Tòa nhà Saigon Marina IFC: 'Hút' gần 10.200 tỷ đồng trái phiếu hậu đổi chủ

Đổi chủ và hút gần 10.200 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ

Công ty TNHH Đầu tư Marina Center công bố thông tin về việc phát hành thành công 101.955 trái phiếu, tương ứng giá trị phát hành 10.195,5 tỷ đồng. Trái phiếu kỳ hạn 10 năm, đáo hạn ngày 20/3/2036.

Trái phiếu được lưu ký tại Công ty cổ phần Chứng khoán Kỹ Thương, lãi suất 4%/năm. Đây là lô trái phiếu riêng lẻ có giá trị cao nhất từ đầu năm 2026 đến nay và mức lãi suất 4%/năm là lãi suất khá thấp trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tăng cao.

Công ty TNHH Đầu tư Marina Center tiền thân là Công ty TNHH Masterise Luxury, thành lập năm 2021, hoạt động chính trong lĩnh vực nhà hàng và các dịch vụ ăn uống phục vụ lưu động. Công ty tiến hành đổi tên như hiện nay vào tháng 9/2025 và chuyển sang lĩnh vực kinh doanh chính gồm tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất.

Đồng thời, công ty cũng tăng vốn từ 10 tỷ lên 11.115 tỷ đồng, tiến hành sáp nhập Công ty cổ phần Capitaland Central Tower. Cơ cấu cổ đông gồm CTCP Tiếp vận và Bất động sản Tân Liên Phát Tân Cảng (99,75%), cá nhân Nguyễn Chương (0,122%) và Nguyễn Hương Giang (0,123).

Tuy nhiên, tại 31/12/2025, cơ cấu góp vốn của công ty một lần nữa lại có sự thay đổi. Toàn bộ cổ đông cũ được thay bằng Công ty TNHH TM và Đầu tư Grandted góp 61,673%, Công ty cổ phần MENAS F&B góp 38,327%. Người được ủy quyền đại diện vốn gồm ông Phạm Hồng Tâm và bà Nguyễn Lê Quỳnh Như.

Tìm hiểu của Nhadautu.vn cho thấy pháp nhân chi phối - Công ty TNHH TM và Đầu tư Grandted, có nhiều mối liên hệ với tập đoàn đa ngành của một nữ tỷ phú tự thân.

Theo đó, Grandted được thành lập 24/10/2022, hoạt động chính trong lĩnh vực xây dựng nhà để ở. Vào tháng 7/2023, Grandted và Công ty Liên doanh TNHH phát triển đô thị mới An Khánh đã ký hợp đồng đặt cọc. Trong đó, Công ty Liên doanh TNHH phát triển đô thị mới An Khánh, như Nhadautu.vn đề cập trong nhiều bài viết, là pháp nhân thuộc nhóm này.

Tại thời điểm tháng 11/2025, vốn điều lệ Granted đạt 1.953 tỷ đồng với 3 cổ đông góp vốn là CTCP Smile Living (51,2%), CTCP Thương mại đầu tư Phát Khánh (48,64%) và ông Nguyễn Đức Quyết (0,15%).

CTCP Smile Living (thành lập tháng 12/2019) với tên ban đầu là CTCP Phú Long Smile Living. Phú Long Smile Living là đơn vị phân phối dự án L'alyana Senses World Phú Quốc. Như đã biết, chủ đầu tư dự án là CTCP Saigon Sovico Phú Quốc, đơn vị phát triển là CTCP Địa ốc Phú Long.

Tiềm lực của Đầu tư Marina Center ra sao?

Công ty TNHH Đầu tư Marina Center đã trở thành chủ sở hữu tòa nhà văn phòng – thương mại dịch vụ khu phức hợp Sài Gòn – Ba Son (Saigon Marina IFC) tại số 2 Tôn Đức Thắng, phường Sài Gòn, TP.HCM sau khi thực hiện thành công thương vụ nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần của CTCP Capitaland Central Tower.

Tòa nhà chỉ mới khai trương và bắt đầu đi vào vận hành chính thức từ nửa cuối tháng 8/2025 nên doanh thu năm 2025 đạt gần 20 tỷ đồng. Theo đó, giai đoạn khai thác trọng điểm và ghi nhận doanh thu chủ yếu của dự án dự kiến bắt đầu từ năm 2026 trở đi. Theo kế hoạch khai thác cho thuê Saigon Marina IFC, sản phẩm văn phòng có thể đạt công suất lấp đầy 95% từ thời điểm cuối quý III/2026, trong khi 95% diện tích mặt bằng bán lẻ dự kiến được lấp đầy từ cuối quý II/2026.

Tính đến ngày 3/3/2026, hoạt động quản lý, vận hành và cho thuê Saigon Marina IFC đang được công ty triển khai tương đối tích cực. Đối với khối bán lẻ, khoảng 73,9% diện tích đã có khách thuê quan tâm ở các giai đoạn từ xác nhận nhu cầu, đang đàm phán/chuẩn bị ký hợp đồng đến hoàn tất giao dịch. Trong đó, 36,4% diện tích đã ký hợp đồng chính thức, với các khách thuê chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực nhà hàng (31%) và nội thất (5%).

Đối với khối văn phòng, khoảng 52,2% diện tích đã được khách thuê xác nhận, đang trong quá trình chuẩn bị ký kết hoặc đã hoàn tất giao dịch. Riêng 25,3% diện tích văn phòng đã ký hợp đồng thuê, với nhóm khách thuê chủ yếu đến từ các ngành phát triển bất động sản, hàng tiêu dùng nhanh, tài chính, viễn thông,…

Do vậy, theo báo cáo đánh giá ngày 13/3/2026, SaigonRatings đánh giá hồ sơ kinh doanh của Công ty TNHH Đầu tư Marina Center được duy trì ở mức rủi ro thấp. Các động lực gồm (1) xu hướng gia tăng nhu cầu đối với văn phòng hạng A trở lên và các mặt bằng chất lượng cao dự kiến tiếp tục duy trì trong trung hạn; (2) các sản phẩm cho thuê của Saigon Marina IFC có mức độ phù hợp cao với nhu cầu thị trường trong trung và dài hạn (3) Trung tâm Tài chính Quốc tế TP.HCM (IFC) đã chính thức đi vào hoạt động đầu năm 2026, nên tòa nhà có nhiều tiềm năng và cơ hội khai thác kinh doanh, đối với các phân khúc khách hàng doanh nghiệp hoạt động trong hệ sinh thái tài chính này.

Tuy nhiên, SaigonRatings cho rằng hồ sơ tài chính của công ty duy trì ở mức rủi ro đáng kể, phản ánh kết quả việc công ty đã triển khai cấu trúc huy động vốn mới, thông qua phát hành hối phiếu nhằm tài trợ cho việc nhận chuyển nhượng tòa nhà, thay thế phương án huy động vốn dài hạn trước đây. Đồng thời, hệ số đòn bẩy tài chính nhìn chung không có sự thay đổi đáng kể, áp lực tái cấp vốn vẫn hiện hữu trong bối cảnh công ty đang ở giai đoạn đầu vận hành, khai thác kinh doanh và tích lũy dòng tiền từ các hoạt động cho thuê tòa nhà.

Tuy nhiên, việc chuyển giao quyền sở hữu và tái cấu trúc bộ máy quản trị sang nhóm chủ sở hữu mới vào cuối năm 2025 kỳ vọng sẽ mang lại nguồn lực tài chính và định hướng chiến lược mới cho công ty trong giai đoạn sắp tới.