Phát triển đô thị còn theo kiểu ‘vết dầu loang’

Theo báo cáo đánh giá thị trường bất động sản năm 2020 của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản TP.HCM năm 2020 về cơ bản giữ được sự phát triển ổn định, không bị đóng băng, cũng không bị “bong bóng”, nhưng tiếp tục bị thiếu hụt nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở.

Đặc biệt thị trường thiếu rất nhiều nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội, làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người dân có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư. Chưa hết, đáng quan ngại về sự dư thừa cung phân khúc nhà ở cao cấp, do tỷ trọng nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này chiếm tỷ lệ rất cao, trên dưới 60%.

Năm 2020, TP.HCM đã phát triển được 8,87 triệu m2 sàn nhà ở, nâng tổng diện tích sàn nhà ở lên 190,73 triệu m2. Trong đó, nhà ở riêng lẻ do dân tự xây với diện tích 5,19 triệu m2 sàn, chiếm tỷ lệ 58,52% tổng diện tích sàn nhà ở xây dựng mới; Phát triển nhà ở theo dự án chỉ chiếm tỷ lệ 41,48% tổng diện tích sàn nhà ở xây dựng mới, với 52 dự án nhà ở có diện tích 3,68 triệu m2 sàn. Bình quân diện tích nhà ở của thành phố là 20,63 m2/người, tuy đạt mục tiêu đề ra, nhưng còn thấp hơn nhiều so với diện tích nhà ở bình quân của cả nước, 24m2/người.

HoREA nhận thấy, động lực chính trong phát triển nhà ở tại thành phố trong nhiều năm qua và hiện nay vẫn thuộc về khu vực cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng nhà ở riêng lẻ, chiếm tỷ trọng đến 58,52%, trong lúc hoạt động phát triển nhà ở theo dự án tuy có xu thế tăng dần trong các năm qua, nhưng quy mô cũng còn thấp hơn, chỉ chiếm tỷ trọng 41,48% trong năm 2020.

Từ kết quả hoạt động phát triển nhà nêu trên, HoREA nhận định xu thế phát triển đô thị tại TP.HCM vẫn còn theo kiểu “vết dầu loang” và thấp tầng, chưa đạt được mục tiêu, yêu cầu về đô thị hóa và phát triển đô thị; Chưa đảm bảo được nguyên tắc “sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường”; Chưa đạt được yêu cầu đối với phát triển nhà ở “đối với đô thị loại đặc biệt (Hà Nội, TP.HCM), loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư”; Chưa hình thành được nhiều đô thị vệ tinh có mật độ dân số tập trung, như khu đô thị Phú Mỹ Hưng và cả tại các khu đô thị mới thuộc các tỉnh lân cận thành phố.

Do đó, với thực trạng hiện nay, thành phố sẽ khó kết nối hạ tầng, đặc biệt là kết nối hệ thống giao thông bởi Nhà nước không thể có đủ nguồn lực tài chính để đầu tư. Ngoài ra, nếu thành phố tiếp tục phát triển theo kiểu “vết dầu loang”, thấp tầng sẽ kéo theo việc khó thực hiện hiệu quả việc tái bố trí dân cư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết: “Từ thực tế về tỷ lệ nhà ở thấp tầng rất lớn (có một số khu vực nhà lụp xụp, nhà trên và ven kênh rạch, nhà chung cư cũ), diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn diện tích nhà ở bình quân đầu người của cả nước, có thể nhận định, dư địa phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM còn rất lớn, với tổng nhu cầu nhà ở rất cao trước mắt và cả trong trung hạn, dài hạn.”

Thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, cả năm 2020 có 47 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, tăng đáng kể so với năm 2019.

Sở Xây dựng cũng đã có ý kiến chuyển đến Sở Kế hoạch Đầu tư, đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư 61 dự án (giảm 52 dự án), giảm 46% so với năm 2019, nhưng không có dự án nào được Sở Kế hoạch Đầu tư đề xuất UBND thành phố ban hành quyết định chủ trương đầu tư trong năm 2020. 

Nhìn chung, số lượng dự án nhà ở bị sụt giảm rất lớn so với năm 2017 - năm thị trường bất động sản tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với 130 dự án và năm 2018 với 122 dự án.

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 31 dự án (giảm 16 dự án), giảm 34% so với năm 2019, với tổng số 16.895 căn nhà, giảm 30,4% so với năm 2019 (gồm có: 15.275 căn hộ tương đương với 1.023.269m2 sàn xây dựng); 1.617 căn nhà thấp tầng (515.340 m2 sàn xây dựng) và 03 căn biệt thự (1.589 m2sàn xây dựng)). Tổng giá trị huy động vốn là 66.674 tỷ đồng (gồm VAT, chưa bao gồm 2% phí bảo trì). Trong đó, có 7.114 căn nhà thuộc phân khúc nhà ở cao cấp, chiếm tỷ lệ 42,1%, tăng 15,9%; Phân khúc nhà ở trung cấp có 9.618 căn chiếm tỷ lệ 56,9%, tăng 66,2%; Phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, chỉ chiếm tỷ lệ 1%, giảm đến 98,6% so với năm 2019.

Số lượng dự án nhà ở được phép huy động vốn tập trung nhiều nhất tại quận 2, quận 9 (9 dự án mỗi quận), quận 7 (6 dự án). Có 9 quận, huyện có 1 hoặc 2 dự án, gồm quận 1, quận 4, quận 12, Gò Vấp, Bình Thạnh, Bình Tân, Thủ Đức, Bình Chánh, Hóc Môn. Có 12 quận, huyện chưa có dự án huy động vốn, gồm quận 3, quận 5, quận 6, quận 8, quận 10, quận 11, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ.

Nghiên cứu của HoREA cho thấy, trên thực tế thì phân khúc nhà ở cao cấp có thể chiếm đến tỷ lệ khoảng 70%, chiếm thế áp đảo trên thị trường bất động sản năm 2020. Phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25% tổng số nhà ở. Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn nhà, chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020. Điều này thể hiện rõ sự “lệch pha” sản phẩm trên thị trường bất động sản, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp. Trong lúc rất thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, dẫn đến sự phát triển của thị trường bất động sản thiếu tính ổn định, bền vững.

Sở dĩ có sự chênh lệch giữa số liệu thống kê của Sở Xây dựng với thực tế, là do khi trình dự án lên Sở Xây dựng, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường kê khai mức giá bán thấp, nhưng đến khi huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì chủ đầu tư bán nhà với mức giá cao hơn, thậm chí có mức giá nhà ở cao cấp.

Mặt khác, năm 2020 giá nhà vẫn tăng nóng. Đơn cử như giá căn hộ tại khu vực CBD (khu vực trung tâm hành chính, thương mại) của thành phố, kể cả khu đô thị Thủ Thiêm, tương đương khoảng 5.000 - 7.000 USD/m2, còn tại khu vực quận 9 khoảng trên dưới 2.000 USD/m2, tùy theo vị trí và đẳng cấp của dự án. Nguyên nhân là thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường, các chủ đầu tư dự án muốn tối đa hóa lợi nhuận, nên đã đẩy giá làm cho giá nhà luôn có xu thế tăng, nhất là trong lúc sức mua trên thị trường sơ cấp vẫn mạnh và tỷ lệ hấp thụ của thị trường rất cao, bình quân lên đến 70 - 80% qua các đợt mở bán các dự án nhà ở trong năm 2020.

Đáng chú ý, trên thị trường rất thiếu nguồn cung dự án và căn hộ nhà ở xã hội, do nhiều nguyên nhân khác nhau. Trong năm 2020, Sở Xây dựng đã xây dựng hoàn thành 4 dự án với 4.204 căn hộ, lũy kế từ năm 2016 đến năm 2020, TP.HCM đã xây dựng hoàn thành 15.177 căn hộ, đạt 75,89% kế hoạch xây dựng 20.000 căn nhà ở xã hội.

Bài liên quan

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu: 'Thị trường bất động sản cả nước và TP.HCM sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng'

TP.HCM sớm tháo gỡ vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở

Một số dự án bất động sản tại TP.HCM bị dừng điều chỉnh quy hoạch 1/500

Bài toán nào cho nhà ở xã hội tại TP.HCM?