Điều kiện “cần và đủ”

Nhìn nhận từ thực tế, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, các đô thị trên thế giới đều có quá trình hình thành, phát triển như một cơ thể sống, trong đó, có những đô thị có lịch sử hàng trăm năm vẫn tiếp tục phát triển hiện đại, bền vững, có đô thị phát triển nhanh nhưng không bền vững, thâm chí có đô thị thiếu động lực phát triển và cũng có đô thị bị suy thoái đang dần lụi tàn.

Do đó, để phát triển đô thị bền vững, có năng lực cạnh tranh trong nước, hoặc trên phạm vi toàn cầu, ông Châu cho rằng, phải có các "điều kiện cần và đủ”.

Cụ thể, điều kiện cần phải có để phát triển đô thị bao gồm hai nhân tố chính là có quy mô dân số và có quy mô diện tích phù hợp với từng loại hình đô thị. Trong đó cơ cấu dân số vàng với lực lượng lao động được đào tạo và kỹ năng là nhân tố có tính quyết định nhất.

Nhưng đi đôi với điều kiện cần thì phải có các điều kiện đủ không thể thiếu, đó là quy mô nền kinh tế đô thị, là phương thức phát triển, vận hành nền kinh tế đô thị và khung thể chế pháp luật kiến tạo môi trường đầu tư, kinh doanh, để huy động các nguồn lực phát triển đô thị bền vững.

“Đô thị muốn phát triển bền vững thì phải thực hiện đồng bộ cả phát triển các khu đô thị mới đi đôi với cải tạo, chỉnh trang, tái phát triển các khu vực đô thị cũ theo quy hoạch như hai cái cánh của chim phượng hoàng”, Chủ tịch HoREA nhận định.

Theo vị đại diện HoREA, việc phát triển các khu đô thị mới là cần thiết để đảm bảo quy mô đô thị, quy mô nền kinh tế đô thị và chủ yếu là phát triển “đô thị nén” với nhà cao tầng để sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, dành nhiều không gian trên mặt đất cho giao thông, cây xanh và các công trình phục vụ lợi ích công cộng. Tuy nhiên, qua đại dịch COVID-19 thì cần hoàn thiện bộ tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng nhà cao tầng không để lây lan virus trong toà nhà.

Mặt khác, phát triển các khu đô thị mới vẫn có giới hạn, có điểm dừng theo ranh quy hoạch đô thị, như tại các nước công nghiệp phát triển đã định hình rất rõ khu vực đô thị, khu vực nông nghiệp nông thôn. Tuy nhiên, khi động lực phát triển của đô thị bị suy yếu thì vẫn cần thiết xem xét điều chỉnh quy hoạch, mở rộng ranh đô thị, chứ không “cứng nhắc” giữ ranh cũ. Đồng thời, đô thị luôn nằm trong mạng lưới đô thị, chùm đô thị không phụ thuộc vào địa giới hành chính.

Bên cạnh đó, phải kiểm soát và khắc phục xu thế phát triển đô thị theo chiều rộng kiểu “vết dầu loang” như các đô thị ở nước ta trong mấy chục năm qua, vừa sử dụng lãng phí quỹ đất, vừa khó đầu tư hệ thống giao thông đô thị có sức chở lớn như metro.

Ngoài ra, người đứng đầu HoREA cũng cho rằng, theo thời gian thì các khu đô thị mới rồi sẽ trở thành các khu vực đô thị cũ, lại trở thành đối tượng cải tạo, chỉnh trang, tái phát triển đô thị. Do vậy, hoạt động cải tạo, chỉnh trang, tái phát triển đô thị là hoạt động thường xuyên, quan trọng nhất.

Giải pháp hút vốn đầu tư phát triển đô thị

Có thể thấy, nguồn lực từ ngân sách nhà nước khá hạn chế, nhưng vẫn là nguồn vốn rất quan trọng giữ vai trò “vốn mồi” để huy động các nguồn vốn xã hội tham gia thực hiện các dự án cải tạo, chỉnh trang, tái phát triển đô thị.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, với 1 đồng vốn của nhà nước có thể huy động thêm được 3-4 đồng vốn của xã hội. Đặc biệt là việc thực hiện một số dự án đầu tư công có tính then chốt để phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị, trước hết là hạ tầng giao thông, để kích hoạt nền kinh tế, nhất là trong giai đoạn nền kinh tế bị “khủng hoảng” như tác động của đại dịch COVID-19 hiện nay.

Nguồn lực huy động từ xã hội, ‘xã hội hoá đầu tư’ mới là nguồn lực lớn nhất, quan trọng nhất để thực hiện cải tạo, chỉnh trang, tái phát triển đô thị, bao gồm các nguồn lực trong nước và các nguồn lực đến từ nước ngoài, của các định chế quốc tế, đa phương hoặc song phương.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.

Theo đó, để có thể huy động được các nguồn lực, cần thông qua các phương thức xã hội hoá đầu tư dự án cải tạo, chỉnh trang, tái phát triển đô thị như: Phương thức đối tác công - tư (PPP); hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT); hay nhà nước và nhân dân cùng làm;…

Đối với phương thức PPP, theo ông Lê Hoàng Châu, Luật Đầu tư đã quy định các loại hợp đồng để thực hiện dự án PPP bao gồm hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BOO, hợp đồng O&M, hợp đồng BTL, hợp đồng BLT, hợp đồng hỗn hợp. Tuy nhiên, Luật PPP có các “bất cập” cần được xem xét sửa đổi, bổ sung.

Cụ thể, tại Khoản 2 Điều 4 Luật PPP quy định tổng mức đầu tư tối thiểu của dự án PPP không thấp hơn 200 tỷ đồng (riêng dự án y tế, giáo dục thì không thấp hơn 100 tỷ đồng); trường hợp địa bàn khó khăn, đặc biệt khó khăn thì không thấp hơn 100 tỷ đồng.

“Quy định này ‘hơi cứng’ và không phù hợp với các tỉnh nhỏ có nhiều công trình có giá trị không lớn cần đầu tư theo phương thức PPP. Do vậy, Hiệp hội đã kiến nghị giao thẩm quyền cho HĐND cấp tỉnh quyết định quy mô tổng mức đầu tư tối thiểu của dự án PPP phù hợp với đặc điểm tình hình của địa phương”, Chủ tịch HoREA thông tin.

Bên cạnh đó, người đứng đầu HoREA cũng cho biết, Hiệp hội đã kiến nghị chỉ “dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT” kể từ ngày 1/1/2021 trong một thời gian nhất định, không nên bãi bỏ hẳn phương thức đầu tư này.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Luật PPP quyết định “dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT” kể từ ngày 1/1/2021 là rất cần thiết. Do việc thực hiện các dự án BT trong thời gian trước đây có nhiều “lỗ hổng, bất cập”, làm thất thoát tài sản nhà nước, nhất là đất công, trụ sở làm việc và làm thất thu ngân sách nhà nước, nhưng phương thức đầu tư dự án theo hình thức BT không có lỗi, mà lỗi là do các quy định pháp luật và cơ chế chính sách chưa chặt chẽ, chưa thống nhất, chưa đồng bộ và những yếu kém trong khâu tổ chức thực hiện.

“Cần sửa đổi, bổ sung Khoản 5 Điều 101 Luật PPP theo hướng chỉ dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT đến khoảng năm 2023, để xây dựng, hoàn thiện các quy định pháp luật, nhằm để bịt kín các lỗ hổng, bất cập vì phương thức đầu tư dự án theo hình thức hợp đồng BT là rất cần thiết, để thực hiện chủ trương xã hội hoá đầu tư”, ông Châu đề nghị.

Đối với phương thức hợp đồng BT, Chủ tịch HoREA cho rằng, đây cũng là một phương thức để thực hiện chủ trương xã hội hoá đầu tư của Đảng rất cần thiết và dự án BT không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật PPP, bởi các lẽ dự án PPP có yếu tố nhà nước tham gia vốn, nhưng dự án BT không có yếu tố nhà nước tham gia vốn hay dự án BT được thực hiện ở các nước trên thế giới chủ yếu theo phương thức nhà đầu tư thực hiện xong công trình BT thì được nhà nước nhận sản phẩm và thanh toán bằng tiền theo hợp đồng BT, kiểu mua sắm tài sản công, mặc dù công trình BT (như cầu, đường, kết cấu hạ tầng) thường có giá trị rất lớn, nhưng cũng là sản phẩm hàng hoá.

Mặt khác, ông Châu đánh giá, dự án BT ở nước ta bị “biến tướng” do trước đây nhà nước cho phép thanh toán bằng quỹ đất, trụ sở làm việc để nhà đầu tư thực hiện dự án khác đạt lợi nhuận rất lớn, thậm chí là siêu lợi nhuận, dẫn đến nhà nước bị thất thoát tài sản công, thất thu ngân sách.

“Trong khi đó, quỹ đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước đều là đất sạch hoàn toàn đủ điều kiện để đưa ra đấu giá. Nếu các quỹ đất sạch này đem đấu giá công khai thì nhà nước thu được giá trị theo đúng giá thị trường, vừa có nguồn vốn ngân sách thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT, vừa kiến tạo môi trường đầu tư minh bạch, vừa loại trừ cơ chế xin-cho, sân sau, tham nhũng tiêu cực”, Chủ tịch HoREA nhận định.

Bên cạnh đó, phương thức xã hội hoá đầu tư dự án cải tạo, nâng cấp, chỉnh trang khu dân cư hiện hữu theo chủ trương “nhà nước và nhân dân cùng làm”, dân tự bỏ tiền, tự quản lý, tự thực hiện và thụ hưởng công trình có sự giám sát của chính quyền cơ sở, thông qua việc người dân hiến đất làm đường, mở rộng hẻm, cải tạo nâng cấp hệ thống cấp, thoát nước, cấp điện, chiếu sáng công cộng, làm các công trình phúc lợi công cộng.

“Thực hiện phương thức xã hội hoá đầu tư này có vai trò quyết định của chủ thể người dân, vừa là đối tượng chịu tác động trực tiếp, vừa là đối tượng tham gia thực hiện, vừa là đối tượng thụ hưởng thành quả cải tạo, chỉnh trang, tái phát triển đô thị”, vị đại diện của HoREA lý giải.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, cần huyến khích và tạo điều kiện cho doanh nghiệp tự thỏa thuận với các chủ sở hữu nhà chung cư và các loại nhà khác để đầu tư cải tạo, xây dựng mới trọn cả ô phố, khu phố….

Nước ta hiện có 863 đô thị, gồm 2 đô thị đặc biệt; 23 đô thị loại I; 31 đô thị loại II; 48 đô thị loại III; 87 đô thị loại IV và 672 đô thị loại V.

Trong đó, 25 đô thị lớn nhất gồm 2 đô thị đặc biệt trực thuộc Trung ương (Hà Nội,TP.HCM) và 23 đô thị loại I (trong đó có 3 đô thị loại I là thành phố trực thuộc Trung ương gồm Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ) và 16 đô thị loại I là thành phố tỉnh lỵ. Riêng TP. Thủ Đức và thành phố Vũng Tàu là đô thị loại I không phải là tỉnh lỵ.  

Đến năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá cả nước đạt khoảng 40%, nhưng xét về chỉ tiêu quy mô dân số thì tỷ lệ đô thị hoá chỉ đạt 36,8%.

Bài liên quan

Quy hoạch đất đai đối với phát triển đô thị TP.HCM

Tháo gỡ vướng mắc nhiều dự án phát triển đô thị tại TP.HCM

Động lực nào để phát triển đô thị tại TP.HCM?

Phát triển đô thị tại TP.HCM vẫn còn theo kiểu ‘vết dầu loang’ và thấp tầng