Kỳ họp bất thường lần thứ 5 của Quốc hội sẽ diễn ra từ ngày 15-18/1 tại Nhà Quốc hội, TP. Hà Nội. Một trong những nội dung lớn tại kỳ họp lần này là xem xét thông qua dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Bên thềm kỳ họp bất thường của Quốc hội, Nhadautu.vn đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA)- Đơn vị đã có nhiều văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội và Bộ TN&MT góp ý, sửa đổi một số điều, khoản trong Luật Đất đai (sửa đổi) trong thời gian qua.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã trải qua nhiều lần chỉnh lý, tiếp thu ý kiến, ông đánh giá thế nào về dự án luật lần này?

Ông Lê Hoàng Châu: Hiệp hội hoan nghênh cơ quan soạn thảo và cơ quan thẩm tra dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã lắng nghe, tiếp thu nhiều ý kiến đề xuất của các hiệp hội, chuyên gia, doanh nghiệp để hoàn thiện dự thảo luật.

Tuy nhiên, nghiên cứu Báo cáo số 2522 ngày 8/1/2024 của Ủy ban Kinh tế Quốc hội về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), hiệp hội xin đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội cần tiếp tục quan tâm xem xét, cân nhắc để xây dựng hoàn thiện một số quy định của dự thảo luật.

Một số vấn đề cần quan tâm, cân nhắc mà HoREA đề cập sửa đổi là gì?

Ông Lê Hoàng Châu: Tại điểm b khoản 1 Điều 127 quy định "Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở" sẽ chấm dứt ngay tình trạng một số nhà đầu tư tư nhân "mua gom, thâu tóm" đất đai để trục lợi hoặc chiếm hưởng không chính đáng "địa tô chênh lệch".

Nhưng, quy định này cũng có mặt hạn chế do có thể dẫn đến hệ quả là trong khoảng 5-7 năm tới, thị trường bất động sản nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại do tổ chức phát triển quỹ đất chưa thể "phát triển quỹ đất, bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội" (Chương VIII dự thảo luật).

Cũng tại điểm b khoản 1 Điều 127, chúng tôi nhận thấy, quy định "chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở" cũng chưa "thể chế hóa" đầy đủ Nghị quyết 18/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng chủ trương "Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại" nhằm xã hội hóa đầu tư, huy động nguồn lực của các doanh nghiệp trong việc tạo lập quỹ đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại song song với các phương thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua thực hiện "đấu giá quyền sử dụng đất" (Điều 125) hoặc "đấu thầu dự án có sử dụng đất" (Điều 126) để lựa chọn nhà đầu tư.

Chưa hết, nội dung tại điểm b khoản 1 Điều 127 đã giữ nguyên như quy định tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định về hình thức sử dụng đất của nhà đầu tư chỉ được "nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại".

Quy định này đã không đồng bộ, thống nhất với các quy định tại khoản 1 Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm dự án nhà ở thương mại.

Ngoài ra, tại khoản 6 Điều 127 dự thảo luật quy định "trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác" đã giữ nguyên như quy định tại Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật 2022 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.

Trong khi đó, về gợi ý sau khi Luật Đất đai được Quốc hội thông qua thì có thể cho phép thí điểm thực hiện trường hợp "thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác" để thực hiện dự án nhà ở thương mại là không thực sự cần thiết, bởi lẽ việc này đã được cho phép thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013.

Vấn đề mấu chốt là phải định giá đất thật chuẩn xác để thu đúng, thu đủ, thu kịp thời tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước, dứt khoát không được để thất thu ngân sách Nhà nước.  

HoREA đề nghị sửa đổi những vấn đề nêu trên ra sao và ông kỳ vọng gì khi luật được thông qua?

Ông Lê Hoàng Châu: Hiệp hội đề nghị tiếp tục mở rộng các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại "thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác" và đề nghị bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp trường hợp tổ chức kinh tế đang có quyền sử dụng đất đối với "đất khác không phải là đất ở" gồm "đất phi nông nghiệp không phải là đất ở" hoặc "đất nông nghiệp" để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm dự án nhà ở thương mại tại Điều 127.

Đồng thời, hiệp hội nhận thấy dự thảo luật có nhiều quy định chuyển tiếp để xử lý các trường hợp phát sinh trong thực tiễn, cụ thể là Điều 258 quy định "xử lý quyền sử dụng đất của hộ gia đình có trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành" và Điều 259 "quy định chuyển tiếp một số trường hợp khác khi Luật này có hiệu lực thi hành", nhưng chưa quy định xử lý chuyển tiếp đối với trường hợp tổ chức kinh tế đã nhận chuyển quyền sử dụng đất và đã "có quyền sử dụng đất trước ngày luật này có hiệu lực thi hành" đối với các loại "đất khác không phải là đất ở" gồm "đất phi nông nghiệp không phải là đất ở" hoặc "đất nông nghiệp".

Vì vậy, đề nghị bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp trường hợp tổ chức kinh tế đang có quyền sử dụng đất đối với "đất khác không phải là đất ở" gồm "đất phi nông nghiệp không phải là đất ở" hoặc "đất nông nghiệp" để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm dự án nhà ở thương mại theo các quy định của Luật Đất đai 2013.

Chúng tôi kỳ vọng rằng, Quốc hội sớm thông qua dự án Luật Đất đai (sửa đổi) để giải quyết những điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực đất đai và tiếp thêm động lực cho thị trường bất động sản.

Xin trân trọng cám ơn ông!

Bài liên quan

Bất cập đấu giá quyền sử dụng đất theo dự thảo Luật Đất đai

Chủ tịch Quốc hội nói lý do chưa thông qua Luật Đất đai và Luật Các tổ chức tín dụng

6 vấn đề lớn khiến Luật Đất đai sửa đổi chưa được thông qua

[Café cuối tuần] Hoãn thông qua Luật Đất đai (sửa đổi): Quyết định khó khăn nhưng cần thiết của Quốc hội