[Cafe Cuối tuần] Nhà ở xã hội: Cơ hội thực - Thể chế mới

Nghị quyết 201/2024/QH15 của Quốc hội về cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội – với tinh thần cải cách thực chất – đã khơi thông hai điểm nghẽn quan trọng:

1. Không bắt buộc đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội, và

2. Cho phép nhà đầu tư tự xác định giá bán, giá cho thuê – với điều kiện kiểm soát hậu kiểm chặt chẽ.

Hai chính sách này không chỉ gỡ rối cho doanh nghiệp, mà còn mở đường cho một mô hình đầu tư nhà ở xã hội thực sự bền vững, minh bạch và hấp dẫn.

Chủ động lựa chọn nhà đầu tư – Linh hoạt để hiệu quả hơn

Trong mô hình cũ, việc triển khai các dự án nhà ở xã hội phần lớn bị ràng buộc bởi quy trình đấu thầu bắt buộc. Về nguyên tắc, đấu thầu nhằm bảo đảm tính minh bạch, cạnh tranh và hiệu quả trong sử dụng nguồn lực. Tuy nhiên, trong thực tiễn triển khai, nguyên tắc ấy lại thường mâu thuẫn với chính thực tế thị trường – nhất là trong lĩnh vực đặc thù như nhà ở xã hội, nơi lợi nhuận thấp và thủ tục cao khiến doanh nghiệp ngần ngại.

Ở nhiều địa phương, đấu thầu nhà ở xã hội chỉ còn là hình thức. Các gói thầu bị "ế", hoặc nếu có người tham gia thì chủ yếu là các nhà đầu tư không đủ năng lực triển khai, dẫn tới dự án chậm, dở dang hoặc thất bại. Trong khi đó, những nhà đầu tư có tiềm lực thực sự lại ngần ngại nhập cuộc, vì không thể chủ động đề xuất, bị kéo vào vòng luẩn quẩn của hồ sơ, thẩm định, xét chọn kéo dài – trong khi cơ hội kinh doanh, dòng vốn, mặt bằng giá cả đều liên tục biến động.

Chính trong bối cảnh đó, Nghị quyết 201 đã đưa ra một điều chỉnh táo bạo nhưng hợp lý: không bắt buộc phải đấu thầu đối với các dự án nhà ở xã hội, nếu nhà đầu tư đề xuất đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý và năng lực cụ thể – như: Có năng lực tài chính vững vàng, được xác thực minh bạch; Có quỹ đất sạch hợp pháp phù hợp quy hoạch; Có kinh nghiệm triển khai các dự án nhà ở quy mô tương đương; Có cam kết tiến độ, phương án tài chính, thiết kế kỹ thuật rõ ràng.

Đây là sự thay đổi mang tính thể chế, không đơn thuần là linh hoạt kỹ thuật. Nó thừa nhận tính chủ động của nhà đầu tư như một đối tác bình đẳng, chứ không chỉ là người đi "xin giao dự án".

Chính sách mới này đã tạo ra 3 thay đổi rất căn bản:

1. Rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư: Không còn phải mất 12–18 tháng cho các vòng đấu thầu, thẩm định hồ sơ, xét chọn theo thủ tục hành chính. Nhà đầu tư có thể triển khai dự án ngay sau khi được chấp thuận, giảm thiểu đáng kể chi phí cơ hội và rủi ro trượt sóng thị trường.

2. Khuyến khích các đề xuất chủ động, sáng tạo: Cơ chế mới tạo điều kiện để doanh nghiệp chủ động đề xuất ý tưởng, thiết kế, tài chính, vị trí triển khai. Những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và tâm huyết với phân khúc nhà ở xã hội sẽ có "cửa" để biến sáng kiến thành hiện thực, không bị gạt ra bởi các rào cản hồ sơ hình thức.

3. Chọn đúng người – đúng việc – đúng lúc:Nhà nước có thể chủ động lựa chọn đối tác có năng lực phù hợp với từng địa phương, từng nhóm dân cư, thay vì trông chờ vào kết quả đấu thầu nhiều khi không phản ánh đúng năng lực thực tiễn.

Điểm quan trọng nhất là: chính sách không từ bỏ nguyên tắc minh bạch, mà chuyển đổi hình thức minh bạch từ đấu thầu sang công khai tiêu chí lựa chọn – chịu trách nhiệm đến cùng. Tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư được xác định rõ ràng ngay từ đầu và quá trình xét duyệt được công bố công khai – đảm bảo sự công bằng và kiểm soát được lợi ích nhóm, không tạo lỗ hổng cho tham nhũng hay "giao dự án theo quan hệ".

Thay vì "bảo thủ trong thủ tục" và rơi vào tình trạng "trúng thầu nhưng không trúng lòng tin", thì chính sách mới tạo ra một cơ chế kiến tạo hiệu quả, thực chất và phù hợp với tính chất đặc thù của nhà ở xã hội.

Về mặt dài hạn, nếu thực thi đúng và giám sát tốt, quy định bỏ đấu thầu bắt buộc không chỉ mở lối cho dòng vốn tư nhân chảy mạnh hơn vào lĩnh vực này, mà còn góp phần định hình một thị trường nhà ở xã hội chuyên nghiệp, có sức hút và bền vững.

Tự xác định giá – nhưng kiểm soát chặt chẽ bằng hậu kiểm và kiểm toán

Rào cản lớn thứ hai từng khiến nhiều nhà đầu tư quay lưng với nhà ở xã hội chính là cơ chế định giá quá cứng nhắc. Doanh nghiệp chỉ được tính lợi nhuận tối đa 10%, và mọi chi phí đầu vào đều phải kê khai, thẩm định từng bước. Trong khi đó, chi phí thực tế biến động liên tục, và doanh nghiệp khó lên kế hoạch tài chính dài hạn.

Nghị quyết 201 cho phép nhà đầu tư tự xác định giá bán và giá cho thuê, căn cứ vào chi phí đầu tư, chất lượng công trình và nhu cầu thị trường. Đây là một bước tiến quan trọng trong quản trị thể chế: giao quyền định giá cho người thực hiện, nhưng đi kèm với cơ chế kiểm tra chặt chẽ sau khi dự án hoàn thành.

Cụ thể: Giá do nhà đầu tư đề xuất sẽ không được mặc định là giá chính thức, mà chỉ được xác lập chính thức sau khi có kết quả kiểm toán độc lập; Nếu chi phí đầu tư thực tế bị "đội lên" bất hợp lý, hoặc có sai lệch lớn so với hồ sơ ban đầu, giá bán và giá thuê sẽ bị điều chỉnh; Trường hợp cố tình gian lận, nhà đầu tư có thể bị xử phạt, truy thu và mất quyền tham gia các dự án tiếp theo.

Như vậy, chính sách mới không "thả nổi" giá, mà chuyển từ tiền kiểm cứng nhắc sang hậu kiểm thông minh – vừa đảm bảo động lực thị trường, vừa bảo vệ lợi ích người dân và ngân sách.

Hai chính sách – Một thông điệp: Đồng hành thay vì kiểm soát

Cả hai chính sách nói trên – bỏ đấu thầu bắt buộc và tự xác định giá – đều thể hiện một chuyển đổi sâu sắc trong tư duy điều hành: từ kiểm soát sang kiến tạo, từ can thiệp hành chính sang điều tiết bằng luật lệ và trách nhiệm.

Nhà nước không còn đơn độc trong nhiệm vụ xây dựng nhà ở cho người nghèo. Thay vào đó, Nhà nước chủ động thiết kế thể chế để doanh nghiệp có thể tham gia một cách sòng phẳng, hiệu quả và bền vững.

Thể chế không còn là rào cản – mà trở thành đòn bẩy để khu vực tư nhân đóng vai trò kiến tạo trong một lĩnh vực mang đậm giá trị công ích.

Những ngôi nhà không tự mọc lên từ nghị quyết. Nhưng một nghị quyết tốt – với tư duy đổi mới và thiết kế thể chế phù hợp – có thể mở ra cả một hệ sinh thái đầu tư mới.

Nếu được thực thi quyết liệt, hai chính sách đột phá này sẽ không chỉ giúp hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội, mà còn xây dựng niềm tin: rằng Nhà nước có thể đồng hành cùng doanh nghiệp vì một xã hội bao trùm, nhân ái và phát triển bền vững.

Nhà ở là quyền, không phải đặc ân. Chính sách đúng – thể chế thông – và thực thi tốt – sẽ biến giấc mơ tổ ấm thành hiện thực cho hàng triệu người dân