Cải tạo chung cư cũ ở TP.HCM cần có tư duy và cách làm mới

ĐÌNH NGUYÊN

14:00 18/12/2022

Cải tạo chung cư cũ ở TP.HCM thời gian qua đã bộc lộ nhiều bất cập, nhất là nguồn vốn, ưu đãi cho nhà đầu tư. Do đó, các chuyên gia nhìn nhận, cần giao việc này cho các nhà đầu tư và việc của chính quyền là hỗ trợ thật tốt về chủ trương, pháp lý.

Tiến độ "ì ạch"

Từ năm 2016, Thành ủy TP.HCM đã ban hành chương trình hành động chỉnh trang đô thị, cải tạo chung cư cũ, với mục tiêu đề ra là đến năm 2020, TP.HCM sẽ cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới 237 chung cư trong số 474 chung cư (573 lô) có trước năm 1975 bị xuống cấp, hư hỏng. Tuy nhiên, đến nay là 6 năm, TP.HCM mới giải quyết được 32 chung cư cũ hư hỏng với gần 4.000 hộ.

Tốc độ cải tạo chung cư cũ "ì ạch" đã không đáp ứng được yêu cầu đảm bảo cuộc sống người dân cũng như mục tiêu của chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị mà TP.HCM đã đề ra.

Tại TP.HCM, các chung cư cũ phân bổ nhiều lần lượt ở các quận 1, 3, 4, 5 và Bình Thạnh; có 14 chung cư cấp D (bị hư hỏng nặng, nguy hiểm); 116 chung cư cấp C; 332 chung cư cấp B; 12 chung cư đã tháo dỡ hoặc chuyển mục đích. Do "vỡ" kế hoạch trước đó, nên giai đoạn 2021-2025, TP.HCM đặt mục tiêu hoàn thành cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng 246 chung cư cũ. Nhưng đến tháng 2/2022, các sở, ngành cũng chưa thống nhất việc bố trí nguồn vốn để thực hiện.

Empty — *Chung cư cũ tại bán đảo Thanh Đa, quận Bình Thạnh.* *Ảnh: Vũ Phạm*

Sau gần 50 năm đi vào hoạt động các chung cư cũ đều đã xuống cấp nghiêm trọng. Những bức tường bên ngoài đã hoen ố, bong tróc theo thời gian, dây diện chằng chịt... Bên trong là các căn hộ bị nghiêng lún, ẩm thấp, tối tăm... có thể sụp đổ bất cứ lúc nào gây mất an toàn cho người dân.

Đơn cử như các chung cư cũ thuộc cư xá Thanh Đa (quận Bình Thạnh). Trong đó, chung cư lô IV và lô VI đã được bồi thường giải toả, 6 chung cư lô số còn lại có diện tích gần 57.000m2 và khoảng 1.427 hộ dân (4.784 người).

Sau hơn 5 năm bỏ trống, tháng 10/2021, UBND TP.HCM đã có quyết định giao khu đất có diện tích hơn 14.778m2 tại phường 27, quận Bình Thạnh cho Công ty CP Phát triển nhà Thanh Đa để thực hiện dự án giai đoạn 1 lô IV, VI thuộc dự án Đầu tư xây dựng 8 chung cư lô số, cư xá Thanh Đa.

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế của Nhadautu.vn cho thấy, đến nay, khu đất này vẫn đang bất động, quây tôn xung quanh xong rồi để đó, không có dấu hiệu của việc xây dựng. Còn trao đổi với PV, người dân sinh sống tại lô chung cư cũ ngay cạnh lô đất dự án 14.778m2 cho biết, các hộ ở đây đều nằm trong diện di dời, nhưng mãi vẫn chưa thấy dự án chung cư mới "mọc lên".

Ông Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM cho biết, số lượng chung cư cấp C và D có xu hướng tăng thêm, chuyển tiếp từ các chung cư cấp B và C. Nguyên nhân của tình trạng này là do công trình bị xuống cấp theo thời gian, công thêm, môi trường ẩm thấp và tình trạng tự ý cơi nới, sửa chữa của các hộ dân.

Do đó, bên cạnh việc gấp rút tháo dỡ, di dời chung cư cấp D để bảo đảm an toàn cho người dân thì việc nâng cấp, cải tạo, sửa chữa các chung cư cũ cấp B, C để hạn chế trở thành chung cư cấp D cũng quan trọng không kém. Muốn làm được điều này cần sự đồng thuận của người dân. Sự đồng thuận có ảnh hưởng mang tính quyết định đến công tác cải tạo, sửa chữa, tháo dỡ hoặc xây mới chung cư cũ.

Trong khi, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhìn nhận, câu chuyện "thất bại" cải tạo chung cư cũ ở TP.HCM là do xung đột về lợi ích liên quan đến quỹ đất, việc thu hồi, bán lại, di dời… Việc cưỡng chế người dân rất phức tạp.

"Như các chung cư cũ ở Thanh Đa, quận Bình Thạnh, người dân sẽ khó lòng đồng ý nếu mức đền bù thấp, bởi ở đây đang có đầy đủ tiện ích và cũng rất gần trung tâm. Việc phải di chuyển ra khu vực khác xa hơn, tiện ích xã hội lại chưa đầy đủ sẽ không thuyết phục người dân… Chưa kể, giá nhà đất hiện nay đang rất cao, đền bù như thế nào cũng là bài toán đau đầu với chính quyền", một chuyên gia nói.

Cần có cách làm mới

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, hiện nay, việc cải tạo, xây mới chung cư cũ tại TP.HCM đang bị chậm tiến độ do vướng quy định 100% người dân đồng ý mới được phá dỡ nhà chung cư cũ để xây dựng lại nhà chung cư mới.

Luật Nhà ở 2005 quy định có tối thiểu 2/3 (66,6%) chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ nhà chung cư là quyết định có hiệu lực; quyền và nghĩa vụ của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư đều được đảm bảo như nhau. Nhưng Luật Nhà ở 2014 quy định phải được tất cả (100%) các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới mới được phá vỡ.

"Quy định này không sát với thực tiễn và không có tính khả thi. Đáng lẽ ra, chỉ nên quy định đa số tuyệt đối ở mức cao, khoảng 75% hoặc 80% chủ sở hữu thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới là có hiệu lực thì hợp lý", ông Châu cho hay.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Bình Minh, Giảng viên trường Đại học KHXH&NV TP.HCM nhìn nhận, quy định 100% người dân đồng ý mới được cải tạo là không phù hợp thực tế. Do đó, quy định này cần xem xét, sửa đổi.

Bên cạnh đó, hiện còn ít cơ chế ưu đãi nhà đầu tư, chưa phân cấp, phân quyền nhiều cho quận, huyện. Vì vậy, UBND TP.HCM cần kiến nghị để tạo ra mô hình thí điểm và nhân rộng mô hình. TP.HCM có thể tập trung vào thực hiện cải tạo thí điểm cho một vài chung cư tiêu biểu. Khi các dự án thí điểm thành công thì có thể nhân rộng cho các chung cư cũ khác có điều kiện tương tự.

Tiếp theo cần có sự đồng thuận để chia sẻ, hợp tác, các bên cùng có lợi. Đặc biệt, chính quyền cần đóng vai trò chủ đạo thông qua các cơ chế, chính sách thu hút nguồn vốn đầu tư, hỗ trợ và đảm bảo quyền lợi cho người dân cũng như giải quyết khi có phát sinh, mâu thuẫn giữa các bên.

Trong khi đó, PGS.TS Nguyễn Minh Hòa, Hội Quy hoạch Phát triển TP.HCM nhận định, việc thay thế chung cư cũ không phải là hoạt động công ích hay từ thiện mà là quan hệ lợi ích. Hà Nội hay TP.HCM không thể có đủ kinh phí để thực hiện mà nên giao cho các nhà đầu tư. Việc của chính quyền chỉ hỗ trợ tốt nhất về mặt pháp lý và chủ trương.

Chính quyền nên chấp nhận để cho các nhà đầu tư xây dựng với số tầng cao gấp 3-4 lần chung cư cũ, trừ khu lõi trung tâm cũ mới phải cần cân nhắc, mới giải quyết được nút thắt mà cả nhà đầu tư và chính quyền đang gặp phải.

Có thể lấy ví dụ như cách làm cách xây dựng chung cư cũ ở quận 3 đó là tập hợp 43 khu chung cư cũ trên địa bàn để xây dựng lại 3 khu chung cư quy mô đủ lớn để tái định cư cho tất cả các hộ dân, người sử dụng đất gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị. Tương tự là cách làm của quận 10 đối với lô G, chung cư Ngô Gia Tự là đấu giá quyền sử dụng đất…

Bài liên quan