Khó khả thi

Câu chuyện phát triển nhà ở xã hội ở TP.HCM trong hơn 5 năm qua vẫn là “bài toán” khó chưa có lời giải, dù các cơ quan chức năng, chuyên gia nói quá nhiều trong các buổi tọa đàm, hội thảo. Sự thiếu hụt trầm trọng của phân khúc này khiến giấc mơ có nhà ở của nhiều người dân tỉnh lẻ đến TP.HCM làm ăn, sinh sống ngày càng khó khăn.

Mới đây, UBND TP.HCM đã chính thức phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2021-2025. Cụ thể, TP.HCM đặt chỉ tiêu giai đoạn này phát triển 2,5 triệu m2 sàn xây dựng, tương đương 35.000 căn nhà ở xã hội (nhà lưu trú cho công nhân và ký túc xá sinh viên).

Trong giai đoạn 2021-2025, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trong danh mục là 47 dự án, trong đó, 10 dự án nhà ở xã hội sử dụng quỹ đất ở 20%. Nếu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tự thực hiện nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% thì giao chủ đầu tư đó thực hiện. Trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không thực hiện dự án nhà ở xã hội thì sẽ thu hồi và thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhà ở xã hội theo quy định. Còn 37 dự án có nguồn gốc do doanh nghiệp tự đền bù, thực hiện lựa chọn chủ đầu tư và công nhận chủ đầu tư theo quy định.

UBND TP.HCM cho biết, việc phát triển nhà ở xã hội sẽ được phân chia tại nhiều khu vực nội và ngoại thành. Trong đó, khu vực trung tâm hiện hữu (quận 1, 3), nếu có quỹ đất thì để thuận lợi cho việc di dời, tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng bởi cac dự án chỉnh trang đô thị, công ích trên địa bàn.

Khu vực nội thành hiện hữu gồm quận 4, 5, 6, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú tiếp tục thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội, trong đó kêu gọi đầu tư phát triển 2 dự án nhà ở xã hội phục vụ cho công nhân với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 29.448 m2, tương ứng khoảng 370 căn hộ.

Khu vực nội thành phát triển gồm quận 7, 12, Bình Tân và TP Thủ Đức khuyến khích, đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở xã hội. Trong đó, khu vực quận 7, 12, Bình Tân kêu gọi đầu tư phát triển 5 dự án nhà ở xã hội cho công nhân với tổng diện tích sàn xây dựng mới khoảng 290.177m2 sàn, tương đương khoảng 3.955 căn hộ.

Tại TP. Thủ Đức kêu gọi đầu tư phát triển 5 dự án nhà ở xã hội cho công nhân với tổng diện tích sàn xây dựng mới khoảng 220.436 m2, tương ứng khoảng 4.352 căn hộ.

Còn khu vực huyện ngoại thành gồm huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ khuyến khích, đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở xã hội, trong đó kêu gọi đầu tư phát triển 8 dự án nhà ở xã hội phục vụ cho công nhân với tổng diện tích sàn xây dựng mới khoảng 546.170m2 sàn, tương ứng khoảng 9.594 căn hộ.

Có thể thấy, việc UBND TP.HCM đặt mục tiêu xây 35.000 căn nhà ở xã hội là việc làm rất ý nghĩa, đặc biệt trong bối cảnh giá bất động sản ở TP.HCM leo thang và không có phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, đây là con số rất lớn đặt ra thách thức đối với chính quyền TP.HCM.

Trước đây, TP.HCM đã ban hành kế hoạch phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020 nhưng không thành công. Cụ thể, giai đoạn này TP.HCM phát triển 15.000 căn nhà ở xã hội, nhưng mục tiêu đặt ra là 20.000 căn. So với cả nước, TP.HCM vẫn là địa phương đạt kết quả tốt nhất, nhưng cũng chỉ đạt 75% kế hoạch.

Thậm chí, chương trình phát triển nhà ở xã hội ở TP.HCM vẫn còn nhiều bất cập. Cụ thể, báo cáo của Kiểm toán Nhà nước hồi tháng 8/2021 đã chỉ ra rằng, tại TP.HCM, xuất hiện tình trạng lựa chọn chủ đầu tư, phê duyệt chủ trương đầu tư một số dự án nhà ở xã hội khi chưa có trong kế hoạch; Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2020 đã gồm 9 dự án được chấp thuận đầu tư từ năm 2014 trở về trước và xây dựng hoàn thành năm 2017. Giai đoạn 2016-2025, có 22 dự án đã được chấp thuận đầu tư trước khi có chương trình phát triển nhà ở xã hội của thành phố.

Các đồ án quy hoạch phân khu xây dựng đô thị, quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 trên địa bàn quận 9, 12 và Bình Tân không xác định cụ thể vị trí khu vực để phát triển nhà ở xã hội.

Không những vậy, một số dự án tại TP.HCM được hoán đổi 20% diện tích đất để phát triển nhà ở xã hội bằng một khu đất khác không có trong quy định. Đơn cử như Khu dân cư và công viên Phước Thiện, khu dân cư Hoàng Nam ở phường An Lạc quận Bình Tân. Đặc biệt, tại 5 dự án được kiểm toán chi tiết có 85 trường hợp người được mua, thuê nhà ở xã hội có dấu hiệu đã có nhà ở, 64 trường hợp người được mua, thuê nhà ở xã hội có giao dịch ủy quyền về nhà ở xã hội.

Doanh nghiệp nản lòng

Trở lại với câu chuyện làm 35.000 căn nhà ở xã hội trong 5 năm, tại cuộc họp hồi đầu tháng 3, ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, để thực hiện được mục tiêu này, đơn vị kiến nghị UBND TP.HCM thành lập tổ công tác để tập trung chỉ đạo xem xét, tháo gỡ vướng mắc đối với 18 dự án có thể triển khai trong năm nay. Trong đó, gồm 6 dự án chung cư cũ, 2 dự án nhà lưu trú công nhân, 4 dự án nhà ở xã hội độc lập và 6 dự án nhà ở xã hội thuộc 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại, với quy mô gần 14.000 căn hộ, trong đó hơn 9.000 căn nhà ở xã hội.

việc xây dựng 35.000 căn nhà ở xã hội hay mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở giá rẻ cho công nhân ở TP.HCM là ý tưởng, kế hoạch tốt nhưng để làm được điều này thì không thể tính bằng một vài năm mà cả thập kỷ.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group

Tiếp theo, đơn vị cũng kiến nghị UBND TP.HCM xem xét, giải quyết kiến nghị về tình hình thực hiện nghĩa vụ dành 20% diện tích đất trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất trên 10 ha để xây dựng nhà ở xã hội.

“Nếu sử dụng 20% quỹ đất tại 33 dự án nhà ở thương mại thì thành phố có thêm khoảng 70.000 căn nhà ở xã hội. Trong số này, có 14 dự án với quy mô khoảng 15.000 căn có thể triển khai trong năm nay”, ông Quân nói.

Cũng đề cập về việc phát triển nhà ở xã hội, tháng 10/2021, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Lê Hòa Bình cho biết, với sự kỳ vọng rất lớn, chương trình nhà ở xã hội TP.HCM phải thần tốc và không làm theo cách cũ. TP.HCM sẽ kích hoạt chương trình nhà ở xã hội theo Nghị định 49 và Bộ Xây dựng tạo nhiều điều kiện thông thoáng để thực hiện.

Để xây thật nhanh nhà ở xã hội, Phó Chủ tịch Lê Hòa Bình cho rằng, TP.HCM sẽ rút ngắn thời gian thủ tục hành chính. Trước đây một quy trình để lựa chọn, chấp thuận đầu tư một doanh nghiệp làm nhà ở xã hội không dưới 1 năm. Bây giờ thành phố sẽ làm dưới 3 tháng. Và muốn làm được điều này, TP.HCM sẽ thành lập tổ đặc biệt, nộp hồ sơ tại UBND TP.HCM, 1 cửa - 1 dấu.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành - doanh nghiệp chuyên làm nhà ở xã hội ở TP.HCM cho biết, về quy trình làm nhà ở xã hội hiện không có quy trình, tiêu chuẩn thiết kế riêng, điều này dẫn đến doanh nghiệp phải dựa theo dự án nhà ở thương mại. Nếu được tách riêng làm về nhà ở xã hội và được ban hành sẽ là điều tuyệt vời khi quy trình xin chỉ 100 ngày. Bởi hiện nay, Lê Thành đã xin thủ tục pháp lý cho dự án nhà ở xã hội nhưng 3 năm chưa xong.

Còn về mặt chính sách, theo ông Nghĩa, thực tế hiện nay đã có Nghị định 100, 49 để làm nhà ở xã hội, trên lý thuyết khá ổn, còn thực tế triển khai lại vướng nhiều cái, có ưu đãi nhưng rất khó hưởng, gần như không có.

“5 năm qua doanh nghiệp làm nhà ở xã hội mà phải vay với lãi suất nhà ở thương mại, dẫn đến không thể có giá nhà rẻ bởi doanh nghiệp không có tiền để tái cấp bù lãi suất ngân hàng”, ông Nghĩa nói.

Bên cạnh đó, có ưu đãi là làm nhà ở xã hội được tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy hoạch, hoặc tăng mật độ xây dựng lên 50%, nhưng trong Nghị định 49 không nói về tầng cao và dân số. Mặt khác, ông Nghĩa cho rằng, để thu hút các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội thì Nhà nước cũng đề cập cần có những ưu đãi để doanh nghiệp hào hứng làm nhà ở xã hội, trong đó tính toán về giá đất theo giá thị trường…

Trong khi đó, chia sẻ với Nhadautu.vn, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group nhận định, việc xây dựng 35.000 căn nhà ở xã hội hay mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở giá rẻ cho công nhân ở TP.HCM là ý tưởng, kế hoạch tốt nhưng để làm được điều này thì không thể tính bằng một vài năm mà cả thập kỷ. Đồng thời, chính quyền phải có ý chí rất mạnh mẽ và phải rất quyết tâm.

“Doanh nghiệp làm dự án bất động sản cần nhất 2 điều đó là lấy đất ở đâu để làm và thủ tục pháp lý. Giải quyết được 2 vấn đề này, doanh nghiệp sẽ thực hiện được các mục tiêu mà thành phố đề ra. Tuy vậy, trên thực tế, thủ tục pháp lý làm  dự án rất nhiều quy trình, trải qua nhiều bước, trong khi lợi nhuận thấp khiến doanh nghiệp không mặn mà”, ông Phúc cho hay.

Đồng quan điểm, một doanh nghiệp địa ốc ở TP.HCM cho biết, để làm nhà ở xã hội doanh nghiệp chỉ cần hỗ trợ về mặt thủ tục pháp lý là có thể hàng năm ra hàng cho thị trường với mức giá dành cho người thu nhập thấp, tức là không quá 25 triệu đồng/m2.

Bài liên quan

Thủ tướng: Cần tạo đột phá về phát triển nhà ở xã hội

Hàng trăm dự án nhà ở xã hội có nguy cơ truy thu tiền sử dụng đất?

TP. Hà Nội tiếp tục ‘siết’ quản lý nhằm ngăn chặn việc mua nhà ở xã hội sai đối tượng

Nhà ở xã hội - ‘đứa con ghẻ' trên thị trường bất động sản