Dòng vốn trái phiếu chảy về các 'ông lớn'

Theo thống kê của Nhadautu.vn, trong gần 4 tháng đầu năm 2026, có 28 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ (tính đến ngày kết thúc đợt phát hành), giá trị phát hành (GTPH) đạt 46.741 tỷ đồng. Đây là kết quả khá tích cực nếu so với 4 tháng đầu năm 2025 khi có 19 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ trị giá 30.067 tỷ đồng.

Tỷ trọng GTPH các nhóm doanh nghiệp trên thị trường cũng có sự thay đổi đáng chú ý. Cụ thể, nhóm bất động sản (BĐS) 4 tháng đầu năm 2026 chiếm áp đảo với GTPH 37.941 tỷ đồng, chiếm hơn 81% tổng giá trị. Trong khi ở kỳ 4 tháng đầu năm 2024, nhóm đứng đầu là ngân hàng với tỷ lệ 68%.

Sự "đổi ngôi" của 2 nhóm này một phần do một số ngân hàng ưu tiên phát hành ra công chúng nhằm mở rộng và đa dạng hóa nền tảng nhà đầu tư. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp phi ngân hàng (đặc biệt trong lĩnh vực xây dựng và nông nghiệp) cũng đã phát hành thành công trái phiếu ra công chúng.

Một nguyên nhân khác đến từ sự gia tăng huy động vốn trên thị trường TPDN riêng lẻ của các tập đoàn kinh tế tư nhân lớn. Thống kê của Nhadautu.vn cho thấy 4 nhóm tập đoàn chiếm đến gần 81% tổng GTPH gồm: Vingroup (10.500 tỷ đồng – tỷ trọng 22,46% tổng giá trị phát hành), Masterise (13.600 tỷ đồng – chiếm 29,38%), Sovico Group (10.195,5 tỷ đồng – chiếm 22%), nhóm SunGroup (3.100 tỷ đồng – chiếm 6,7%).

Chẳng hạn, Công ty TNHH Đầu tư Marina Center (đơn vị liên hệ tới Sovico Group) chỉ có duy nhất 1 lô trái phiếu song tổng GTPH lên đến 10.196 tỷ đồng. Lô trái phiếu này có kỳ hạn lên tới 10 năm, lãi suất chỉ 4%.

Chỉ sau đợt phát hành 1 ngày, Marina Center đã thế chấp tại CTCP Chứng khoán Kỹ thương (TCBS) dự án Tòa nhà Văn phòng, Thương mại Dịch vụ Khu Phức Hợp Sài Gòn – Ba Son (Tên thương mại: Tòa Tháp Marina Central Tower).

Tại 31/12/2025, cơ cấu cổ đông Marina Center gồm Công ty TNHH TM và Đầu tư Grandted góp 61,673%, Công ty cổ phần MENAS F&B góp 38,327%. Người được ủy quyền đại diện vốn gồm ông Phạm Hồng Tâm và bà Nguyễn Lê Quỳnh Như. Trong đó, pháp nhân chi phối - Công ty TNHH TM và Đầu tư Grandted, có nhiều mối liên hệ với Sovico Group.

Theo đó, Grandted được thành lập 24/10/2022, hoạt động chính trong lĩnh vực xây dựng nhà để ở. Vào tháng 7/2023, Grandted và Công ty Liên doanh TNHH phát triển đô thị mới An Khánh đã ký hợp đồng đặt cọc. Trong đó, Công ty Liên doanh TNHH phát triển đô thị mới An Khánh, như Nhadautu.vn đề cập trong nhiều bài viết, là pháp nhân thuộc nhóm này.

Tại thời điểm tháng 11/2025, vốn điều lệ Granted đạt 1.953 tỷ đồng với 3 cổ đông góp vốn là CTCP Smile Living (51,2%), CTCP Thương mại đầu tư Phát Khánh (48,64%) và ông Nguyễn Đức Quyết (0,15%).

CTCP Smile Living (thành lập tháng 12/2019) với tên ban đầu là CTCP Phú Long Smile Living. Phú Long Smile Living là đơn vị phân phối dự án L'alyana Senses World Phú Quốc. Như đã biết, chủ đầu tư dự án là CTCP Saigon Sovico Phú Quốc, đơn vị phát triển là CTCP Địa ốc Phú Long - một thành viên của Sovico Group.

Nhóm Masterise Group cũng có 2 pháp nhân gồm CTCP Thời Đại Mới T&T (8.000 tỷ đồng) và Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Phát Đạt (2 lô trái phiếu với giá trị 2.000 tỷ đồng và 3.600 tỷ đồng).

T&T được biết đến là chủ đầu tư dự án nằm tại "đất vàng" 22 – 24 phố Hàng Bài (TP. Hà Nội). Nhà phát triển dự án này là Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Masterise Homes – thành viên của Masterise Group. Ở một chi tiết rõ hơn, đến thời điểm tháng 9/2025, bà Phùng Thị Minh nắm 5% vốn công ty. Bà hiện cũng là Tổng Giám đốc T&T.

Theo tìm hiểu, bà Minh được bổ nhiệm làm Chủ tịch Ban Đại diện Quỹ Đầu tư Bất động sản Techcom Việt Nam (HoSE: FUCVREIT) từ tháng 4/2023.

Chưa dừng lại ở đó, CTCP Thời Đại Mới T&T trong giai đoạn 2024-2025 đã đặt cọc để nhận chuyền nhượng 23 triệu cổ phần của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất Động sản Phát Đạt từ Công ty TNHH Nông nghiệp Công nghệ Cao Phúc Sơn; và đặt cọc mua 35 triệu cổ phần Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất Động sản Phát Đạt từ bà Bùi Thị Mai. Sau các giao dịch trên, T&T nắm 7,3% vốn Bất Động sản Phát Đạt.

Trong cùng ngày 26/3, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất Động sản Phát Đạt đã phát hành 2 lô trái phiếu mã PDA12601 và 12602 với giá trị lần lượt là 2.000 tỷ đồng và 3.000 tỷ đồng.

Nhóm Vingroup có 2 lô TPDN riêng lẻ đều từ CTCP Vinhomes với mã VHM12601 (6.000 tỷ đồng - kỳ hạn 30 tháng) và VHM12503 (1.500 tỷ đồng - kỳ han 36 tháng), lãi suất ở mức 12 - 12,5%.

Trong khi đó, Công ty TNHH Xây dựng dân dụng Phú Quốc và CTCP dịch vụ cáp treo Bà Nà đều là những pháp nhân có nhiều liên hệ với CTCP Tập đoàn Mặt Trời (Sun Group).

Công ty TNHH Xây dựng dân dụng Phú Quốc (thành lập vào tháng 3/2017) tại thời điểm đầu năm 2026 có 3 cổ đông gồm: Ông Đoàn Phúc Hải (30%), ông Phan Duy Lộc (19,5%), và bà Nguyễn Lâm Nhi Thùy (50,5%).

Trong đó, cổ đông lớn nhất Nguyễn Lâm Nhi Thùy từng có thời gian là Trưởng Văn phòng Đại diện Sun Group tại miền Nam. Hiện tại, bà là Tổng Giám đốc tại CTCP Mặt trời Tây Ninh - công ty con của Sun Group.

Trong khi đó, theo một tài liệu công bố năm 2015, danh sách cổ đông sáng lập CTCP dịch vụ cáp treo Bà Nà gồm 2 cái tên đáng chú ý là: Sun Group (7,15%) và ông Lê Viết Lam (38,567%) - cựu Chủ tịch HĐQT Sun Group.

Đánh giá về những diễn biến vừa qua trên thị trường TPDN riêng lẻ, ông Nguyễn Thế Minh - Giám đốc Khối Ngân hàng đầu tư CTCP Chứng khoán An Bình nhìn nhận nhiều doanh nghiệp bất động sản đã trải qua giai đoạn khó khăn về vướng mắc pháp lý dự án, dòng tiền bị gián đoạn. Khi các điều kiện dần được tháo gỡ, nhu cầu huy động vốn để tái khởi động dự án và triển khai kế hoạch kinh doanh trở nên cấp thiết.

Trong bối cảnh khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng vẫn còn hạn chế do “room” tín dụng không còn nhiều, cùng với mặt bằng lãi suất vay vẫn ở mức cao, trái phiếu tiếp tục là kênh huy động phù hợp hơn trong nhiều trường hợp.

Một yếu tố quan trọng khác đến từ yêu cầu pháp lý. Theo quy định của Luật Đất đai, nhiều dự án cần hoàn thiện hạ tầng trước khi đủ điều kiện triển khai kinh doanh. Điều này buộc doanh nghiệp phải có nguồn vốn “đi trước”, và trái phiếu trở thành công cụ huy động phù hợp để đáp ứng nhu cầu này.

Đáng chú ý, theo ông Minh, các doanh nghiệp thuộc những tập đoàn lớn vẫn là nhóm có lợi thế rõ rệt trên thị trường. Nhờ uy tín, năng lực tài chính và khả năng triển khai dự án, họ dễ dàng tìm được bên mua trái phiếu.

Theo dự báo của VIS Rating, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ tiếp tục sôi động trong năm 2026 nhờ nhu cầu vốn lớn của khu vực tư nhân và niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường được củng cố.

Điều này phản ánh thực tế trái phiếu riêng lẻ vẫn là kênh huy động vốn quan trọng đối với doanh nghiệp địa ốc – lĩnh vực có nhu cầu vốn lớn, chu kỳ dài và áp lực dòng tiền cao trong quá trình triển khai dự án.