu và cơ chế "xin - cho".

HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP cho phép áp dụng "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất" trên cơ sở "Bảng giá đất" làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất đối với tất cả các dự án có sử dụng đất, để đảm bảo tính minh bạch, đơn giản hóa và rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, loại trừ những nhiễu, tiêu cực và cơ chế "xin - cho".

Bài liên quan

Việc áp dụng Luật Đất đai chưa sát với thực tế

Đề xuất thanh tra các dự án BĐS có dấu hiệu vi phạm Luật Đất đai

Bên cạnh đó, nếu kiến nghị tại mục 1, mục 2 (trên đây) của Hiệp hội được chấp thuận, thì "Bảng giá đất" sẽ có "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" sẽ cao khi tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân khi hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở, kể cả khi tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức đất ở, nên Hiệp hội cũng kiến nghị sửa đổi khoản (2.a) Điều 114 Luật Đất đai để thống nhất tính tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở bằng 15% (hoặc...%) "Bảng giá đất" cho hộ gia đình, cá nhân khi hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở.

Trong trường hợp vẫn giữ cơ chế "Khung giá đất", "Bảng giá đất", "Xác định giá đất cụ thể" để tính tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, thì Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số nội dung, như sau:

Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 17 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, như sau: "1.Căn cứ vào nhu cầu định giá đất cụ thể tại địa phương, Sở Tài chính lập kế hoạch định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt và tổ chức thực hiện kế hoạch đã được phê duyệt"; và kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, như sau: "4. Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản 2 Điều này", thay vì Sở Tài nguyên Môi trường chủ trì thực hiện công tác xác định giá đất như quy định hiện nay, để đỡ "vất vả" cho doanh nghiệp vì phải "phục vụ" hai Sở, và để thống nhất một đầu mối quản lý nhà nước về công tác định giá đất cho ngành tài chính;

HoREA viện dẫn Khoản (1.c) Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định "Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)" để đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản (1.c) Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được tạm nộp tiền sử dụng đất, được tạm nộp tiền sử dụng đất bổ sung vào ngân sách nhà nước, đồng thời chủ đầu tư dự án bất động sản phải có văn bản cam kết sẽ nộp tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, để chủ đầu tư dự án bất động sản được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, để được bán sản phẩm cho khách hàng, tháo gỡ khó khăn, ách tắc của nhiều dự án bất động sản hiện nay;

Hiệp hội kiến nghị cho phép doanh nghiệp (người sử dụng đất) được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình, để cung cấp thêm thông tin cho Hội đồng xem xét, quyết định;

Hiệp hội kiến nghị cho phép doanh nghiệp (người sử dụng đất) được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp; Đề nghị cho khấu trừ chi phí đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án mà doanh nghiệp đã đầu tư xây dựng rồi bàn giao lại cho chính quyền địa phương quản lý vào tiền sử dụng đất phải nộp. Hiện nay, Sở Tài chính vẫn tính doanh thu giữ xe máy vào doanh thu của chủ đầu tư dự án chung cư (hiện do Ban Quản trị chung cư thu theo quy định của Luật Nhà ở chứ không phải là nguồn thu của chủ đầu tư); hoặc áp giá bán căn hộ, áp giá cho thuê khối đế thương mại, dịch vụ, quá cao so với giá bán, giá cho thuê thực tế của doanh nghiệp để tính tiền sử dụng đất cao lên, rất bất hợp lý và cần được sửa đổi.

Tại Khoản 2 Điều 17 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định "Việc lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu", nhưng trong quá trình thực thi pháp luật, trên thực tế hiện nay, cơ chế đấu thầu rộng rãi qua mạng internet dẫn đến kết quả chỉ chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu, nên đã xảy ra nhiều bất cập. Để khắc phục tình trạng này, Hiệp hội kiến nghị tiêu chí lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất trước hết phải là đơn vị có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất, để nâng cao chất lượng xác định "giá đất cụ thể";

Hiệp hội nhất trí với Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai, theo hướng giao thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp huyện trong trường hợp thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân; bổ sung đại diện người có đất thu hồi vào thành phần Hội đồng định giá đất.

Bài liên quan

HoREA: Kiến nghị thực hiện cơ chế minh bạch các hoạt động đầu tư BT, BOT

HoREA: Kiến nghị 5 vấn đề để thu hút nhà đầu tư tham gia đấu giá đất

HoREA: Kiến nghị 5 vấn đề để hoàn thiện cơ chế, chính sách tín dụng nhà ở xã hội

HoREA đề xuất chỉ nên đánh thuế nhà trên 1 tỷ đồng