Điều gì khiến 'đất vàng' sân Chi Lăng 9.700 tỷ đồng không có người trả giá?

Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP. Đà Nẵng cho biết, phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu phức hợp thương mại và dịch vụ cao tầng sân vận động Chi Lăng (phường Hải Châu) với giá khởi điểm hơn 9.706 tỷ đồng đã không thành công, do không có khách hàng tham gia đấu giá.

Đồng thời, Trung tâm cũng thông báo tạm dừng đấu giá tài sản nói trên để thực hiện các bước theo quy định.

Trước đó, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP. Đà Nẵng đã thông báo đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu phức hợp thương mại và dịch vụ cao tầng sân vận động Chi Lăng.

Tài sản được đấu giá, gồm: 10 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 14 thửa đất, giá khởi điểm hơn 9.706 tỷ đồng. Việc đấu giá nhằm thi hành một phần vụ án Phạm Công Danh và đồng phạm (giai đoạn 1).

"Đất vàng” giữa trung tâm Đà Nẵng

Sân vận động Chi Lăng từng là biểu tượng bóng đá của Đà Nẵng suốt nhiều năm, nằm ở vị trí được xem là “kim cương” của thành phố khi bao quanh bởi 4 tuyến đường lớn gồm Lê Duẩn, Chi Lăng, Hùng Vương và Ngô Gia Tự.

Khu đất rộng hơn 55.000 m2 nằm ngay lõi trung tâm quận Hải Châu – khu vực có mật độ thương mại, du lịch và dịch vụ thuộc nhóm cao nhất Đà Nẵng.

Nếu tính theo mức khởi điểm hơn 9.706 tỷ đồng, giá trị quyền sử dụng đất tương đương khoảng 176 triệu đồng/m2. Đây là mức giá không quá bất thường đối với quỹ đất trung tâm hiếm hoi còn lại tại Đà Nẵng, đặc biệt với tiềm năng phát triển tổ hợp thương mại, khách sạn, căn hộ cao cấp hoặc trung tâm tài chính.

Tuy nhiên, điều khiến thị trường chú ý là ngay cả một tài sản có vị trí đặc biệt như Chi Lăng cũng không thu hút được nhà đầu tư tham gia đấu giá.

Diễn biến này phản ánh thực tế dòng tiền vào bất động sản quy mô lớn vẫn đang khá thận trọng, nhất là với các thương vụ cần nguồn vốn lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng.

Giới đầu tư cho rằng rào cản lớn nhất của sân Chi Lăng không đơn thuần là giá trị khu đất, mà nằm ở bài toán pháp lý, cấu trúc tài sản và áp lực vốn triển khai dự án.

Năm 2010, UBND TP. Đà Nẵng chuyển giao sân vận động Chi Lăng cho Tập đoàn Thiên Thanh để phát triển khu phức hợp thương mại – dịch vụ. Sau đó, khu đất được chia thành 14 lô và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 10 công ty thành viên thuộc Tập đoàn Thiên Thanh.

Các doanh nghiệp này tiếp tục dùng quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn ngân hàng.

Đến năm 2014, sau khi ông Phạm Công Danh bị khởi tố trong đại án VNCB, toàn bộ khu đất sân Chi Lăng trở thành tài sản liên quan vụ án và bị kê biên phục vụ thi hành án.

Hơn 10 năm qua, khu “đất vàng” này gần như bị đóng băng.

Theo các bản án và quyết định thi hành án, ông Phạm Công Danh cùng các doanh nghiệp liên quan còn nghĩa vụ bồi hoàn hàng nghìn tỷ đồng cho ngân hàng. Dù cơ quan thi hành án đã thu hồi được một phần tiền, số dư nợ gốc còn phải thi hành vẫn hơn 3.665 tỷ đồng, chưa bao gồm lãi phát sinh.

Điều này khiến bất kỳ nhà đầu tư nào muốn tham gia cũng phải tính toán rất kỹ về chi phí vốn, thời gian xử lý thủ tục cũng như khả năng triển khai thực tế sau đấu giá.

Phiên đấu giá bất thành của sân Chi Lăng diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn chưa phục hồi đồng đều.

Phân khúc được quan tâm hiện nay chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, quy mô vừa phải và có thể triển khai nhanh để tạo dòng tiền. Trong khi đó, các “siêu dự án” cần nguồn vốn rất lớn lại đối mặt với áp lực tài chính ngày càng cao.

Với sân Chi Lăng, nhà đầu tư không chỉ cần khoảng 10.000 tỷ đồng để sở hữu khu đất, mà còn phải chuẩn bị thêm nguồn lực rất lớn cho phát triển dự án, giải quyết hạ tầng, tài chính và vận hành trong nhiều năm tiếp theo.

Tổng mức đầu tư thực tế có thể cao hơn rất nhiều so với giá trị đấu giá ban đầu.

Ngoài ra, thị trường cũng đang thiếu những nhà phát triển có khẩu vị đủ lớn để theo đuổi các dự án quy mô đặc biệt tại Đà Nẵng trong bối cảnh tín dụng bất động sản chưa hoàn toàn thông suốt và áp lực trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn hiện hữu.