[Café Cuối tuần] An cư cho số đông - Động lực cho phát triển

Nhu cầu cấp thiết và vai trò chiến lược của nhà ở xã hội

Tại các đô thị lớn và khu công nghiệp như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, hàng triệu người lao động, công nhân, viên chức trẻ đang rơi vào cảnh "ở trọ suốt đời" vì giá nhà vượt quá khả năng chi trả. Phần lớn họ chỉ có thu nhập từ 7–12 triệu đồng/tháng, trong khi giá nhà thương mại tại các khu vực này đã lên tới 40–50 triệu đồng/m², tương đương 2–3 tỷ đồng cho một căn hộ tiêu chuẩn. Tỷ lệ người có thể mua nhà thương mại ước tính dưới 10% dân số đô thị. Trong hoàn cảnh đó, nhà ở xã hội thực sự là lối thoát chính đáng, khả thi và duy nhất cho đại đa số người dân thành thị được an cư một cách tử tế.

Nhưng nhà ở xã hội không chỉ giải quyết bài toán cá nhân. Nó còn thể hiện vai trò điều tiết và kiến tạo công bằng xã hội của Nhà nước. Khi thị trường không thể tự cung cấp loại hình nhà ở phù hợp với đại bộ phận dân cư, thì sự can thiệp của Nhà nước là cần thiết để tái phân phối cơ hội tiếp cận chỗ ở – một quyền con người cơ bản được ghi nhận trong

Hiến pháp và các công ước quốc tế. Với nhà ở xã hội, Nhà nước bảo đảm rằng không ai bị bỏ lại phía sau trong quá trình đô thị hóa và phát triển.

Về mặt thị trường, nhà ở xã hội cũng là một công cụ hữu hiệu để bình ổn cung – cầu và kiểm soát bong bóng bất động sản. Trong nhiều năm qua, thị trường nhà ở tại Việt Nam phát triển thiên lệch về phía trung và cao cấp, dẫn đến dư cung ở phân khúc xa tầm với và khan hiếm nghiêm trọng ở phân khúc giá rẻ. Theo số liệu khảo sát, chưa tới 5% nguồn cung thuộc loại nhà dưới 2 tỷ đồng – ngưỡng giá được xem là "có thể tiếp cận" đối với phần đông người dân. Tình trạng này không chỉ gây áp lực xã hội mà còn tạo rủi ro bất ổn vĩ mô.

Không chỉ vậy, phát triển nhà ở xã hội còn là động lực quan trọng cho phục hồi kinh tế và tạo việc làm. Theo ước tính của Bộ Kế hoạch và Đầu tư (Nay là Bộ Tài chính), mỗi 1 triệu USD đầu tư vào xây dựng tạo ra từ 80–100 việc làm trực tiếp và gián tiếp, lan tỏa tới các ngành như vật liệu xây dựng, vận tải, nội thất, tài chính… Với nhu cầu hàng triệu căn hộ trong thập niên tới, nhà ở xã hội thực sự là một kênh kích cầu có sức lan tỏa lớn.

Và nếu được quy hoạch bài bản, nhà ở xã hội có thể trở thành cấu phần của các đô thị xanh, thông minh, giúp giảm áp lực lên hạ tầng trung tâm, thúc đẩy phân bố dân cư hợp lý, tiết kiệm năng lượng và nâng cao chất lượng sống. Từ chỗ chỉ là "nơi ở giá rẻ", nhà ở xã hội có thể vươn lên trở thành biểu tượng của mô hình đô thị nhân văn và bền vững.

Những điểm nghẽn hệ thống cần tháo gỡ

Dù chủ trương đúng và đã có nhiều chính sách khuyến khích, nhưng trên thực tế, tiến độ phát triển nhà ở xã hội vẫn rất chậm, quy mô nhỏ và chưa tương xứng với nhu cầu. Nguyên nhân không nằm ở một điểm cụ thể, mà là hệ quả của một loạt nút thắt mang tính hệ thống.

Trước hết là bài toán quỹ đất. Nhiều địa phương không nghiêm túc bố trí 20% quỹ đất trong các dự án thương mại như quy định, hoặc bố trí ở những nơi xa trung tâm, thiếu hạ tầng kỹ thuật và xã hội – khiến chi phí đầu tư tăng cao, còn người dân thì không muốn ở vì "có nhà mà không sống được".

Thứ hai là thể chế và thủ tục hành chính chưa đồng bộ. Quy định về nhà ở xã hội trải rộng trong nhiều luật – Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu… – nhưng thiếu tính liên thông. Thủ tục từ xin chấp thuận chủ trương, quy hoạch, giao đất, phê duyệt giá bán… thường kéo dài từ 1 đến 3 năm, khiến nhà đầu tư nản lòng và cơ hội thị trường trôi qua.

Thứ ba là thiếu cơ chế tài chính phù hợp. Các gói tín dụng ưu đãi như gói 30.000 tỷ trước đây từng phát huy tác dụng, nhưng sau đó bị dừng lại. Gói 120.000 tỷ đồng mới triển khai gần đây thì giải ngân rất chậm.

Trong khi đó, người dân thu nhập thấp gặp khó trong việc chứng minh thu nhập để vay vốn, còn doanh nghiệp thì không thể tiếp cận nguồn vốn rẻ với kỳ hạn dài.

Thứ tư, nhà ở xã hội chưa thực sự là lựa chọn hấp dẫn về mặt kinh tế đối với doanh nghiệp. Giá bán bị khống chế, thời gian thu hồi vốn dài, biên lợi nhuận thấp (10%), trong khi thủ tục nhiều tầng nấc, thanh tra – kiểm tra thường xuyên khiến rủi ro cao. Do đó, hầu hết doanh nghiệp chỉ phát triển nhà ở xã hội khi "bắt buộc", không phải vì "tự nguyện".

Cuối cùng, tâm lý kỳ thị xã hội và cách quy hoạch thiếu đồng bộ cũng là rào cản đáng kể. Nhà ở xã hội vẫn bị coi là "khu nghèo", không ít khu xây xong thì vắng người ở vì thiếu hạ tầng, thiếu tiện ích, thiếu dịch vụ công. Đó là thất bại không chỉ của quy hoạch mà còn là của tư duy.

Giải pháp đột phá: Gỡ đất – Gỡ vốn – Gỡ cơ chế

Muốn phát triển nhà ở xã hội thực chất, cần một cuộc cải cách chính sách toàn diện và đồng bộ trên cả ba trục: quy hoạch, tài chính và thể chế.

Trước tiên, cần cải cách mạnh hệ thống pháp luật và thủ tục hành chính. Phải sửa luật theo hướng tích hợp, đơn giản hóa và rút ngắn thời gian xử lý xuống dưới 6 tháng. Thiết lập "một cửa liên thông" chuyên biệt cho nhà ở xã hội. Phân định rõ thẩm quyền cho cấp tỉnh để linh hoạt xử lý, tránh tình trạng "trên chậm – dưới đợi".

Tiếp đến, phải quy hoạch chủ động và bố trí đất sạch ở vị trí phù hợp.

Các địa phương cần ưu tiên quỹ đất gần trung tâm, gần khu công nghiệp, có hạ tầng kết nối và đồng bộ tiện ích xã hội. Không để tình trạng "tránh né" trách nhiệm bằng cách nộp tiền thay thế.

Về tài chính, cần thiết lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội ở cấp trung ương và địa phương, sử dụng từ nguồn đầu tư công, phát hành trái phiếu đô thị và đóng góp từ doanh nghiệp. Đồng thời, mở rộng tín dụng ưu đãi: lãi suất cố định dưới 6%, thời hạn 10–15 năm, áp dụng cho cả doanh nghiệp và người mua nhà. Cho phép ngân hàng thương mại tham gia, Nhà nước bù lãi suất.

Để tạo động lực cho doanh nghiệp, cần nâng tỉ suất lợi nhuận định mức lên 15%, miễn – giảm thuế, cho phép hưởng ưu đãi khi làm nhà ở xã hội tương đương như đầu tư vào hạ tầng thiết yếu. Mở rộng mô hình PPP trong đó Nhà nước giao đất sạch – doanh nghiệp đầu tư – người dân trả góp dài hạn có hỗ trợ tài chính.

Song song đó, cần thay đổi tư duy quy hoạch: nhà ở xã hội không phải là "nơi ở giá rẻ" mà phải là "nơi sống đáng giá". Hướng đến mô hình đô thị vệ tinh tích hợp nhà ở xã hội, có giao thông công cộng, trường học, y tế, không gian xanh – tạo nên những cộng đồng sống hiện đại và bình đẳng.

Cuối cùng, phải thay đổi nhận thức xã hội. Truyền thông cần định hình lại hình ảnh nhà ở xã hội là hiện đại – tiện nghi – văn minh. Đồng thời, minh bạch hóa quy trình xét duyệt, tránh tiêu cực, và biểu dương những mô hình tốt, doanh nghiệp tiên phong để lan tỏa niềm tin và khuyến khích tham gia.

Một chính sách – ba dòng chảy

Nhà ở xã hội là chính sách nhân văn, nhưng muốn thành công cần khơi thông cả ba dòng chảy: dòng đất – dòng vốn – dòng thể chế. Gỡ được đất, gỡ được vốn, gỡ được cơ chế, thì nhà ở xã hội sẽ không còn là điểm nghẽn, mà trở thành một biểu tượng mới cho mô hình phát triển bao trùm của Việt Nam – nơi mà ai cũng có cơ hội an cư và đóng góp cho sự phồn vinh chung của đất nước.