TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm: Cải tạo chung cư cũ gặp khó khăn vì lợi ích không hài hòa

Liên quan đến việc các dự án cải tạo chung cư cũ xuống cấp ở TP. Hà Nội gặp khó khăn, trao đổi với Nhadautu.vn, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội cho rằng, TP. Hà Nội đã có rất nhiều quyết tâm trong việc cải tạo các dự án chung cư cũ và giao dự án cho các chủ đầu tư.

Tuy nhiên, theo ông Nghiêm, còn có rất nhiều vướng mắc. Thứ nhất, các chủ đầu tư lập quy hoạch đều dẫn đến việc tăng dân số khu vực lên, đặc biệt, muốn thực hiện được việc này thì phải điều chỉnh quy hoạch. Mật độ dân số quá cao, trong khi đó chủ trương ở nội đô cần giảm dân số, tuy nhiên hiện nay trong quy hoạch tổng mặt bằng thì lại tăng lên.

Thứ hai, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật như là giao thông, điện nước, nhà trường không đầu tư mới mà khai thác các công trình lân cận xung quanh nên mất cân bằng.

Thứ ba, chủ đầu tư dự án chú trọng vào việc kinh doanh để tạo ra lợi nhuận chứ chưa tạo ra sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và chủ đầu tư.

Ông Nghiêm cho rằng, hiện nay chủ đầu tư thường chú trọng phát triển những trung tâm thương mại, vui chơi giải trí phù hợp với xu thế. Tuy nhiên, những công trình không phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường hiện nay sẽ bỏ qua chẳng hạn như tạo ra kiến trúc cảnh quan để gắn với quy hoạch chung cả phân khu.

Ông Nghiêm nói: “Ví dụ như trường hợp chủ đầu tư đề xuất lấp hồ Thành Công đi để xây các công trình hỗn hợp, sau đó lại lý giải bằng việc tạo diện tích mặt nước bằng những diện tích nhỏ bên trong như vậy là rất bất hợp lý”.

Ông Nghiêm cho biết, trong bối cảnh chung như vậy, TP. Hà Nội đã có chỉ đạo đối với các chủ đầu tư khi lập quy hoạch phải có ít nhất 2 phương án đề xuất, trong số 19 dự án nêu ra thì đã có một số phương án lựa chọn quy hoạch thứ 2, nhưng vẫn vướng mắc ở việc tăng dân số và làm biến đổi quy hoạch chung cảnh quan trong khu vực.

Cũng theo ông Nghiêm, những vấn đề này cần phải giải quyết bằng việc thành phố nên có ưu đãi bằng những chính sách đặc biệt và tổ chức quy hoạch chung, sau đó tìm sự hài hòa về hạ tầng, và phải có chính sách ưu đãi cho những người dân sống trong khu chung cư cũ di dời đi chỗ khác ở để giảm dân số.

“Nhiều năm nay đã giao các cho chủ đầu tư cải tạo lại các dự án chung cư cũ xuống cấp nhưng vẫn “giẫm chân tại chỗ” vì chưa có chính sách nào tạo ra sự hài hòa ba bên, nếu để chủ đầu tư lập quy hoạch thì họ lại muốn thay đổi so với quy hoạch chung để kinh doanh tạo ra lợi nhuận, đây là cái bất cập nhất”, ông Nghiêm nói.

Những vấn đề khó khăn, vướng mắc trong việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ, một lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội từng cho biết, hiện nay việc cải tạo lại các khu chung cư cũ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc đặc biệt là vấn đề về dân số. Qua điều tra khảo sát, hiện dân số tại các khu chung cư cũ cao hơn nhiều so với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Tại các khu chung cư Giảng Võ, Thành Công, Ba Đình được cấp phép xây dựng trên 20 tầng với khoảng 10 nghìn người tuy nhiên hiện nay dân số đã hơn 10 nghìn người.

Khó khăn vướng mắc tiếp theo trong vấn đề này chính là ở quy định pháp luật yêu cầu các chủ đầu tư cân đối tài chính, nhưng nếu để tự cân đối theo quy hoạch phân khu thì doanh nghiệp sẽ lỗ lớn theo tính toán có thể lỗ tới hàng nghìn tỉ đồng… Nghị định của chính phủ chưa cụ thể bởi ngoài chung cư còn xen kẽ nhiều nhà dân xây dựng riêng lẻ và đa phần không có sổ nhưng khi chủ đầu tư làm họ đều đòi đền bù giá cao.

Bên cạnh đó, tại các khu chung cư ở tầng 1 người dân cơi nới mặt đất để kinh doanh buôn bán nên khi triển khai xây dựng họ đòi đền bù cả phần diện tích cơi nới đó. Nhiều khu đất trống gần chung cư nơi xây dựng trường học, trụ sở làm việc nên cũng đòi hỏi đền bù giá cao..

Hiện nay, TP. Hà Nội đã di dời được khoảng 60% dân cư tại các khu chung cư có mức độ nguy hiểm cấp độ D, và còn lại một số căn hộ vị trí tầng 1 chưa chịu di dời do người dân chưa thỏa mãn mức đền bù.

Về phía các doanh nghiệp được giao lập quy hoạch chi tiết việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố, hiện nay tất cả 19 doanh nghiệp đã báo cáo lần 1 và một số đã báo cáo tình hình lần 2 lên sở xây dựng thành phố. Sau khi rõ ràng về quy hoạch các ban ngành sẽ họp để thống nhất cơ chế xây dựng và sẽ công khai để người dân nắm được quy hoạch.

Bên cạnh đó, thành phố đang tập trung đẩy mạnh vấn đề quy hoạch và yêu cầu chủ đầu tư tính toán hệ số đền bù cho phù hợp để triển khai di dân và thực hiện cải tạo các dự án chung cư trên.

Bài liên quan

Hải Phòng muốn xin 'đất vàng' trụ sở để thanh toán dự án BT cải tạo chung cư cũ

Hải Phòng: Sử dụng vốn ngân sách để cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ xuống cấp

Bộ Xây dựng trả lời về công tác quy hoạch xây dựng và cải tạo chung cư cũ

TP.HCM kiến nghị Thủ tướng cho phép tiếp tục thực hiện 2 dự án chung cư cũ ở quận 5