Sức bật của thị trường bán lẻ TP.HCM cuối năm 2024

Trong 'tầm ngắm' của các thương hiệu quốc tế

Thống kê mới đây của Avison Young cho biết, trong quý III, TP.HCM ghi nhận thêm 1 trung tâm thương mại (TTTM) mới đi vào hoạt động trong tháng 9 là Parc Mall ở quận 8. Đây là trung tâm thương mại lớn đầu tiên ở quận 8 với quy mô 55.000m2. Điểm thu hút của TTTM này là sự có mặt của trung tâm bách hóa tổng hợp và Siêu thị AEON đáp ứng cho nhu cầu mua sắm đa dạng của người dân.

Cùng với đó, sau thời gian đón khách từ đầu tháng 6, vào tháng 7 Vincom Mega Mall Grand Park cũng đã chính thức khai trương với hàng loạt các tiện ích mua sắm.

Sự góp mặt của 2 dự án mới đã nâng tổng nguồn cung bán lẻ của thành phố lên gần 1,5 triệu m2. Trong đó có hơn 60% mặt bằng bán lẻ đang ở khu vực ngoài trung tâm và phân khúc chiếm thị phần lớn nhất là trung tâm thương mại, khoảng 75%.

Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM trong quý này ghi nhận ổn định ở mức 45-300 USD/m2/tháng ở khu vực trung tâm và 20-117 USD/m2/tháng đối với khu vực ngoài trung tâm. Về tỉ lệ lấp đầy ở khu vực trung tâm không có nhiều thay đổi so với quý trước, duy trì ở mức 96%, tuy nhiên khu vực ngoài trung tâm ghi nhận tăng 5% so với quý trước, đạt mức 81%. Tỉ lệ này tăng nhờ vào dự án trung tâm thương mại mới ra mắt ở quận 8, Parc Mall đã thu hút được nhiều thương hiệu lớn và thành công đạt tỉ lệ lấp đầy 100%.

Hiện nay, các trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm TP.HCM đang trở thành điểm đến hàng đầu của nhiều nhãn hàng danh tiếng, nhờ vào vị trí chiến lược và sức hút từ lượng khách hàng tiềm năng ngày càng gia tăng.

"Đáng chú ý, thương hiệu thời trang cao cấp Longchamp đã chọn Saigon Centre để mở cửa hàng chính thức đầu tiên tại TP.HCM. Bên cạnh đó, thương hiệu mỹ phẩm thiên nhiên nổi tiếng Lush và thương hiệu đồ chơi Popmart cũng đã mở thêm cửa hàng thứ hai tại Saigon Centre, sau sự thành công của cửa hàng đầu tiên. Sự cạnh tranh giữa các thương hiệu để có được không gian tại những khu vực trung tâm này rất khốc liệt, khiến cho các trung tâm thương mại dần được lấp đầy với các cửa hàng có thương hiệu nổi tiếng", ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định.

Đồng quan điểm, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM cho biết: "Có thể thấy được rằng, sau một khoảng thời gian dài yên ắng và chịu tác động của đại dịch COVID-19, đến nay các nhãn hàng đã dần lấy lại niềm tin và mạnh dạn hơn trong việc mở rộng chuỗi cửa hàng của mình. Thống kê của CBRE trên tổng số giao dịch trên thị trường trong ba năm vừa qua, thị trường ghi nhận sự mở rộng chủ yếu đến từ các nhãn hàng F&B (chiếm đến 35%), theo sau đó là các nhãn hàng Thời trang & Phụ kiện (33%). Ngành hàng Lifestyle (Phong cách sống) đứng thứ 3 với 13%, cũng đang dần vươn lên. Đây là ngành hàng có xu hướng phát triển khá mạnh ở nước ngoài và dần lan rộng ở Việt Nam, với diện tích kinh doanh mỗi cửa hàng cũng ngày càng lớn hơn, có thể lên đến 1.000 m2. Đa phần các nhãn hàng này đến từ các nước Châu Á như Trung Quốc, Hong Kong, Đài Loan và Thái Lan".

Còn chuyên gia của JLL Việt Nam cho rằng, thị trường TTTM trọng điểm tại TP.HCM ghi nhận mức hấp thụ thuần khoảng 1.300 m2 trong quý III, với 85% nhu cầu được đóng góp bởi khách thuê tại khu vực ngoài trung tâm.

"Vincom Mega Mall Grand Park (Quận 9) tiếp tục dẫn đầu số lượng giao dịch mới, nổi bật là McDonald’s, Beverly Hills Polo Club và Kohaku Sashimi & Yakiniku. Ngoài ra, Thiso Mall Sala (Quận 2) đón nhận sự gia nhập của MUJI, nhà bán lẻ lớn trong lĩnh vực phong cách sống và dự kiến sẽ khai trương vào đầu năm sau", bà Trang Lê, Giám đốc Khối tư vấn nghiên cứu JLL Việt Nam khẳng định.

Thị trường khu trung tâm ghi nhận mức hấp thụ thuần gần 200 m2 với sự khai trương của nhà hàng Yakiniku Like tại Vincom Đồng Khởi, đây là mô hình nướng đơn nổi tiếng từ Nhật Bản lần đầu tiên có mặt ở Việt Nam. Thêm vào đó, sự gia tăng hiện diện của các chuỗi F&B mới như Long Wang, Mikado Sushi, Spicy Box và Bắc Kim Thang trong 9 tháng qua ở các TTTM trọng điểm tại TP.HCM cũng cho thấy nhu cầu ngày càng trở nên đa dạng.

Thị trường bán lẻ TP.HCM đợi nguồn cung chất lượng cao

Chuyên gia David Jackson nhận định, do quỹ đất hạn chế ở khu vực trung tâm, các dự án tương lai sẽ chủ yếu đến từ các quận ngoài trung tâm như TP. Thủ Đức, quận 8, quận 5 hay quận Gò Vấp. Dự kiến trong cuối năm 2024, quận 8 sẽ tiếp tục chào đón thêm trung tâm thương mại lớn thứ 2 của khu vực, dự án Central Premium Mall với quy mô gần 40.000 m2. Hiện dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện các bước cuối cùng.

Theo chuyên gia của CBRE, từ 2020 - 2022, TP.HCM không có nguồn cung mới nào được hoàn thành. Bước sang năm 2024, thị trường dần trở nên sôi động hơn với bốn TTTM mở mới, bao gồm hai TTTM của Vincom mới đi vào hoạt động trong Quý II, TTTM Parc Mall (35.000 m2, Quận 8) vừa khai trương trong Quý III và Central Premium Mall (30.000 m2, Quận 8) dự kiến hoàn thành trong Quý IV. Quy mô của thị trường bán lẻ TP.HCM tính đến Quý III ghi nhận đạt gần 1,2 triệu m2.

Cùng với các TTTM mở mới là sự hiện diện của các thương hiệu mới, nhãn hàng mở rộng mặt bằng, diện tích lấp đầy trung bình được cải thiện, tăng từ 93% lên 94%. Riêng trong 9 tháng 2024, mặt bằng bán lẻ được cho thuê mới ghi nhận là 87.000 m2, cao nhất trong 3 năm gần đây. Các TTTM mở mới đều được lấp đầy gần như 100%, dẫn đến tỷ lệ trống trung bình toàn thị trường ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm xấp xỉ bằng nhau, chỉ ở mức 5-6%.

Giá thuê của khu vực trung tâm hầu như không đổi do không còn diện tích trống để cho thuê, trung bình tầng trệt và tầng một đạt 274 USD/m2. Giá thuê khu vực ngoài trung tâm trung bình ghi nhận 53 USD/m2, giảm 0,9% so với quý trước vì các TTTM mở mới đều nằm ở các quận ven nên có giá chào thuê mềm hơn mặt bằng chung, nhưng vẫn cao hơn 10% so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng giá thuê tại TP.HCM trong những năm qua đã chứng kiến đà tăng đáng kể, và các TTTM có vị trí đắc địa vẫn liên tục được nhiều khách thuê săn đón, bao gồm cả các thương hiệu mới vào thị trường và các thương hiệu hiện hữu.

Bà Trang Lê của JLL Việt Nam nhận định rằng, cùng với mức hấp thụ thuần dương, tỷ lệ trống của TTTM trọng điểm tại khu trung tâm TP.HCM đã có sự cải thiện, giảm từ 3% ở quý trước xuống 2,8% trong quý III. Tương tự, tỷ lệ trống tại khu ngoài trung tâm giảm 2% theo quý và ở mức 4% trong quý III.

Thị trường bán lẻ tại khu trung tâm tiếp tục được hưởng lợi từ nguồn cung mới hạn chế và quỹ đất khan hiếm. Cụ thể, trong quý III, giá chào thuê trung bình tại tầng trệt của TTTM trọng điểm khu trung tâm tăng nhẹ lên mức 229,2 USD/m2/tháng, tăng 0,6% so với quý trước và tăng 2,7% so với cùng kỳ.

Giá chào thuê khu ngoài trung tâm đạt 58,3 USD/m2/tháng, với mức tăng 0,7% theo quý. So với cùng kỳ năm trước, giá chào thuê khu ngoài trung tâm ghi nhận mức giảm nhẹ 0,2% chủ yếu do sự ra mắt của nguồn cung mới vào cuối năm 2023 với giá thuê giai đoạn đầu hấp dẫn nhằm thu hút khách thuê. Thêm vào đó, các chủ đầu tư hiện hữu vẫn cố gắng duy trì mức giá chào thuê cạnh tranh giữa bối cảnh kinh tế còn khó khăn và gia tăng nguồn cung Bán lẻ tại khu vực này.

Đến cuối năm 2024, khu trung tâm và ngoài trung tâm sẽ duy trì mức cung TTTM trọng điểm hiện tại do không có thêm nguồn cung mới. Trong năm 2025, khu vực trung tâm dự kiến đón nhận nguồn cung mới chất lượng cao Marina Central phát triển bởi Masterise, với diện tích thuê khoảng 13.000 m2.

"Thị trường bán lẻ tại TP.HCM sẽ tiếp tục phát triển với giá chào thuê trung bình tăng nhẹ khoảng 2%-3% theo năm. Tuy nhiên, sự tăng trưởng nguồn cung tại khu ngoài trung tâm trong năm vừa qua có thể vẫn sẽ tiếp tục áp lực lên giá thuê tại khu vực này. Về khách thuê, nhu cầu từ các nhà bán lẻ lớn trong lĩnh vực F&B, phong cách sống và khu vui chơi trẻ em dự kiến tiếp tục mở rộng, đa dạng hóa và là nguồn khách nổi bật trong thời gian tới", bà Trang Lê phân tích.