Quy hoạch đất đai đối với phát triển đô thị TP.HCM

PGS.TS. NGUYỄN ĐÌNH THỌ

10:12 16/04/2021

Quy hoạch đặt mục tiêu phát triển vùng TP.HCM trở thành một vùng đô thị lớn phát triển năng động và bền vững; có vai trò, vị thế quan trọng trong khu vực Đông Nam Á và hướng tới quốc tế.

B3C18E97-82ED-4C0F-A0CB-FED7489227E2 — PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ - Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường phát biểu tại Hội thảo "Nhận diện lực đẩy thị trường bất động sản Vùng TP.HCM mở rộng năm 2021" sáng 16/4, tại TP.HCM. Ảnh: Trịnh Toàn

Quy hoạch không gian phát triển TP.HCM

Theo Quyết định 2076/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 22/12/2017, quy hoạch xây dựng vùng Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, phạm vi vùng TP.HCM bao gồm toàn bộ ranh giới hành chính TP.HCM và 7 tỉnh lân cận là Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai, Tiền Giang. Tổng diện tích toàn vùng khoảng 30.404 km2; có tổng dân số đến năm 2030 là 24-25 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 18-19 triệu người, dân số nông thôn khoảng 6-7 triệu người; tỷ lệ đô thị hóa khoảng 70 - 75%; đất xây dựng đô thị đến năm 2030 đạt khoảng 270.000 - 290.000 ha, bình quân 100 - 150 m2/người, đất xây dựng điểm dân cư nông thôn đến năm 2030 đạt khoảng 150.000 - 170.000 ha, bình quân 180 - 210 m2/người.

Quy hoạch đặt mục tiêu phát triển vùng TP.HCM trở thành một vùng đô thị lớn phát triển năng động và bền vững; có vai trò, vị thế quan trọng trong khu vực Đông Nam Á và hướng tới quốc tế. Vùng TTP.HCM sẽ là một vùng kinh tế hiện đại, trung tâm kinh tế lớn của cả nước và khu vực Đông Nam Á. Trung tâm thương mại - tài chính, trung tâm nghiên cứu khoa học - dịch vụ; trung tâm công nghiệp công nghệ cao và công nghiệp chuyên sâu với trình độ chuyên môn hóa cao; trung tâm văn hóa, giáo dục - đào tạo, khoa học công nghệ và y tế chất lượng cao trong khu vực Đông Nam Á. Không gian phát triển vùng được quy hoạch theo hướng cân bằng bền vững và thích ứng với biến đổi khí hậu, liên kết vùng với khung hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại. Trong đó, TP.HCM là đô thị hạt nhân, trung tâm tri thức, trung tâm kinh tế tổng hợp đa chức năng hiện đại ngang tầm với các đô thị trong khu vực Đông Nam Á.

Quy hoạch vùng TP.HCM có 4 tiểu vùng bao trùm 8 tỉnh thành phố và trục hành lang phát triển kinh tế, bao gồm: Tiểu vùng đô thị trung tâm, Tiểu vùng phía Đông, Tiểu vùng phía Bắc - Tây Bắc, Tiểu vùng phía Tây Nam; Các trục hành lang kinh tế trọng điểm: Trục hành lang phía Đông Nam, Trục hành lang phía Đông, Trục hành lang phía Bắc, Trục hành lang phía Tây Bắc, Trục hành lang phía Tây Nam và các vùng cảnh quan và hành lang xanh như sau:

+ Tiểu vùng đô thị trung tâm: Bao gồm TP.HCM và vùng phụ cận tại các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai.

+ Tiểu vùng phía Đông: Bao gồm các tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu.

+ Tiểu vùng phía Bắc - Tây Bắc: Bao gồm các tỉnh Bình Phước, Tây Ninh và phía Bắc tỉnh Bình Dương.

+ Tiểu vùng phía Tây Nam: Bao gồm các tỉnh Tiền Giang và Long An.

- Các trục hành lang kinh tế trọng điểm:

+ Trục hành lang phía Đông Nam dọc quốc lộ 51, gồm chuỗi các đô thị: Phú Mỹ, Bà Rịa, Vũng Tàu (Bà Rịa - Vũng Tàu); trong đó, thành phố Vũng Tàu và thành phố Bà Rịa là cực tăng trưởng.

+ Trục hành lang phía Đông dọc quốc lộ 1, gồm chuỗi các đô thị: Dầu Giây, Long Khánh, Gia Ray (Đồng Nai); trong đó đô thị Long Khánh là cực tăng trưởng.

+ Trục hành lang phía Bắc dọc quốc lộ 13, gồm chuỗi các đô thị: Bàu Bàng (Bình Dương), Chơn Thành, Bình Long, Hoa Lư - Lộc Ninh, Đồng Xoài (Bình Phước); trong đó đô thị Chơn Thành là cực tăng trưởng.

+ Trục hành lang phía Tây Bắc dọc quốc lộ 22, quốc lộ 22B, gồm chuỗi các đô thị Trảng Bàng, Phước Đông - Bời Lời, Gò Dầu, Mộc Bài - Bến Cầu, Hòa Thành, Tây Ninh, Tân Biên, Xa Mát (Tây Ninh); trong đó, các đô thị Trảng Bảng - Gò Dầu, thành phố Tây Ninh là cực tăng trưởng.

+ Trục hành lang phía Tây Nam dọc quốc lộ 1, gồm chuỗi các đô thị Bến Lức, Tân An (Long An), Mỹ Tho, Cai Lậy (Tiền Giang); trong đó, thành phố Tân An - thành phố Mỹ Tho là cực tăng trưởng.

- Các vùng cảnh quan và hành lang xanh:

+ Tổ chức các khu vực cảnh quan nằm giữa các trục hành lang kinh tế trọng điểm, tạo lập các hành lang xanh bao gồm: Phía Nam, phía Đông Nam, phía Đông Bắc, phía Tây Bắc và phía Tây Nam.

+ Vùng cảnh quan nông nghiệp bao gồm vùng cảnh quan sản xuất nông nghiệp chuyên canh ở phía Đông, phía Tây Bắc và phía Bắc, vùng cảnh quan nông nghiệp ngập nước thích ứng biến đổi khí hậu ở phía Tây Nam, vùng nông nghiệp đô thị ô tiểu vùng đô thị trung tâm, nông nghiệp công nghệ cao.

+ Vùng bảo tồn cảnh quan rừng đặc dụng, rừng phòng hộ ở phía Đông, phía Bắc; bảo tồn rừng ngập mặn Cần Giờ, vùng ngập nước Đồng Tháp Mười, vườn cây ăn trái dọc sông Tiền; bảo tồn cảnh quan dọc các sông, hồ lớn trong vùng.

Quy hoạch sử sụng đất TP.HCM

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 22 tháng 01 năm 2014 về việc triển khai thi hành Luật Đất đai và Chỉ thị số 08/CT-TTg ngày 20 tháng 5 năm 2015 về công tác điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) cấp quốc gia; trong đó yêu cầu rà soát, xác định nhu cầu sử dụng đất đến năm 2020 của các ngành, các địa phương, đồng thời tổ chức điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) của các địa phương.

Chính phủ đã báo cáo Quốc hội ban hành Nghị quyết số 134/2016/QH13 ngày 09/4/2016 về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và Kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) cấp quốc gia. Thủ tướng Chính phủ đã phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đến năm 2020 cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tại văn bản số 1927/TTg-KTN ngày 02 tháng 11 năm 2016, đồng thời đã chỉ đạo Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu khẩn trương hoàn thiện hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình Chính phủ phê duyệt.

Trên cơ sở Quyết định 2076/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 22/12/2017, quy hoạch xây dựng vùng Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, TP.HCM đã xây dựng, trình Chính phủ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020) tại Nghị quyết 80/NQ-CP ngày 19/06/2018.

Nhìn chung, quy hoạch sử dụng đất đã góp phần đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, là cơ sở pháp lý quan trọng cho công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện công tác giám sát, thanh tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng đất, đảm bảo công tác quản lý đất đai tại thành phố Hồ Chí Minh theo đúng định hướng không gian phát triển của thành phố.

Bảng 1. Diện tích, cơ cấu các loại đất

STT	Chỉ tiêu sử dụng đất	Năm 2010		Điều chỉnh quy hoạch đến năm 2020
		Diện tích (ha)	Cơ cấu (%)	Quốc gia phân bổ (ha) (**)	Thành phố xác định, xác định bổ sung (ha)	Tổng số
		Diện tích (ha)	Cơ cấu (%)	Quốc gia phân bổ (ha) (**)	Thành phố xác định, xác định bổ sung (ha)	Diện tích (ha)	Cơ cấu (%)
(1)	(2)	(3)	(4)	(5)	(6)	(7)=(5)+(6)	(8)
I	LOẠI ĐẤT
1	Đất nông nghiệp	118.052	56,3	88.005		88.005	42,1
	Trong đó:
1.1	Đất trồng lúa	27.594	13,2	3.000		3.000	1,4
	Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước	19.205	9,2	3.000		3.000	1,4
1.2	Đất trồng cây hàng năm khác	12.160	5,8		12.604	12.604	6,0
1.3	Đất trồng cây lâu năm	32.390	15,5		24.935	24.935	11,9
1.4	Đất rừng phòng hộ	33.285	15,9	33.292	609	33.901	16,2
1.5	Đất rừng đặc dụng	69	0,0		30	30	0,0
1.6	Đất rừng sản xuất	763	0,4	2.149	-591	1.558	0,7
1.7	Đất nuôi trồng thủy sản	9.441	4,5	10.702		10.702	5,1
1.8	Đất làm muối	1.943	0,9	1.000		1.000	0,5
2	Đất phi nông nghiệp	90.868	43,4	117.810	1.080	118.890	56,9
	Trong đó:
2.1	Đất quốc phòng	2.281	1,1	3.181		3.181	1,5
2.2	Đất an ninh	294	0,1	454		454	0,2
2.3	Đất khu công nghiệp	4.420	2,1	5.921	-7	5.914	2,8
2.4	Đất cụm công nghiệp				331	331	0,2
2.5	Đất thương mại, dịch vụ				3.443	3.443	1,6
2.6	Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp	6.110	2,9		4.833	4.833	2,3
2.7	Đất phát triển hạ tầng	18.196	8,7	31.677	3.244	34.921	16,7
	Trong đó:
-	Đất xây dựng cơ sở văn hóa	1.772	0,8	2.748		2.748	1,3
-	Đất xây dựng cơ sở y tế	346	0,2	665		665	0,3
-	Đất xây dựng cơ sở giáo dục - đào tạo	1.229	0,6	4.801	73	4.874	2,3
-	Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao	866	0,4	2.770	-110	2.660	1,3
2.8	Đất có di tích, danh thắng	112	0,1	201		205	0,1
2.9	Đất bãi thải, xử lý chất thải	644	0,3	1116	134	1.250	0,6
2.10	Đất ở tại nông thôn	7.575	3,6		10.615	10.615	5,1
2.11	Đất ở tại đô thị	16.091	7,7	24.060		24.060	11,5
2.12	Đất xây dựng trụ sở cơ quan	440	0,2		422	422	0,2
2.13	Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp				60	60
2.14	Đất xây dựng cơ sở ngoại giao
2.15	Đất cơ sở tôn giáo	338	0,2		435	435	0,2
2.16	Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng	951	0,5		1.079	1.079	0,5
3	Đất chưa sử dụng	635	0,3	309		309	0,1
4	Đất khu công nghệ cao*	913	0,4	913		913	0,4
5	Đất đô thị*	53.841	25,7	59.834	2.870	62.704	30,0
II	KHU CHỨC NĂNG*
	Khu sản xuất nông nghiệp				48.905	48.905
	Khu lâm nghiệp				37.353	37.353
	Khu bảo tồn thiên nhiên và đa dạng sinh học				35.000	35.000
	Khu phát triển công nghiệp				6.246	6.246
	Khu đô thị				41.912	41.912
	Khu thương mại - dịch vụ				14.625	14.625
	Khu dân cư nông thôn				40.611	40.611

Chính phủ đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất trong khu vực này với các chỉ tiêu đến năm 2020 như sau: Tổng số diện tích đất nông nghiệp sẽ giảm xuống còn 88.005 ha, chiếm 42,1% tổng số diện tích các loại đất (giảm 30.047 ha so với năm 2010); Tổng số diện tích đất phi nông nghiệp sẽ tăng lên 118.890 ha, chiếm 56,9 % tổng số diện tích các loại đất (tăng 28.022 ha so với năm 2010); Tổng số diện tích đất chưa sử dụng sẽ giảm xuống còn 309 ha, chiếm 0,1 % tổng số diện tích các loại đất (giảm 326 ha so với năm 2010). Ngoài ra, tổng số diện tích đất đô thị đã được điều chỉnh tăng thêm 8.863 ha và diện tích đất khu công nghệ cao vẫn được giữ nguyên.

Việc triển khai điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của thành phố và lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp quận, huyện còn chậm, chất lượng hạn chế, tính khả thi chưa cao; việc quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau khi được duyệt chưa tốt dẫn đến tình trạng vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Ngày 06/11/2020, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Công văn số 4289/UBND-ĐT về các dự án không thực hiện Kế hoạch sử dụng đất, theo đó, công khai 108 dự án với diện tích hơn 473 ha được điều chỉnh, huỷ bỏ trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện do không thực hiện đúng kế hoạch sử dụng đất đã được UBND Thành phố phê duyệt.

Bảng 2. Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất kỳ cuối

Đơn vị tính: ha

STT	Loại đất	Cả thời kỳ 2011- 2020	Kỳ đầu (2011- 2015(*))	Kỳ cuối (2016-2020)
				Tổng	Chia ra các năm
				Tổng	Năm 2016 (*)	Năm 2017	Năm 2018	Năm 2019	Năm 2020
1	Đất nông nghiệp chuyển sang phi nông nghiệp	29.367	3.121	26.246	498	9.158	11.743	2.771	2.076
	Trong đó:
1.1	Đất trồng lúa	14.773	1.512	13.261		5.095	5.593	1.708	865
	Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước	8.929	1.033	7.896		3.123	2.457	1.708	608
1.2	Đất trồng cây hàng năm khác	5.232	760	4.472	186	1.051	1.848	860	527
1.3	Đất trồng cây lâu năm	7.747	250	7.497	243	2.853	3.678	71	652
1.6	Đất rừng sản xuất	22		22		22
1.7	Đất nuôi trồng thủy sản	403		403	69	128	120	53	33
2	Chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong nội bộ đất nông nghiệp	15.111	9.351	5.760	810	1.152	797	1.413	1.588
	Trong đó:
2.1	Đất trồng lúa chuyển sang đất trồng cây lâu năm	2.550	1.050	1.500	375	500	185	350	90
2.2	Đất trồng lúa chuyển sang đất nuôi trồng thủy sản	2.032	2.032
3	Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở chuyển sang đất ở	3.728	2.365	1.363	8			200	1.155

Ghi chú: (*) Diện tích đã chuyển mục đích

Tác động của việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất tới thị trường bất động sản

Quy hoạch sử dụng đất tích hợp là cơ sở để phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng được thể hiện thể hiện thông tin theo tọa độ, không gian, và thời gian bằng bản đồ sử dụng đất tách lớp cho tất cả các loại qui hoạch theo quy định của luật qui hoạch, bao gồm quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch không gian biển quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn trên cả nước.

Quy hoạch sử dụng đất tích hợp là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng được thể hiện thể hiện thông tin theo tọa độ, không gian, và thời gian bằng bản đồ sử dụng đất tách lớp cho tất cả các loại qui hoạch theo quy định của luật qui hoạch, bao gồm quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch không gian biển quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn trên cả nước.

Nhà nước quản lý và khai thác nguồn lực đất đai thông qua quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nhà nước sử dụng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất để làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, nhằm khai thác hiệu quả, tiết kiệm, hợp lý đất đai, nhằm đưa đất đai vào phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường, ứng phó biến đổi khí hậu, đảm bảo an ninh, quốc phòng. Lợi ích kinh tế chênh lệch do nhà nước sử dụng công cụ quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần được phân bổ hài hòa giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp, đảm bảo không thất thoát tài sản của nhà nước, tạo động lực cho doanh nghiệp và đem lại lợi ích lớn nhất cho người dân.

Nhà nước sử dụng các công cụ kinh tế, tài chính, thuế về đất đai không chỉ là để tăng nguồn thu của ngân sách đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội mà phải quản lý đất đai chặt chẽ, sử dụng đất đai có hiệu quả, chống đầu cơ đất đai, bóp méo thị trường. Trong thời gian tới cần tập trung: xây dựng chính sách thuế lũy tiến đối với các dự án được nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không đưa đất vào sử dụng theo quy định; sửa đổi, bổ sung chính sách thuế đối với đất nông nghiệp đã giao, cho thuê mà để hoang hóa.

Bài liên quan