Tổ chức tín dụng phải định giá khách quan khoản vay có tài sản bảo đảm là bất động sản

Trong công điện mới nhất của Thủ tướng Phạm Minh Chính nhằm chấn chỉnh, xử lý nghiêm việc đầu cơ, "thổi giá" bất động sản có yêu cầu Thống đốc NHNN, chỉ đạo rà soát kỹ lưỡng, thanh tra các tổ chức tín dụng cho vay có tài sản bảo đảm là bất dộng sản (BĐS) cần được định giá khách quan, hợp lý, tuân thủ quy định và tập trung quản lý rủi ro tín dụng.

Đặc biệt, các tổ chức tín dụng không được tiếp tay cho hành vi thao túng giá, tạo mặt bằng giá mới "ảo", làm mất ổn định và "méo mó" thị trường BĐS.

Trước đó, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, tín dụng BĐS hướng đến đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.

NHNN chỉ đạo các tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, bảo đảm cung ứng vốn cho nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực BĐS, tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, bảo đảm tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.

Giới chuyên gia bình luận, năm 2024, tín dụng tiêu dùng bất động sản tăng chậm là do giá BĐS tăng cao. Tín dụng BĐS vẫn chủ yếu tập trung vào các doanh nghiệp, chủ đầu tư. Nhiều khả năng, một phần tín dụng được giải ngân cho các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về tài chính với mục đích tái cấu trúc nợ khi lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn vào năm 2025-2026.

Năm 2025, khoảng 110.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành bởi các tổ chức phát hành thuộc nhóm BĐS nhà ở sẽ đáo hạn. Trong đó, 31.000 tỷ đồng đã chậm trả gốc lãi trước đó. Những trái phiếu này đã chậm trả lãi hoặc chậm trả nợ gốc trước khi gia hạn đến năm 2025.

Trong khi đó, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhận định, tổng giá trị BĐS thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Thậm chí, tại nhiều ngân hàng, tỷ lệ này lên đến 80-90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay.

Do đó, BĐS thường là tài sản được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do mà không trả được nợ.

Tuy nhiên, thời gian qua nhiều tổ chức tín dụng phát mãi, thanh lý các dự án BĐS nhưng vẫn "ế", khó thanh khoản.

Nguyên nhân được cho là thị trường BĐS những năm gần đây phát triển nóng, khó lường, giá BĐS tại một số khu vực tăng gấp nhiều lần. Việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi.

Mặc dù mua BĐS phát mãi, thanh lý là cơ hội để khách hàng sở hữu tài sản với mức giá khá hấp dẫn với giấy tờ pháp lý đã được thẩm định. Nhưng, VARS lưu ý, do nhiều tài sản bảo đảm được định giá cao hơn giá trị thực tế nên người mua cần định giá lại BĐS để tránh rủi ro.