Thưa ông Lê Hoàng Châu, thời gian qua trên địa bàn TP.HCM và một số tỉnh thành khu vực phía Nam xuất hiện nhiều dự án bất động sản không giấy phép, dư luận vẫn gọi là "dự án ma", nhằm lừa đảo khách hàng, ông có thể cho biết nguyên nhân do đâu có hiện tượng trên?

Bài liên quan

Làm gì để loại bỏ các dự án “ma” đất nền?

Ông Lê Hoàng Châu: Nguyên nhân bùng phát của các "dự án ma" liên quan đến những kẻ hở về luật. Trong đó, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) chỉ điều chỉnh những hành vi kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai kể từ khi ký hợp đồng. Luật không điều chỉnh hành vi trước khi ký. Đây là thiếu sót lớn, vì trước khi ký, những hành vi thỏa thuận, đặt cọc, góp vốn kinh doanh, hợp tác đầu tư không được ký thành hợp đồng mà tồn tại ở dạng văn bản thỏa thuận, được chứng thực thừa phát lại.

Việc góp vốn, đặt cọc, hợp tác đầu tư lại là thỏa thuận theo Luật Dân sự. Nhưng Luật Dân sự lại cho rằng giá trị đặt cọc do hai bên tự thỏa thuận. Vì vậy, nhiều chủ đầu tư, các công ty môi giới lừa người dân đặt cọc vài trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng một cách vô lý.

Đặt cọc là thỏa thuận đưa một khoản tiền hoặc vật có giá trị để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc là thực hiện hợp đồng, có nghĩa là nếu chưa giao kết hợp đồng thì vẫn có thể đặt cọc với nhau. Trường hợp đã ký hợp đồng nhưng chưa thanh toán đợt 1, mà chỉ mới đặt cọc thì theo Luật Dân sự, thì đây là hình thức giao cho bên kia một số tiền để nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng.

Nội dung thứ hai là giá trị đặt cọc do hai bên thỏa thuận. Luật Kinh doanh BĐS quy định rằng, nếu ký hợp đồng thì thu lần đầu của chủ đầu tư không quá 30% giá trị hợp đồng. Luật Dân sự không lường được chuyện trong BĐS là giao kết hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai, từ sơ hở đó, một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã lợi dụng việc thỏa thuận đặt cọc theo Luật Dân sự, thu lợi từ khách hàng vượt quá mức quy định 30% tiền cọc theo giá trị của hợp đồng dự kiến giao dịch. Đây là nguyên nhân dẫn đến rủi ro cho khách hàng.

Do đó, trong trường hợp giao dịch liên quan đến pháp luật chuyên ngành thì phải áp dụng thêm điều kiện thỏa thuận của đạo luật chuyên ngành đó, thí dụ như mức giá trị đặt cọc cũng phải theo luật chuyên ngành là không thể vượt quá 30%. Theo tôi, thiếu sót của Luật Dân sự là thiếu quy định về luật chuyên ngành.

Thứ hai là Luật Kinh doanh BĐS không có quy định những giao kết, thỏa thuận trước khi ký hợp đồng, bởi vì chuyện mua bán BĐS, nhà đất thông thường sẽ trải qua giai đoạn "hứa mua, hứa bán" khi chưa ký hợp đồng cụ thể. Theo đó, khi kinh doanh, bán BĐS, nhà ở trong tương lai kể từ giai đoạn ký hợp đồng trở về sau, Luật Kinh doanh BĐS cần bổ sung quy định về việc giao kết đặt cọc trước khi ký hợp đồng

Thứ ba là thiếu sót về lập vi bằng thừa phát lại, bởi vì việc lập vi bằng thừa phát lại hiện tại vẫn chưa có luật riêng. Quốc hội đã phải ra 2 nghị quyết, đầu tiên là thí điểm cho TP.HCM lập văn phòng thừa phát lại, nghị quyết thứ 2 của Quốc hội là sau khi thí điểm được 5 năm thì cho phép thực hiện việc lập văn phòng thừa phát lại trên toàn quốc.

Tôi được biết, quan điểm của Quốc hội là văn phòng thừa phát lại nhằm giải quyết vấn đề về Luật Thi hành án dân sự, cụ thể là để công chứng hành vi, công chứng sự kiện (việc giao nhận tiền,  việc mua bán đất nền…). Tuy nhiên, người dân lại rất dễ nhầm tưởng vi bằng được sử dụng là đúng pháp luật, là cơ sở để sau này làm sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Người dân không biết rằng vi bằng thừa phát lại không thể thay thế quy định về công chứng, bởi vì trong giao dịch về BĐS nếu hai bên có giao dịch với nhau là cá nhân cần phải công chứng và chứng thực, nếu bên bán BĐS là doanh nghiệp thì phải dùng hợp đồng chính thức của doanh nghiệp đối với người mua. Do đó, vì người mua không hiểu về pháp luật cũng như không nắm rõ thông tin nên dẫn đến bị sập bẫy các "dự án ma".

Đồng thời, nghị định của Chính phủ cũng đã có quy định là cấm sử dụng vi bằng thừa phát lại trong trường hợp hành vi đó thuộc về phạm vi công chứng hoặc chứng thực, tuy nhiên việc thực thi pháp luật lại không nghiêm, chỉ ở mức răn đe, dẫn đến việc vi bằng thừa phát lại được sử dụng tràn lan.

Thưa ông, vì sao đã có cảnh báo mà nhiều khách hàng vẫn bị lừa bởi những dự án này? Có vẻ như những biện pháp xử lý như hiện nay chưa có đủ sức để răn đe nên dù biết là trái pháp luật nhưng nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS vẫn cố tình vi phạm?

Ông Lê Hoàng Châu: Việc nhiều khách hàng bị sập bẫy bởi "dự án ma" dù báo chí đã đưa tin cảnh báo rất nhiều một phần do người dân chủ quan ít quan tâm không  tìm hiểu, không chú ý đến những thông tin, tin tức về các dự án mình bỏ tiền ra đầu tư mà chỉ đua theo tâm lý đám đông, những lời dụ dỗ của các "cò đất", những lời mời, giới thiệu có cánh của các nhân viên bán đất, nhà ở rồi dẫn đến tình trạng hàng ngàn khách hàng bị sập bẫy các "dự án ma".

Bên cạnh đó, trong công tác thực thi pháp luật, chính quyền một số địa phương còn chưa sát sao trong việc công khai công bố thông tin về quy hoạch các dự án trên địa bàn cho người dân được nắm rõ. Điều này tạo điều kiện cho việc một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS lợi dụng, tự ý phân lô bán nền, lừa đảo khách hàng trong khi những dự án này lại không có thật.

Liên quan đến việc phân lô bán nền hiện nay có thể chia ra các nhóm sau đó là: nhóm dự án đúng quy định pháp luật, nhà nước không nên cấm; nhóm người dân phân lô tách thửa từ đất của gia đình để bán bớt một phần cũng không được cấm vì đó là quyền của người sử dụng đất.

Đáng chú ý là nhóm phân lô bán nền trái pháp luật và đây cũng là nhóm tạo nên bức xúc cho dư luận và người dân trong thời gian qua. Dư luận càng phản ánh thì các thủ đoạn của nhóm ngày càng tinh vi dùng mọi chiêu trò để lách luật, dụ dỗ lôi kéo khách hàng.

Cụ thể, một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã dùng chiêu thức thật giả lẫn lộn để lừa đảo khách hàng. Ví dụ như dùng sổ đỏ, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu đất này để quảng cáo cho những khu đất khác nhằm lừa đảo khách hàng.

Ngoài ra, trên thị trường BĐS hiện nay còn có các dạng đầu nậu, doanh nghiệp kinh doanh BĐS kể cả "cò đất" mượn bóng người dân để chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, phân lô bán nền các dự án nhằm trốn thuế, trục lợi.

Qua đó cho thấy, trong những trường hợp này, rõ ràng có sự buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương, hoặc có sự móc ngoặc với cán bộ cấp cơ sở. Nếu chính quyền địa phương quản lý chặt chẽ, xử lý nghiêm, những đầu nậu, doanh nghiệp kinh doanh BĐS hay "cò đất" thì những đối tượng này khó có cơ hội trốn thuế, trục lợi.

Vậy theo ông, cần có những biện pháp gì để ngăn chặn, cũng như giúp khách hàng hiểu rõ hơn, tránh bị lừa đảo? 

Ông Lê Hoàng Châu: Trước tiên chính quyền địa phương tại các phường, xã, quận, huyện… cần  thiết lập một hệ thống cung cấp thông tin quy hoạch dễ tiếp cận, dễ hiểu cho người dân. Tiếp đến các phương tiện thông tin đại chúng như: báo chí, trang thông tin, cổng thông tin điện tử tại các địa phương cần phải thông tin kịp thời khi phát hiện những dự án sai phạm, để cảnh báo người dân.

Một biện pháp mạnh hiện nay đang được một số chính quyền địa phương áp dụng là cưỡng chế hành chính, thậm chí truy cứu trách nhiệm của những cá nhân cố tình thực hiện những hành vi có tính chất lừa dối khách hàng.

Đối với người dân cần phải tỉnh táo, tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý về dự án, cũng như đơn vị doanh nghiệp rao bán BĐS. Trong trường hợp đã phát hiện có dấu hiệu lừa đảo, người dân cần đến trình báo cơ quan chức năng sớm nhất, hoặc khởi kiện ra tòa để bảo vệ quyền lợi của cá nhân của chính mình.

Xin cảm ơn ông!

Bài liên quan

Long An buộc công khai thông tin bất động sản để ngăn dự án ma

Cạm bẫy từ các 'dự án ma' ở Quảng Nam

Lập dự án 'ma', rao bán luôn cả trụ sở công an phường

Bà Rịa - Vũng Tàu hàng trăm dự án ‘ma’ hoạt động không phép