Nhìn lại 2 năm tái cấu trúc của Novaland

Bành trướng mạnh nhờ đòn bẩy tài chính

Khởi động năm 2025, trong bối cảnh thị trường chứng khoán lình xình, cổ phiếu của Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va – Novaland (mã: NVL) liên tục phá đáy lịch sử xuống dưới 9.000 đồng/cp, mất 90% giá trị tính từ vùng đỉnh thiết lập 2021 – 2022.

Nhìn lại, Novaland đưa cổ phiếu lên sàn chứng khoán vào tháng 12/2016. Trong suốt 4 năm, cổ phiếu này không có nhiều dấu ấn khi giao dịch quanh vùng 33.000 – 34.000 đồng/cp. Từ cuối năm 2020, NVL bắt đầu tăng vọt lên vùng trên 90.000 đồng/cp chỉ trong 6 tháng.

Đây cũng là giai đoạn tập đoàn bành trướng với tốc độ chóng mặt. Quy mô tổng tài sản nhảy vọt từ gần 70.000 tỷ đồng năm 2019 lên hơn 201.800 tỷ đồng vào 2021. Bên cạnh phát triển sản phẩm nhà ở phân khúc trung và cao cấp tại TP.HCM, tập đoàn phát triển mạnh các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng và khu đô thị vệ tinh. Các dự án lớn có thể kể đến như Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Mekong (Đồng bằng sông Cửu Long), NovaWorld Phan Thiết, NovaHills Mũi Né Resort & Villas (Bình Thuận), NovaWorld Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu), NovaBeach Cam Ranh Resort & Villas... Trong đó, NovaWorld Phan Thiết có quy mô tới 5 tỷ USD. Cho đến cuối 2021, Novaland báo cáo tổng quỹ đất đang nghiên cứu và phát triển lên đến 10.600 ha, gấp đôi 2020.

Tuy nhiên, sự bành trướng của Novaland phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay. Tập đoàn đẩy mạnh huy động trái phiếu không chỉ trong nước mà còn quốc tế. Nợ vay của công ty tại năm 2019 chỉ gần 28.000 tỷ đồng nhưng đến cuối 2021 là 60.000 tỷ đồng, tức gấp đôi; riêng vay nợ trái phiếu chiếm 61%. Nợ vay gấn 3,2 lần vốn góp của chủ sở hữu.

Bên cạnh dùng tài sản là bất động sản, vốn góp tại công ty con thì Novaland còn dùng cổ phiếu thuộc sở hữu cổ đông để đảm bảo cho nhiều khoản vay. Do vậy, việc cổ phiếu tăng giá và neo cao quanh vùng 80.000 – 90.000 đồng/cp giai đoạn này rất có lợi cho tập đoàn.

Bên cạnh đó, thị giá cổ phiếu cao còn là lợi thế cho Novaland khi đàm phán huy động trái phiếu chuyển đổi quốc tế. Tập đoàn đã gây được tiếng vang với thương vụ huy động vốn 300 triệu USD bằng trái phiếu không có tài sản đảm bảo và có quyền chuyển đổi thành cổ phiếu tập đoàn. Ngày phát hành 16/7/2021 và đáo hạn 16/7/2026. Đáng chú ý, giá chuyển đổi ban đầu được xác định bằng 135.700 đồng/cp, cao hơn nhiều so với thị giá thời điểm đó. Giá có thể chuyển đổi do thực hiện các sự kiện doanh nghiệp dẫn đến điều chỉnh giá trị cổ phần hoặc điều chỉnh giảm tương ứng với biến động giá giảm của cổ phiếu NVL với mức điều chỉnh  không quá 80% giá chuyển đổi ban đầu.

Thực tế thì trong giai đoạn 2019 – 2021, không chỉ Novaland mà nhiều doanh nghiệp bất động sản hàng đầu khác như Vinhomes, Phát Đạt, Đất Xanh, Hưng Thịnh… đều tập trung gom quỹ đất chuẩn bị cho giai đoạn phục hồi sau đại dịch covid. Tuy nhiên, trái với mong đợi và dự báo, năm 2022 lại là năm tồi tệ của ngành bất động sản, kinh tế khó khăn kèm thị trường trái phiếu bị siết chặt sau vụ SCB nổ ra, lãi suất tăng cao đã khiến doanh nghiệp lao đao.

Novaland với việc bành trướng chủ yếu dựa trên đòn bẩy tài chính, vay nợ ngân hàng và trái phiếu càng chịu ảnh hưởng nặng nề. Hệ quả đầu tiên là cổ phiếu NVL lao dốc mạnh, chỉ trong vòng 4 tháng (tháng 9/2022 - 1/2023), giảm từ vùng 85.000 đồng/cp về 11.000 đồng/cp.

Nỗ lực tái sinh trong năm 2025

Kể từ cuối 2022, Novaland đã tiến hành tái cấu trúc toàn diện, thay đổi mô hình hoạt động kinh doanh, cơ cấu lại tổ chức với sự tư vấn của các nhà tư vấn hàng đầu như KPMG, E&Y, Parthenon, Deloiite…

Có những thay đổi thượng tầng đã xảy ra, ông Bùi Thành Nhơn trở lại làm Chủ tịch Novaland thay ông Bùi Xuân Huy từ tháng 2/2023. Trước đó, NovaGroup đã công bố sứ mệnh mới và tái cấu trúc lần 2 với 8 công ty thành viên, ông Nhơn nhường vị trí cho ông Huy để tập trong dẫn dắt NovaGroup. Đồng thời, chức Tổng Giám đốc cũng có sự thay đổi khi ông Dương Văn Bắc được bổ nhiệm làm Tổng Giám đốc thay ông Dennis Ng Teck Yow.

Điều mà Novaland đau đầu nhất trong 2 năm qua là tái cơ cấu các khoản nợ, trái phiếu. Tuy nhiên, nhìn chung nợ vay của tập đoàn không giảm bao nhiêu mà chỉ chuyển từ nợ vay dài hạn sang nợ vay ngắn hạn do càng nhiều khoản nợ vay, trái phiếu đến hạn trong khi nợ cũ xin giãn, hoãn. Tại 30/9/2024, tổng nợ vay của tập đoàn là 59.837 tỷ đồng, gồm 22.163 tỷ vay dài hạn và 37.673,5 tỷ ngắn hạn.

Đối với lô trái phiếu chuyển đổi quốc tế, nợ gốc đã tăng từ 300 triệu USD lên 321 triệu USD. Đồng thời, giá chuyển đổi qua nhiều lần điều chỉnh thì đến đầu năm 2025 đã xuống 36.000 đồng/cp, tức chỉ bằng 27% mức giá ban đầu. Mới đây, Novaland thông báo chậm thanh toán lãi lô trái phiếu này vào ngày 16/1/2025. Việc này có thể dẫn đến việc trái chủ yêu cầu đẩy nhanh việc trả nợ theo trái phiếu hoặc khoản nợ khác của công ty.

Điểm sáng là vào cuối năm 2024, Novaland công bố phương án mua lại trước hạn toàn bộ 21 mã trái phiếu phát hành từ năm 2020, tương đương 7.000 tỷ đồng tính theo mệnh giá và sẽ triển khai đến hết tháng 1.

Mặt khác, trong nỗ lực gỡ vướng pháp lý của cơ quan chức năng, nhiều dự án của Novaland đã có tín hiệu tích cực. Novaland cho biết UBNN tỉnh Đồng Nai đã ban hành quyết định phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung tỷ lệ 1/10.000 thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai đến năm 2023, tầm nhìn đến 2050. Nội dung điều chỉnh tập trung vào quy mô dân số và chỉ tiêu đất đai tại phân khu C, thuộc một phần Khu đô thị phí Tây đường Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu.

Đây là cơ sở mở đường cho việc hoàn tất điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 và quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án Aqua City. Novaland kỳ vọng hoàn tất vào đầu năm 2025, điều này không chỉ giúp tăng doanh thu mà còn giải quyết các vấn đề pháp lý để tiến hành xây dựng, bàn giao hàng ngàn căn nhà, giúp khách hàng yên tâm về sản phẩm đã mua và khôi phục niềm tin vào sự cam kết của Novaland.

Đồng thời, tập đoàn kỳ vọng trong năm 2025 nhiều dự án bất động sản đô thị trung tâm như Sunrise Riverside, Kingston Residence, The Sun Avenua, Lucky Palace, Sunrise City North, Orchard Garden được cấp sổ hồng.

Cuối cùng, Novaland xúc tiến bán tài sản để trả nợ. Tập đoàn cho biết trong 6 tháng đầu năm đã chào bán 15 tài sản, trong đó bán hành công 1 tài sản thu về 1.000 tỷ và ký hợp đồng nguyên tắc bán 7 tài sản, ký biên bản ghi nhớ 3 tài sản. Tổng giá trị thu về có thể đạt hơn 1 tỷ USD.

Tại Chương trình tổng kết cuối năm 2024: Nỗ lực phục hồi – Phát triển bền vững”, ông Bùi Thành Nhơn cho biết 2 mục tiêu quan trọng của toàn thể NovaGroup trong 2025 – 2026 là giải quyết dứt điểm các công nợ, thực hiện đầy đủ cam kết với khách hàng.

Ông Nhơn kêu gọi sự nhận thức, sự hy sinh và nỗ lực của mỗi thành viên. “Giải quyết công nợ, thực hiện cam kết với khách hàng không chỉ là trách nhiệm mà còn là danh dự của tất cả chúng ta. Đây là thời điểm, là cơ hội để mỗi chúng ta tạo ra giá trị, trở thành một chiến binh, cùng nhau quyết tâm vẽ nên bức tranh phục hồi và tái sinh mạnh mẽ cho tập đoàn”, Chủ tịch HĐQT NovaGroup, Novaland nói.