Bà Rịa - Vũng Tàu 'tự ý' thay đổi chức năng nhiều khu đất

Một số dự án trên địa bàn TP. Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tồn tại nhiều bất cập và vi phạm được Thanh tra Chính phủ (TTCP) nêu trong Kết luận thanh tra (KLTT) trách nhiệm quản lý nhà nước về quy hoạch và thực hiện quy hoạch xây dựng của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2015-2022.

Cơ quan thẩm định các dự án này là Cục Quản lý hoạt động xây dựng (CQLHĐXD) thuộc Bộ Xây dựng.

Từ những khuyết điểm, vi phạm này, TTCP kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Bộ Xây dựng, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm tập thể, cá nhân có liên quan.

Đi ngược với quy hoạch chung Thủ tướng đã phê duyệt

Tại dự án Chung cư thương mại Thái Dương tại số 159 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, phường 3 do Công ty TNHH vui chơi giải trí và du lịch Thái Dương - Vũng Tàu làm chủ đầu tư, là dự án nhóm A. Diện tích quy hoạch khoảng 12.862,7 m2, trong đó đất xây dựng công trình diện tích 5.100 m2. Quy mô dự án có 2 tầng hầm và 36 tầng nổi, tổng mức đầu tư khoảng 1.726 tỷ đồng.

KLTT nêu rõ, dự án chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 và phương án kiến trúc (mới được điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000). CQLHĐXD thẩm định thiết kế cơ sở phần tầng hầm không có trong quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc là thực hiện không đúng với quy định của Luật Xây dựng số 50/2014.

Đặc biệt, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có Quyết định số 2471 ngày 30/8/2017 chuyển Trung tâm thương mại Thái Dương sang chung cư thương mại. Điều này đã làm thay đổi tính chất, chức năng, quy mô và các giải pháp chính của khu vực lập quy hoạch phân khu (tăng số tầng cao từ 12 tầng lên 36 tầng, quy mô dân số tăng lên 2.937 người) so với quyết định hồi tháng 5/2006 của tỉnh này về việc phê duyệt quy hoạch chỉ tiết tỷ lệ 1/2000 Khu dân cư Nam Sân Bay.

TTCP cho biết, việc chuyển từ trung tâm thương mại sang chung cư thương mại là chưa đủ căn cứ, cơ sở và không đúng quy định của Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009.

Tại dự án Tổ hợp dịch vụ du lịch - Thương mại Đồi Dừa Hoàn Mỹ, số 300 đường Phan Chu Trinh, phường 2, mục đích xây dựng căn hộ du lịch lịch kết kết hợp thương mại. Dự án có số tầng điều điều chỉnh 21 tầng.

Qua thanh tra, đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP. Vũng Tàu đến năm 2035 đã được Thủ tướng phê duyệt cho thấy, lô đất dự án được định hướng quy hoạch là đất hỗn hợp đô thị (thương mại, dịch vụ, văn phòng, ở) nhưng vẫn được CQLHĐXD thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi (đất dịch vụ du lịch - thương mại) và ký đóng dấu xác nhận thông qua thiết kế cơ sở của dự án là chưa phù hợp với quy định của Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Xây dựng số 62/2020.

Mặt khác, dự án này không phải là dự án được ưu tiên phát triển nhưng CQLHĐXD vẫn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và đóng dầu thông qua hồ sơ thiết kế cơ sở dự án.

TTCP cho rằng, việc làm này là chưa phù hợp với thiết kế đô thị đã được Thủ tướng phê duyệt tại Quyết định số 586 ngày 17/5/2019: "Khu vực Núi Lớn, Núi Nhỏ và Núi Nửa là các không gian tự nhiên quan trọng, là các điểm cao tự nhiên trong đô thị cần được bảo vệ và kiểm soát phát triển. Ưu tiên phát triển các công trình mang tính biểu tượng, hình thành các không gian công cộng dành cho hoạt động vui chơi giải trí kết hợp với lâm viên cây xanh".

Ngày 9/3/2020, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ban hành quyết định phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Núi Lớn - Núi Nhỏ, đối với lô đất dự án nêu trên, điều chỉnh thành quy hoạch "đất dịch vụ du lịch - thương mại để xây dựng công trình căn hộ du lịch kết hợp thương mại" là không đúng với quy hoạch chung theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP. Vũng Tàu đến năm 2035 đã được Thủ tướng phê duyệt (lô đất được định hướng quy hoạch là đất hỗn hợp đô thị).

Chưa hết, ngoài điều chỉnh chức năng sử dụng đất, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu còn điều chỉnh, thay đổi chiều cao tối đa từ 4 tầng cho phép tối đa 21 tầng, làm thay đổi tính chất, chức năng, quy mô và các giải pháp quy hoạch chính của khu vực lập quy hoạch phân khu, là thực hiện trái quy định của Luật Xây dựng số 50.

Biến đất công cộng thành đất chung cư

Tại dự án Chung cư kết hợp dịch vụ Decoimex tại phường 9 do Công ty CP đầu tư và xây dựng Tân Phước Thịnh làm chủ đầu tư, diện tích khu đất khoảng 2.730 m2, tổng mức đầu tư khoảng 300 tỷ đồng.

Theo TTCP, Cục Quản lý hoạt động xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở khi báo cáo đánh giá tác động môi trường chưa được duyệt, chưa thực hiện thỏa thuận đấu nổi hệ thống thoát nước...

Đáng chú ý, UBND TP. Vũng Tàu có các quyết định điều chỉnh chức năng đất từ đất công cộng tại Quyết định số 2917 ngày 19/6/2009 sang đất chung cư (đất đơn vị ở) là thay đổi chỉ tiêu sử dụng đất, thay đổi chức năng, tỉnh chất, quy mô dẫn tới gia tăng quy mô dân số tại khu vực, làm ảnh hưởng đến việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đối với khu vực, làm thay đổi công trình hạ tầng xã hội và công trình hạ tầng kỹ thuật. Việc làm này của UBND TP. Vũng Tàu không đúng với quy định của Luật Quy hoạch đô thị số 30.

Tại dự án Chung cư Kim Ngân tại thửa đất số 122, đường Lê Hồng Phong nối dài, phường Thắng Tam, do Công ty TNHH Kim Ngân làm chủ đầu tư, là dự án nhóm B. Quy mô dự án gồm 22 tầng nổi và 2 tầng hầm, diện tích xây dựng 558,4 m2, tổng mức đầu tư gần 283 tỷ đồng.

TTCP chỉ ra, chung cư Kim Ngân không thuộc trường hợp được cấp giấy phép quy hoạch vì không phải công trình riêng lẻ mà phải có quy hoạch chi tiết nhưng tháng 8/2017, UBND TP. Vũng Tàu vẫn cấp giấy phép quy hoạch cho dự án là trái quy định tại Nghị định số 37/2010 của Chính phủ.

Tại dự án Khu phức hợp Cap Saint Jacques tại số 169 Thùy Vân, phường 8, trên khu đất đã có công trình Khách sạn DIC Star hiện hữu, công trình có chức năng khách sạn, căn hộ dịch vụ.

CQLHĐXD thẩm định thiết kế cơ sở khi báo cáo đánh giá tác động môi trường chưa được duyệt; không thực hiện thẩm định nội dung của dự án có phù hợp với bảo vệ môi trường

Đồng thời, CQLHĐXD thẩm định và đóng dấu để thông qua thiết kế cơ sở của dự án và khẳng định thiết kế cơ sở về cơ bản tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng, trong đó có thẩm định 372 căn hộ dịch vụ du lịch thuộc tháp công trình khối căn hộ dịch vụ du lịch. Tuy nhiên, TTCP nhấn mạnh, loại hình căn hộ dịch vụ du lịch không có trong tiêu chuẩn, quy chuẩn, là thực hiện không đúng quy định của Luật Xây dựng số 50.