Chuyển động khối nợ vay hàng tỷ USD của Novaland

Nợ vay phình to nhưng cấu trúc đã thay đổi

Đang trong trớn bành trướng mạnh, khủng hoảng trái phiếu năm 2022 đã khiến Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va – Novaland (mã: NVL) phải chững lại để tái cấu trúc hoạt động kinh doanh cùng khối nợ vay khổng lồ 60.000 tỷ đồng (~ 2,2 tỷ USD – tính theo tỷ giá hiện nay).

Trong giai đoạn 2022 – 2024, tổng giá trị khối nợ này gần như không đổi mà chỉ chuyển dần từ nợ vay dài hạn sang nợ vay ngắn hạn khi các khoản nợ trái phiếu đến hạn nhưng chưa thể thanh toán.

Riêng năm 2025, cấu trúc nợ của tập đoàn dần thay đổi theo hướng tích cực hơn. BCTC kiểm toán hợp nhất năm 2025 cho thấy tổng nợ vay phình to hơn từ 61.566 tỷ đồng (~ 2,3 tỷ USD) lên 67.390 tỷ đồng (~ 2,5 tỷ USD) nhưng chủ yếu là tập đoàn tăng vay ngân hàng tài trợ dự án trong khi giải quyết được nhiều nợ trái phiếu.

Cụ thể, dư nợ trái phiếu của Novaland tại cuối năm 2025 là 25.041 tỷ đồng, giảm được 12.274 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, áp lực nợ trái phiếu đến hạn trả giảm đáng kể từ 22.734 tỷ về 14.162 tỷ đồng. Tập đoàn đã giải quyết các lô trái phiếu với các đơn vị tư vấn như Chứng khoán VPS (5.450 tỷ đồng), Chứng khoán Tiên Phong (1.440 tỷ đồng), Chứng khoán Kỹ Thương (1.300 tỷ đồng), Chứng khoán Dầu khí (2.440 tỷ đồng),…

Đối với khoản trái phiếu quốc tế giá gốc 300 triệu USD vay năm 2021, tập đoàn đã hoàn thành phương án tái cấu trúc vào ngày 30/7/2025 với dư nợ gốc tăng lên 335,2 triệu USD. Đến ngày 31/12/2025, trái chủ đã chuyển đổi một phần thành cổ phiếu NVL với giá chuyển đổi 34.000 đồng/cp, cao hơn đáng kể so thị giá hiện nay. Theo đó, dư nợ gốc trái phiếu giảm xuống 305,4 triệu USD.

Ngược lại, Novaland tăng cường vay ngân hàng từ 14.887 tỷ đồng lên 27.181 tỷ đồng, chủ yếu là các khoản vay dài hạn tài trợ cho dự án. Một vài chủ nợ lớn có thể kể đến VPBank (8.047 tỷ), MBBank (7.875 tỷ), TPBank (3.606 tỷ đồng), MSB (1.988 tỷ)…

Có lãi trở lại, vốn chủ sở hữu tăng thêm hơn 11.600 tỷ đồng

Bên cạnh điểm sáng về cấu trúc nợ, tập đoàn còn báo lãi sau thuế đạt 1.861,4 tỷ đồng, cải thiện mạnh so với khoản lỗ 4.394,6 tỷ đồng so với năm 2024 và tăng thêm 42 tỷ đồng so với báo cáo tự lập.

Nguyên nhân chủ yếu là nhờ tập đoàn đã hoàn nhập trích lập nghĩa vụ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp vào giá vốn hàng bán và hoàn nhập chi phí chậm nộp thuế vào thu nhập khác liên quan đến dự án 30,1 ha Nam Rạch Chiếc, phường Bình Trưng, TP.HCM - dự án Lakeview City (trích lập năm 2024 gây ra khoản lỗ lớn).

Hơn nữa, trong năm 2025, tập đoàn liên tiếp triển khai đợt phát hành cổ phiếu ESOP, phát hành riêng lẻ để hoán đổi nợ với nhóm Chủ tịch HĐQT Bùi Thành Nhơn và phát hành cổ phiếu chuyển đổi theo yêu cầu trái chủ nước ngoài.

Nhờ vậy, vốn chủ sở hữu tập đoàn tăng từ 47.291 tỷ đồng lên 58.893 tỷ đồng, tức tăng thêm hơn 11.600 tỷ đồng. Trong đó, vốn góp chủ sở hữu tăng từ 19.501 tỷ đồng lên 22.320 tỷ đồng, thặng dư vốn tăng từ 5.052 tỷ lên 6.043 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế chưa phân phối tăng từ 13.281 tỷ đồng lên 16.976 tỷ đồng.

Điểm trừ trong BCTC kiểm toán của Novaland là lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh tiếp tục âm nặng 6.145 tỷ đồng, tăng so với mức âm 5.971 tỷ đồng. Điều này có nghĩa là tập đoàn vẫn đang hoạt động và đầu tư chủ yếu nhờ nguồn tiền từ đi vay.

Kết hợp với việc chưa thực hiện một số nghĩa vụ nợ ngắn hạn đến hạn trả liên quan các khoản vay, trái phiếu và các khoản nợ, Công ty TNHH Kiểm toán và Dịch vụ Tin học Moore AISC tiếp tục nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục của tập đoàn.

Tập đoàn cho biết đang tiếp tục đàm phán với các bên cho vay và trái chủ, đã đạt được một số thỏa thuận ban đầu tổng số tiền 12.761 tỷ đồng.

Novaland cũng có kế hoạch thanh lý tài sản tổng giá trị 18.541 tỷ đồng. Tập đoàn đã bán thành công 1 tài sản thu về 2.441 tỷ đồng, ký hợp đồng nguyên tắc 4 tài sản với tổng giá trị 3.931 tỷ đồng, 5 tài sản đang hoàn tất thủ tục chuyển nhượng 10.343 tỷ và nhận thư đề nghị không ràng buộc từ đối tác việc mua 4 tài sản giá 1.468 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, tập đoàn cũng được phê duyệt tín dụng từ các ngân hàng 19.690 tỷ đồng nhưng mới giải ngân 6.001 tỷ đồng. Giá trị hạn mức tín dụng còn lại sẽ được giải ngân để triển khai dự án trong 12 tháng tiếp theo.

Ngoài ra, nhiều dự án đã được tháo gỡ khó khăn chính về pháp lý, tập đoàn đang hoàn thiện các thủ tục còn lại và chuẩn bị nguồn vốn để triển khai dự án, kỳ vọng sẽ đạt được các mốc pháp lý, hạ tầng cần thiết trong năm nay cho mục tiêu bán hàng, thu dòng tiền.

Cuối cùng, các cổ đông lớn của Novaland có văn bản tiếp tục đồng hành, hỗ trợ tập đoàn thanh toán các khoản nợ khi cần thiết để duy trì hoạt động liên tục ít nhất 12 tháng tiếp theo.

Nhìn chung, trải qua 3 năm tái cấu trúc, Novaland đã đạt được nhiều bước tiến quan trọng về gỡ vướng pháp lý dự án, trả và giãn hoãn nợ. Song, khó khăn vẫn còn ở phía trước, nhất là trong bối cảnh kinh tế có nhiều biến động ảnh hưởng đến khả năng phục hồi của thị trường bất động sản - mảng kinh doanh cốt lõi của Novaland.