Cư xá Thanh Đa là khu chung cư cũ tọa lạc ở phường 27 quận Bình Thạnh, TP.HCM. Khu vực được coi là trung tâm thành phố hiện vẫn tồn tại 23 lô chung cư kiểu cũ, trong đó, có 8 lô được đánh số I đến VIII đã được xây dựng từ năm 1972. Nghĩa là đến hiện tại, đã hơn 50 năm từ khi khu cư xá này được xây dựng.

Năm 2010, chính quyền TP.HCM có chủ trương di dời, tháo dỡ, cải tạo, xây mới khu cư xá này, trong mục tiêu chỉnh trang đô thị, đảm bảo an toàn nơi ở mới cho người dân.

Đến năm 2017, HĐND TP.HCM thông qua dự án xây dựng chung cư mới thay cụm lô số 8 chung cư Thanh Đa. Sau đó, UBND TP.HCM công nhận Công ty cổ phần Phát triển nhà Thanh Đa là chủ đầu tư. 

Đến năm 2018, dự án này xuất hiện trong kế hoạch sử dụng đất của quận Bình Thạnh. Thế nhưng, theo ghi nhận của phóng viên, đến nay, việc  tháo dỡ, di dời, xây mới vẫn chưa hoàn thiện. 

Ghi nhận của phóng viên Nhadautu.vn tháng 3/2023, cư xá Thanh Đa xuống cấp, cũ kỹ, nhếch nhác. Khu vực này hiện là nơi sinh sống của khoảng 1.500 người dân và rất nhiều người dân nơi đây mong chờ một cuộc sống tốt hơn so với sự thấp thỏm trong những căn hộ ọp ẹp, chờ sập.

Trong tổng số 8 lô được dự kiến di dời, xây mới, vẫn còn 6 lô với hơn 1.200 hộ dân sinh sống. 300 hộ đã được di dời. 

Theo tìm hiểu, việc di dời, xây mới vẫn chưa thể thực hiện do vướng mắc liên quan đến cơ sở pháp lý thực hiện, bồi thường tái định cư. Hồi tháng 2/2023, Sở TN&MT TP.HCM đã có văn bản tham mưu, đề xuất UBND thành phố giao UBND quận Bình Thạnh chủ trì phối hợp với các Sở ngành liên quan và chủ đầu tư, thực hiện lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho 6 lô chung cư còn lại của dự án, trên cơ sở hướng dẫn từ Bộ Xây dựng và Bộ TN&MT.

Phía UBND quận Bình Thạnh cho biết, đã có văn bản đề xuất thành phố cho phép thực hiện dự án theo hình thức cuốn chiếu, thực hiện đầu tư trước tại 2 lô IV và VI. Khi xây xong, sẽ chuyển người dân về tái định cư tại đây và tiếp tục giải phóng mặt bằng các lô còn lại.

"Có 3 phương án tái định cư cho người dân lựa chọn, gồm: nhận tiền tự lo nơi ở mới, chọn căn hộ tái định cư tại chỗ hoặc chọn căn hộ tái định cư tại vị trí khác", chính quyền quận Bình Thạnh thông tin và cho biết, sau khi hoàn thiện xây mới, dự án sẽ thành 7 lô chung cư hiện hữu có tổng diện tích 7,32ha và là nơi sinh sống của khoảng 8.000 người dân.

Về phương án gỡ vướng trong việc cải tạo, xây mới chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, hiện nay, việc cải tạo, xây mới chung cư cũ tại TP.HCM đang bị chậm tiến độ do vướng quy định 100% người dân đồng ý mới được phá dỡ nhà chung cư cũ để xây dựng lại nhà chung cư mới.

Luật Nhà ở 2005 quy định có tối thiểu 2/3 (66,6%) chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ nhà chung cư là quyết định có hiệu lực; quyền và nghĩa vụ của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư đều được đảm bảo như nhau. Nhưng Luật Nhà ở 2014 quy định phải được tất cả (100%) các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới mới được phá vỡ.

"Quy định này không sát với thực tiễn và không có tính khả thi. Đáng lẽ ra, chỉ nên quy định đa số tuyệt đối ở mức cao, khoảng 75% hoặc 80% chủ sở hữu thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới là có hiệu lực thì hợp lý", ông Châu cho hay.

Đồng quan điểm với ông Châu, ông Nguyễn Bình Minh, Giảng viên trường Đại học KHXH&NV TP.HCM nhìn nhận, quy định 100% người dân đồng ý mới được cải tạo là không phù hợp thực tế. Do đó, quy định này cần xem xét, sửa đổi.

Bên cạnh đó, hiện còn ít cơ chế ưu đãi nhà đầu tư, chưa phân cấp, phân quyền nhiều cho quận, huyện. Vì vậy, UBND TP.HCM cần kiến nghị để tạo ra mô hình thí điểm và nhân rộng mô hình. TP.HCM có thể tập trung vào thực hiện cải tạo thí điểm cho một vài chung cư tiêu biểu. Khi các dự án thí điểm thành công thì có thể nhân rộng cho các chung cư cũ khác có điều kiện tương tự.

Tiếp theo cần có sự đồng thuận để chia sẻ, hợp tác, các bên cùng có lợi. Đặc biệt, chính quyền cần đóng vai trò chủ đạo thông qua các cơ chế, chính sách thu hút nguồn vốn đầu tư, hỗ trợ và đảm bảo quyền lợi cho người dân cũng như giải quyết khi có phát sinh, mâu thuẫn giữa các bên.

Trong khi đó, PGS.TS Nguyễn Minh Hòa, Hội Quy hoạch Phát triển TP.HCM nhận định, việc thay thế chung cư cũ không phải là hoạt động công ích hay từ thiện mà là quan hệ lợi ích. Hà Nội hay TP.HCM không thể có đủ kinh phí để thực hiện mà nên giao cho các nhà đầu tư. Việc của chính quyền chỉ hỗ trợ tốt nhất về mặt pháp lý và chủ trương.

Chính quyền nên chấp nhận để cho các nhà đầu tư xây dựng với số tầng cao gấp 3-4 lần chung cư cũ, trừ khu lõi trung tâm cũ mới phải cần cân nhắc, mới giải quyết được nút thắt mà cả nhà đầu tư và chính quyền đang gặp phải.

Có thể lấy ví dụ như cách xây dựng chung cư cũ ở quận 3 đó là tập hợp 43 khu chung cư cũ trên địa bàn để xây dựng lại 3 khu chung cư quy mô đủ lớn để tái định cư cho tất cả các hộ dân, người sử dụng đất gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị. Tương tự là cách làm của quận 10 đối với lô G, chung cư Ngô Gia Tự là đấu giá quyền sử dụng đất…

Bài liên quan

Cải tạo chung cư cũ ở TP.HCM cần có tư duy và cách làm mới

TP.HCM có 6 dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ đủ điều kiện đề xuất vay vốn

TP.HCM kiến nghị Thủ tướng cho phép tiếp tục thực hiện 2 dự án chung cư cũ ở quận 5

“Ông lớn” nào tham gia cải tạo chung cư cũ?