Chuyện 'con gà - quả trứng' trong đấu giá quyền sử dụng đất
Để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, cần có quy hoạch chi tiết được phê duyệt. Tuy nhiên, việc lập quy hoạch chi tiết là nhiệm vụ của chủ đầu tư. Nếu chưa lựa chọn được chủ đầu tư, cơ quan nào tổ chức lập quy hoạch chi tiết để đủ điều kiện đấu giá?

Nhiều sở hở trong quy định đấu giá đất gây tranh luận thời gian qua. Ảnh minh hoạ: Lý Tuấn.
Đây tiếp tục là một tình huống "xung đột pháp luật" nảy sinh trong thực tiễn, gây trở ngại cho các địa phương khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án trên các khu đất công.
Muốn đấu giá đất, phải có quy hoạch chi tiết
Trong số các hình thức lựa chọn nhà đầu tư dự án thì đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức cạnh tranh, công khai, minh bạch, thực hiện theo những trình tự, thủ tục chặt chẽ và được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Ưu điểm nổi trội của phương thức này là nhà đầu tư được “miễn trừ” trách nhiệm giải phóng mặt bằng, vốn là công việc phức tạp, nhạy cảm, kéo dài.
Hiện nay, quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thực hiện theo Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP của Bộ TN&MT và Bộ Tư pháp ("Thông tư liên tịch 14"). Theo khoản 2 Điều 7 Thông tư liên tịch 14 thì ở bước chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất phải có hồ sơ thửa đất đấu giá, trong đó có "Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chi tiết liên quan đến thửa đất đấu giá đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt". Các thông tin này cấu thành "nguồn dữ liệu" để UBND cấp có thẩm quyền ra quyết định đấu giá quyền sử dụng đất và xác định, phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (theo phương pháp giá đất cụ thể).
Quy định tại khoản 2 Điều 7 Thông tư liên tịch 14 là tương đồng với quy định tại khoản 2 Điều 29 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT ("Thông tư 36") quy định chi tiết phương pháp định giá đất. Theo đó, để chuẩn bị định giá đất cụ thể cần "Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt…"
Các quy định của Thông tư liên tịch 14 và Thông tư 36 dẫn đến cách hiểu phổ biến hiện nay ở các địa phương là: Để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Sau khi có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, Sở TN&MT sẽ xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá.
Quan điểm nêu trên dựa trên cơ sở là quy hoạch chi tiết, đúng như tên gọi của nó, sẽ làm rõ, cung cấp các chỉ tiêu quy hoạch (về diện tích sàn, tầng cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất…) đầy đủ, cụ thể để ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản một cách chính xác nhất, qua đó xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư "sát" nhất (bản chất phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định theo phương án quy hoạch).
Nhưng cũng chính cách hiểu này lại dẫn đến "xung đột pháp luật" bởi câu hỏi mấu chốt: Vậy thì rút cục ở bước chuẩn bị đấu giá đất, cơ quan nào lập quy hoạch chi tiết và bằng nguồn kinh phí nào?
Muốn lập quy hoạch chi tiết, phải có chủ đầu tư
Quy định phải có quy hoạch chi tiết được phê duyệt mới đủ điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất xung đột với khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, quy định quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư dự án lập. Khoản 3 Điều 24 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) cũng phân tách rạch ròi nhiệm vụ tổ chức lập quy hoạch chi tiết: "UBND cấp huyện tổ chức lập nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng khu vực được giao quản lý; chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư".
Vậy nếu chưa lựa chọn được chủ đầu tư dự án thì cơ quan nào lập quy hoạch chi tiết?
Nếu cơ quan nhà nước tổ chức lập quy hoạch chi tiết bằng vốn ngân sách để đấu giá thì lại trái quy định ngân sách chỉ sử dụng để lập quy hoạch chi tiết dự án không có mục đích kinh doanh (khoản 1 Điều 12 Luật Quy hoạch đô thị).
Mặt khác, pháp luật hiện hành cho phép các dự án có quy mô nhỏ dưới 5ha (dưới 2ha đối với dự án nhà ở chung cư) không phải lập quy hoạch chi tiết mà thay bằng bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình (Điều 14 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP, Điều 10 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP) nhưng Thông tư liên tịch 14 và Thông tư 36 lại đặt ra điều kiện tiên quyết phải có quy hoạch chi tiết là không phủ hết các trường hợp.
Thực tế có rất nhiều lô đất công có quy mô nhỏ dưới 5ha hoặc dưới 2ha nằm ở vị trí trung tâm các đô thị, có nguồn gốc là trụ sở làm việc của cơ quan nhà nước, do không còn nhu cầu sử dụng nên địa phương tổ chức đấu giá để thực hiện dự án trung tâm thương mại, khách sạn, chung cư... Trường hợp này phải tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết theo Thông tư liên tịch 14 hay chỉ cần lập tổng mặt bằng theo Nghị định số 37/2010/NĐ-CP?
Cần giải thích pháp luật
Theo tác giả bài viết này, quy định tại khoản 2 Điều 7 Thông tư liên tịch 14 về yêu cầu phải có "Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chi tiết liên quan đến thửa đất đấu giá…" có thể hiểu là: Thông tin chi tiết về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng liên quan đến thửa đất đấu giá.
Theo đó, cụm từ "chi tiết" bổ nghĩa cho "thông tin', không bổ nghĩa cho "quy hoạch". Nghĩa là cơ quan nhà nước cần có thông tin một cách chi tiết về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng liên quan đến thửa đất đấu giá.
Cách hiểu này là có căn cứ bởi Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị hiện hành chỉ có quy định về "Quy hoạch chi tiết xây dựng", "Quy hoạch chi tiết đô thị" mà không có khái niệm “Quy hoạch xây dựng chi tiết”.
Theo cách hiểu nêu trên thì khu đất chỉ cần có quy hoạch phân khu mà quy hoạch phân khu này đã xác định được các chỉ tiêu quy hoạch (về diện tích sàn, tầng cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất…) để tính được giá khởi điểm của thửa đất thì đã hoàn toàn đủ điều kiện tổ chức đấu giá.
Tuy nhiên để thống nhất cách hiểu trên toàn quốc, Bộ TNMT và Bộ Tư pháp cần có văn bản giải thích cụ thể quy định tại khoản 2 Điều 7 Thông tư liên tịch 14 (nếu không giải thích rõ ràng, các địa phương sẽ có tâm lý "phòng thủ", không dám thực hiện bởi sợ sai phạm).
Giải pháp khơi thông đấu giá đất
Giải pháp mà một số địa phương áp dụng hiện nay là tạm ứng ngân sách để lập quy hoạch chi tiết, sau khi người trúng đấu giá nộp tiền sử dụng đất thì sẽ hoàn trả lại ngân sách nhà nước (xem như mượn tiền ngân sách, thay vì dùng tiền ngân sách để lập quy hoạch chi tiết). Nhưng ngay cả giải pháp này cũng tiềm ẩn rủi ro nếu cuộc đấu giá bất thành, sẽ gây thất thoát, lãng phí ngân sách.
Việc yêu cầu phải có quy hoạch chi tiết cũng làm tăng thời gian chuẩn bị cũng như kinh phí tổ chức đấu giá và có nguy cơ tạo ra "quy hoạch treo" nếu sau khi phê duyệt quy hoạch chi tiết mà không lựa chọn được chủ đầu tư (ví dụ trường hợp đấu giá không thành, hoặc không có doanh nghiệp tham gia đấu).
Ngược lại, nếu đấu giá theo chỉ tiêu quy hoạch phân khu, trao quyền/nghĩa vụ lập quy hoạch chi tiết cho người trúng đấu giá thì chủ đầu tư có thể chủ động lựa chọn phương án quy hoạch phù hợp với mong muốn, bám sát nhu cầu, thị hiếu của khách hàng và tránh được tình huống Nhà nước chi ngân sách lập quy hoạch chi tiết nhưng chủ đầu tư phải bỏ thêm chi phí để lập lại/điều chỉnh quy hoạch theo nhu cầu.
Xuất phát từ tính chất các tầng bậc quy hoạch, người viết cho rằng dự án chỉ cần có quy hoạch phân khu mà trong đó xác định được các chỉ tiêu quy hoạch để tính được giá khởi điểm của thửa đất dự kiến đấu giá thì đã đủ điều kiện tổ chức đấu giá. Giải pháp này vừa phù hợp với Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, vừa phù hợp với thực tiễn.
- Cùng chuyên mục
Đồng Nai khởi tố vụ lừa đảo hơn 10.000 tỷ đồng từ tiền ảo 'Matrix Chaine'
5 đối tượng trong đường dây lừa đảo tiền ảo "Matrix Chaine" vừa bị khởi tố, bắt tạm giam sau khi chiếm đoạt hơn 10.000 tỷ đồng của hàng chục nghìn người tham gia.
Pháp luật - 08/06/2025 08:58
Bắt Giám đốc công ty bất động sản ở Lâm Đồng do biến đất công thành đất tư
Hô biến đất công thành đất tư, ông Lê Văn Thanh, Giám đốc Công ty Bất động sản Thanh Bình (Lâm Đồng) bị bắt.
Pháp luật - 07/06/2025 09:14
Cục Thuế: Hộ kinh doanh né thuế chỉ là một vài trường hợp cá biệt
Phó Cục trưởng Cục Thuế Mai Sơn khẳng định, hộ kinh doanh né thuế chỉ là một vài trường hợp cá biệt, phần lớn các hộ kinh doanh vẫn chấp hành tốt quy định.
Pháp luật - 06/06/2025 10:49
Xử phạt gần 360 triệu đồng đối với hành vi bán Rolex, Hermes nhái tại Saigon Square
Chi cục Quản lý thị trường (QLTT) TP.HCM cho biết, từ năm 2024 đến nay, đã xử lý 38 vụ vi phạm buôn bán hàng giả hàng nhái các nhãn hiệu lớn tại Saigon Square, tịch thu 1.291 đơn vị sản phẩm với tổng trị giá hàng hóa hơn 250 triệu đồng, xử phạt 359 triệu đồng.
Pháp luật - 05/06/2025 16:42
Huế dừng đấu giá 2 mỏ khoáng sản
Do có thông tin một số tổ chức đăng ký tham gia đấu giá có dấu hiệu vi phạm, Huế đã dừng tổ chức đấu giá 2 mỏ khoáng sản trước 1 ngày diễn ra phiên đấu giá.
Pháp luật - 05/06/2025 15:24
Hộ kinh doanh không nhận tiền mặt để “né” thuế: Coi chừng bị truy cứu hình sự!
Việc từ chối nhận tiền mặt khi thanh toán nhằm “né” thuế không làm giảm nghĩa vụ thuế, mà có thể trở thành dấu hiệu nghi ngờ cho hành vi che giấu doanh thu, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Pháp luật - 05/06/2025 07:42
Bộ Công an: Có cán bộ bao che, tiếp tay cho hàng giả, hàng nhái
"Bộ Công an sẽ làm rõ, xử lý hành vi tiếp tay cho tội phạm sản xuất hàng giả, hàng nhái... của một số cán bộ trong cơ quan quản lý Nhà nước", Thiếu tướng Nguyễn Quốc Toản nhấn mạnh.
Pháp luật - 04/06/2025 17:53
'Ưu tiên bảo vệ sức khoẻ người tiêu dùng hơn kinh tế'
"Quy định ở Nghị quyết 173 đã xác định ưu tiên bảo vệ sức khỏe người tiêu dùng nhiều hơn các yếu tố về mặt kinh tế", bà Nguyễn Quỳnh Liên, Trưởng ban Dân chủ, Giám sát và Phản biện xã hội, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam cho hay.
Pháp luật - 04/06/2025 10:57
Tổng Giám đốc Công ty Khoáng sản và Luyện kim Việt Trung bị khởi tố
Ông Bùi Thanh Bình, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Khoáng sản và Luyện kim Việt Trung bị khởi tố tội "Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí" và "Nhận hối lộ".
Pháp luật - 04/06/2025 06:45
Tuấn 'thần đèn' khai gì tại cơ quan công an?
Tại Cơ quan Công an, Nguyễn Anh Tuấn có biệt danh là Tuấn 'thần đèn' khai nhận chưa hiểu biết về pháp luật nên khai thác cát vượt công suất cho phép.
Pháp luật - 03/06/2025 11:12
Thủ đoạn của tập đoàn đa cấp xuyên quốc gia
Từ giữa năm 2024, tin vào lời hứa đổi đời từ việc tham gia sở hữu và kinh doanh một loại nấm "Quốc bảo Đài Loan" với thu nhập "khủng", hàng nghìn người dân ở khắp các tỉnh thành lao vào cuộc chơi của tập đoàn Ame Global, để rồi tiền mất, tật mang.
Pháp luật - 02/06/2025 09:12
Những chính sách nổi bật có hiệu lực từ tháng 6
Từ đầu tháng 6/2025, nhiều chính sách mới có hiệu lực như: Hộ kinh doanh có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử; doanh nghiệp nhà nước áp dụng cơ chế tiền lương mới; chế độ, chính sách đối với chuyên gia cao cấp...
Pháp luật - 01/06/2025 08:40
Bộ Tài chính cảnh báo bị mạo danh lừa đảo trực tuyến
Đối tượng giả mạo văn bản, con dấu, chữ ký của lãnh đạo Bộ Tài chính để nhắm tới những nạn nhân sau khi mất tiền vì lừa đảo trực tuyến, biến họ tiếp tục trở thành "con mồi" lần thứ 2.
Pháp luật - 31/05/2025 12:48
Chính phủ yêu cầu lập tổ kiểm tra gói thầu cao tốc qua Bình Phước
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà giao Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng lập tổ công tác kiểm tra tổ chức lựa chọn nhà thầu gói thầu xây dựng cao tốc qua Bình Phước.
Pháp luật - 29/05/2025 21:46
Khởi tố vụ án sản xuất, buôn bán hàng giả liên quan mỹ phẩm do chồng Đoàn Di Băng phân phối
Công an Đồng Nai ra quyết định khởi tố vụ án hình sự sản xuất, buôn bán hàng giả xảy ra tại Công ty CP Nhà máy y tế EBC Đồng Nai (Khu công nghiệp Giang Điền) để điều tra, xử lý theo quy định.
Pháp luật - 29/05/2025 18:32
Cảnh báo thủ đoạn mạo danh VNBA để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản
Các đối tượng lừa đảo đã sử dụng văn bản giả mạo có logo, con dấu, chữ ký giả danh lãnh đạo Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.
Pháp luật - 29/05/2025 09:39
- Đọc nhiều
Đáng đọc
- Đáng đọc
Tổng Bí thư Tô Lâm: 'Bộ tứ trụ cột' để giúp đất nước cất cánh
Sự kiện - Update 2 week ago
Thủ tướng: Cần truyền cảm hứng cho doanh nhân cống hiến vì đất nước
Sự kiện - Update 2 week ago
Chuyên gia: Không nên quá ‘hoảng loạn’ với con số thuế 46% từ Mỹ
Tài chính - Update 2 month ago