Giải cứu dự án 'treo' nhìn từ thị trường bất động sản Trung Quốc

Tăng nguồn cung từ hàng nghìn dự án "treo"

Báo cáo chuyên đề của Hội môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS) công bố mới đây cũng đã nêu những thực trạng từ thị trường BĐS Trung Quốc. Từ đó, đưa ra khuyến nghị cho thị trường BĐS Việt Nam để thị trường phục hồi trở lại.

Theo VARS, giữa năm 2020, Trung Quốc tung ra chính sách "3 lằn ranh đỏ" nhằm giảm rủi ro hệ thống tín dụng bằng cách hạn chế khả năng vay mới của các doanh nghiệp BĐS, làm cạn kiệt nguồn tài chính của nhiều công ty đã mắc nợ.

Sau khi chính sách này được ban hành, các doanh nghiệp bắt đầu mất thanh khoản và vỡ nợ, mở đầu là sự sụp đổ của Tập đoàn China Evergrande, sau đó là hàng loạt các tập đoàn lớn khác. Hàng trăm dự án BĐS dừng vô thời hạn, làn sóng người mua nhà từ chối trả tiền vay ngân hàng diễn ra tại hơn 100 thành phố.

Đến tháng 12/2022, Trung Quốc đã đưa ra các chính sách mới nhằm tháo gỡ, thúc đẩy thị trường BĐS, khuyến khích người dân mua nhà như nơi lòng tin dụng cho người mua, sửa nhà; giảm lãi vay thế chấp và tỷ lệ trả trước khi mua nhà trả góp; nơi lỏng các hạn chế cho vay thế chấp và mua nhà...

Trong đó, nổi bật nhất là các biện pháp đặc biệt để hỗ trợ các thành phố thúc đẩy tiến độ xây dựng và bàn giao các dự án nhà ở dạng dở. Các khoản vay đặc biệt có thời hạn không quá 3 năm với lãi suất ưu đãi 2 năm đầu được chuyển giao cho chính quyền địa phương đứng ra xét duyệt và chịu trách nhiệm. Đối tượng được hỗ trợ vay là dự án sắp hoàn thành, thanh khoản cao, doanh nghiệp uy tín. Nhiều địa phương kêu gọi các doanh nghiệp vốn nhà nước cùng tham gia vào quỹ hỗ trợ các dự án treo. Khuyến khích các công ty chất lượng cao mua lại các dự án chất lượng cao.

Đơn cử như tháng 11/2022, 6 ngân hàng Trung Quốc đã ký kết, công bố khoản hỗ trợ tài chính, hơn 1000 tỷ Nhân dân tệ (140 tỷ USD), chủ yếu để phát triển BĐS thể chấp, mua bán sáp nhập (M&A) cung cấp tài chính cho đầu tư trái phiếu.

Quỹ Henan Asset Management, quỹ địa phương giải cứu BĐS đầu tiên của Zhengzhou Real Estate - công ty BĐS được chính quyền Hà Nam hậu thuẫn dự định chi 20 tỷ Nhân dân tệ để mua 50.000 căn hộ và chuyển đổi thành nhà cho thuê.

Hay như tại Trịnh Châu, chính quyền thành phố này đã yêu cầu các doanh nghiệp nối lại các hoạt động chính của các dự án đã dừng hoặc dừng bán 1 phần vào đầu tháng 10. Thành phố thông báo quỹ cho lĩnh vực BĐS trị giá 10 tỷ Nhân dân tệ (1,47 tỷ USD) để thúc đẩy việc xây dựng dự án "treo"... Kết quả, nhiều dự án được tái khởi động trở lại, nhiều dự án hoàn thành việc xây dựng, bước vào giai đoạn trang trí nội thất.

Tương tự, ở Ấn Độ, khoảng 4 năm trước, Chính phủ nước này cũng đã phê duyệt quỹ trị giá khoảng 3 tỷ USD để giúp hoàn thành hơn 1.600 dự án nhà ở bị đình trệ và thiết lập một cơ chế đặc biệt để cung cấp tài chính nợ ưu tiên để hoàn thành các dự án bị đình trệ trong lĩnh vực nhà ở giá cả phải chăng và thu nhập trung bình.

Đối với thị trường BĐS Việt Nam, VARS lưu ý, thị trường đang trong giai đoạn thiếu hụt trầm trọng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung từ các sản phẩm giá bình dân, phù hợp với thu nhập của phần đông người dân. Trong khi, có hàng nghìn dự án vẫn đang bị "treo" chưa thể hoàn thiện để đưa nguồn cung ra thị trường.

Giải quyết các vấn đề cho các dự án "treo" là một giải phải góp phần tích cực vào cải thiện nguồn cung. Do đó, chúng ta nên xem xét và phân loại. Ví dụ, dự án nhỏ cần tiền thì tiến hành hỗ trợ kết nối nguồn phù hợp sao cho vừa có thể "cấp cứu" nhưng vẫn đảm bảo an toàn.

Dự án nào bị "treo" vì vương mắc pháp lý thì hỗ trợ pháp lý, giải quyết một cách cụ thể, dứt điểm. Dự án nào "treo" quá lâu, không thể cứu được thì hỗ trợ để các doanh nghiệp khỏe mạnh mua lại để nhanh tiến độ hoàn thành các dự án.

"Nhu cầu an cư của người dân nước ta là rất lớn, kể cả trong ngắn và dài hạn. Họ chỉ đang tìm kiếm nguồn cung phù hợp với mức giá hợp lý. Nếu có nhiều hơn nguồn cung BĐS nhà ở thủ tục pháp lý tốt, gia cả phải chăng thì lượng giao dịch chắc chắn sẽ tăng mạnh. Lượng giao dịch tăng có thể khiến mức giá tăng trong ngắn hạn, nhưng trong dài hạn, giá cả sẽ được quyết định bởi cán cân cùng cầu, mức giá sẽ tăng ổn định và phù hợp hơn", VARS cho hay.

Thị trường cần duy trì đà phục hồi nếu không sẽ sụp đổ

VARS dẫn chứng, quý I/2023, các biện pháp hỗ trợ của chính quyền Trung Quốc cùng với việc dỡ bỏ các hạn chế dịch COVID-19 khiến niềm tin thị trường được đẩy mạnh và bắt đầu có tín hiệu hồi phục.

Tuy nhiên, thay vì tiếp tục tăng cường các biện pháp nhằm tận dụng đã phục hồi thì chính quyền Trung Quốc lại cho thấy sự giới hạn của các biện pháp hỗ trợ, kéo theo thị trường tiếp tục lao dốc trở lại.

Tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực BĐS cho vay cá nhân, doanh nghiệp vẫn còn thấp. Mới chỉ có 2 nhóm về phía cầu được hỗ trợ mạnh nhất là cho vay thế chấp và khoản tiền trả trước. Trong khi, các nhà phát triển BĐS đang phải vật lộn với những khoản lỗ lớn và núi nợ trái phiếu.

"Thua lỗ kéo dài khiến nguồn lực của nhóm doanh nghiệp Nhà nước bị hạn chế, nhất là khi nhóm này đang triển khai các dự án mua lại của các doanh nghiệp phát triển BĐS tư nhân đã phá sản. Từ đó, càng khiến tâm lý của khách hàng mua nhà và người dân suy giảm", VARS đánh giá.

Bên cạnh đó, tình trạng dư thừa nguồn cung căn hộ kỷ lục diễn ra trong nhiều năm. Thanh khoản khó khăn càng khiến tình trạng trở lên trầm trọng. Năm 2022, khoảng 1% tổng số căn hộ mới đã hoàn thành nhưng không bán được hàng; hàng triệu căn hộ từ những dự án nhà ở dư thừa ở một số thành phố, nhất là tại các thành phố nhỏ và ngày càng nhiều nhiều căn hộ được rao bán ở thị trường thứ cấp.

Ngoài ra, đầu tư và doanh số bán BĐS cũng giảm mạnh do người tiêu dùng thận trọng với các khoản chi tiêu lớn. Người mua nhà vẫn còn tâm lý e dè trong bối cảnh triển vọng kinh tế và cơ hội việc làm suy yếu.

Nhìn về thị trường trong nước, VARS nhận định, từ đầu năm đến nay, Chính phủ, các bộ ngành rất quyết liệt trong việc đồng hành và vực dậy thị trường BĐS. Các cơ chế, chính sách được ban hành với tần suất khá dày và chưa có dấu hiệu ngừng lại.

"Thị trường cần tiếp tục kiên trì và sự quyết liệt hơn nữa từ phía Chính phủ, các cơ quan ban ngành. Bởi chỉ cần lơ là sẽ khiến cục diện đi vào sụp đổ", VARS nhấn mạnh.

Bài liên quan

Doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận vốn tín dụng

‘Bom nợ’ Evergrande tiếp tục triển khai các dự án nhà ở với ‘tốc độ tối đa’

Fitch Ratings tuyên bố Evergrande 'vỡ nợ hạn chế'

Trung Quốc giảm lãi suất cho vay thế chấp để cứu thị trường địa ốc