Theo báo cáo của SSI, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp (KCN) niêm yết đã tăng 62% trong năm 2021.

Hầu hết các cổ phiếu KCN đều tăng ấn tượng trong năm 2021, đặc biệt nhóm vốn hóa vừa và nhỏ. TID tăng mạnh nhất với 247% trong năm 2021 do diện tích đất KCN cho thuê tăng 96% và giá thuê tăng 12%.

IDC tăng 125% trong 2021 do kỳ vọng lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ tăng mạnh mẽ 117% trong 2022 (so với số kế hoạch duyệt tại ĐHCĐ 2021) và khả năng nới room nước ngoài từ 0% lên 49%.

KBC tăng 146% trong năm 2021, phản ánh việc khởi động dự án KĐT Tràng Cát cũng như việc tích cực mở rộng quỹ đất của công ty tại các trung tâm KCN trọng điểm. Các cổ phiếu khác như SZC, ITA, DTD, DPR, và BCM cũng tăng 62-153% trong năm 2021.

Tuy nhiên, bước sang năm 2022, nhóm cổ phiếu KCN dường như đang hụt hơi so với phần còn lại của thị trường.

Kể từ đầu năm đến ngày 22/1, các cổ phiếu trong nhóm này đều có xu hướng điều chỉnh giảm, trong đó GVR mất đến gần 14%, VGC giảm 12,5%, IDC giảm 12%, KBC giảm 11,7%... Dù vậy, vẫn xuất hiện một số mã tăng nhẹ như NTC, SZC… đặc biệt là BCM với mức tăng hơn 14%.

Nhìn chung, trong dài hạn, nhóm cổ phiếu KCN sẽ còn nhiều tiềm năng và dư địa phát triển, trong đó được hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch, chính sách, đầu tư công, nhu cầu sản xuất hàng hóa gia tăng hay dòng vốn dịch chuyển từ nước ngoài sang Việt Nam.

Triển vọng nhóm cổ phiếu KCN

Trong năm 2022, SSI Research kỳ vọng nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp sẽ phục hồi khi các hợp đồng ghi nhớ (MOU) đã ký trong 2021 được hoàn tất.

Theo Ban Quản lý các Khu công nghiệp Bình Dương, diện tích đã ký MOU tại Bình Dương đạt 250 ha, trong đó KCN Cây Trường (tổng diện tích 700 ha) và KCN NTU3 (tổng diện tích 346 ha) sẽ đi vào hoạt động vào năm 2022. Diện tích đã ký MOU tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An đạt 200 ha.

Không chỉ vậy, khi hộ chiếu vaccine có hiệu lực và đường bay quốc tế được triển khai bình thường trở lại, các nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp tục kế hoạch khảo sát đã bị trì hoãn.

Bên cạnh đó, nhu cầu gia tăng sản xuất nhằm đáp ứng nguồn cầu hàng hoá, cùng xu hướng dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam cũng giúp các doanh nghiệp trong nước hưởng lợi. Một số công ty lớn đã và đang có kế hoạch chuyển một phần hoạt động sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam như Microsoft, Google, Panasonic, Sharp, Foxconn...

Việt Nam hiện vẫn duy trì được lợi thế cạnh tranh khi giá cho thuê đất KCN thấp hơn so với một số quốc gia trong khu vực.

Giá đất KCN ở Việt Nam thấp hơn từ 20% -33% so với Indonesia và Thái Lan, những quốc gia có lợi thế về vốn FDI. Theo Colliers, giá thuê tại các trung tâm KCN như Bogor-Sukabumi, Tangerang và Bekasi ở Indonesia, trung bình dao động trong khoảng 157 USD-295 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn từ 42% - 51% so với các trung tâm KCN tại Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh và Hải Phòng.

Trong năm 2022, SSI dự đoán giá đất KCN tại Việt Nam ước tính tăng từ 8-9% tại miền Nam và 6-7% tại miền Bắc.

Không chỉ vậy, nguồn cung đất KCN mới dự kiến sẽ tăng đáng kể trong 2-3 năm tới.

Quy hoạch Khu công nghiệp mới của Việt Nam trong giai đoạn 2021-2025 cũng giúp gia tăng diện tích đất KCN mới trong tương lai, đặc biệt đối với các KCN lớn với tổng diện tích đất trên 1.000 ha đáp ứng yêu cầu của các doanh nghiệp có vốn đầu tư FDI.

Các dự án KCN mới sẽ được hưởng lợi bởi một số yếu tố như dự thảo nghị định mới thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP giúp tinh giảm quy trình xin cấp phép và thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản còn từ 1-2 năm.

Đặc biệt, việc Chính phủ đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, tập trung phát triển cơ sở hạ tầng như dự án cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Dầu Dây – Phan Thiết, Cao tốc Bắc – Nam, Cảng Thị Vải – Cái Mép, Cảng Gemalink cũng giúp kết nối thuận tiện hơn với các KCN.

SSI đánh giá KCN Châu Đức (SZC), KCN Phú Mỹ (IDC), VSIP và Becamex (BCM), và KBC sẽ được hưởng lợi từ các dự án cơ sở hạ tầng này.

Năm 2022, lợi nhuận ròng của KCN ước tính tăng 18-26% do tổng diện tích đất cho thuê tăng từ 15% -20% mỗi năm. Lợi nhuận của NTC, BCM, LHG và KBC ước tính tăng mạnh do có thêm doanh thu từ các KCN mới đi vào hoạt động như NTU3, Cây Trường, LH3 mở rộng và Nam Sơn Hạp Lĩnh.

Các KCN hiện tại với lợi thế về chi phí đầu tư thấp như Hựu Thạnh (IDC) và Châu Đức (SZC) được kỳ vọng tiếp tục có biên lợi nhuận cao.

SSI cho biết, doanh thu và lợi nhuận sau thuế của SZC năm 2021 sẽ lần lượt đạt 935 tỷ đồng và 424 tỷ đồng do các MOU đã cam kết được ký hợp đồng chính thức vào năm 2022. Diện tích đất cho thuê ước tính đạt 150 ha tại KCN Châu Đức.

Về phần mình, doanh thu KCN của IDC ước tính tăng trưởng 75%, trong đó diện tích thuê đạt 60 ha tại KCN Hựu Thạnh (gấp đôi năm ngoái) với giá 137 USD/m2/chu kỳ thuê. Doanh thu và lợi nhuận sau thuế hợp nhất ước tính lần lượt là 7,5 nghìn tỷ đồng và 1,6 nghìn tỷ đồng, tương ứng với EPS 2022 là 4.291 đồng.

Năm 2022, doanh thu và lợi nhuận của KBC sẽ tiếp tục hưởng lợi từ việc mở bán KĐT Tràng Cát và doanh thu ổn định từ các KCN đang hoạt động. Doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế ước tính của KBC lần lượt đạt 10,6 nghìn tỷ đồng và 3,8 nghìn tỷ đồng.

Bên cạnh đó, SSI cho biết, đất chuyển đổi từ trồng cây cao su sang khu công nghiệp của PHR, DPR và GVR cũng sẽ giúp tăng diện tích KCN mới thêm 5.000 ha trong giai đoạn 2022-2023.

Bài liên quan

Cần Thơ sắp có khu công nghiệp Việt Nam - Singapore

Đà Nẵng phát triển Khu công nghiệp Hòa Ninh theo hướng sinh thái, thông minh

Đồng Nai thu hút vốn FDI vào các khu công nghiệp

Kỳ vọng hồi sinh Khu công nghiệp Đại Kim tại Hà Tĩnh