Cổ phiếu bất động sản nhất loạt bật tăng, đáy chưa?

Phiên ngày 11/2, cổ phiếu bất động sản là tâm điểm của thị trường khi đua nhau tăng trần hoặc sát trần như TCH, HHS, DXS, DXG, VIC, DIG, NLG, CEO, NVL, HDC,... Trong đó, VIC tăng 6,57% và đóng góp 15,87 điểm vào mức tăng của VN-Index.

Tuy nhiên, nếu nhìn dài hơn, nhóm cổ phiếu bất động sản đã có chuỗi giảm giá rất sâu từ cuối năm 2025 đến nay dù thị trường chung trải qua nhiều thăng trầm.

VN-Index có thời điểm rơi xuống vùng 1.585 điểm vào tháng 11 sau đó bật tăng mạnh lên trên 1.900 điểm vào giữa tháng 1/2026 trước khi có sự điều chỉnh quanh vùng 1.700 - 1.800 điểm hiện nay. Trong bức tranh đa sắc đó, rất nhiều nhóm ngành thay phiên nhau tăng giá như khoáng sản, dầu khí, năng lượng, bất động sản khu công nghiệp, thủy sản, thép, bảo hiểm, cổ phiếu có vốn nhà nước...

Nằm ngoài dòng chảy này, cổ phiếu bất động sản dân dụng dường như bị thị trường lãng quên khi vẫn trong xu hướng giảm. Tính từ đầu năm đến nay, VHM đã mất 31% giá trị, VIC giảm 16%,… Mã chứng khoán PDR của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt miệt mài giảm từ vùng 26.300 đồng/cp tháng 11/2025 xuống 17.900 đồng/cp, tức mất 32% giá trị trong 2 tháng. Cổ phiếu DIG của Tập đoàn DIC hiện giao dịch vùng 16.150 đồng/cp, giảm 34% so với giá tháng giữa tháng 10/2025. Cùng thời gian, bộ đôi TCH và HHS giảm 37%-43%, NLG của CTCP Đầu tư Nam Long mất 30% giá trị…

Tín dụng cho bất động sản có thể mở ra vào nửa cuối năm

Cổ phiếu bất động sản lao dốc được cho là do chủ trương hạn chế tín dụng vào bất động sản theo chỉ đạo điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước trong năm nay. Đồng thời, lãi suất cho vay mua nhà đã tăng đáng kể lên mức 9,6% - 9,7% mỗi năm làm hạn chế khả năng mua nhà, ảnh hưởng đến khả năng bán hàng của các chủ đầu tư bất động sản.

Việc tích cực gỡ vướng pháp lý từ cuối năm 2024 đến nay sẽ tạo ra nguồn cung lớn trên thị trường bất động sản. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025, toàn thị trường có hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019 – 2025 và tăng 88% so với năm 2024. Riêng quý IV/2025, thị trường ghi nhận hơn 42.000 sản phẩm mở bán mới, tăng 24% so với quý trước và 49% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tồn kho tăng nhanh nhưng chủ yếu là các sản phẩm đang triển khai và nhà ở hình thành trong tương lai, phản ánh nguồn cung cho giai đoạn tiếp theo.

Song, tình trạng lệch pha cung cầu vẫn tiếp diễn. Ở một số địa phương thuộc khu vực miền Nam, nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá phù hợp hơn tăng mạnh giúp cải thiện cục bộ cán cân thị trường. Ngược lại, tại Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM (cũ), mức độ lệch pha ngày càng rõ nét khi nguồn cung nhà ở xã hội dù tăng mạnh vẫn không theo kịp nguồn cung nhà ở thương mại có giá phổ biến trên 80 triệu đồng/m2.

Vinacapital dự báo giá bất động sản sơ cấp có thể sẽ điều chỉnh giảm nhẹ năm nay. Bên cạnh yếu tố nguồn cung gia tăng thì lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên khoảng 11% vào cuối năm 2025, mức đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ nhưng vẫn ở ngưỡng có thể chấp nhận đối với người mua nhà để ở.

Đối với hành động hạn chế tín dụng bất động sản, tổ chức này nhận định lập trường thận trọng này sẽ kéo dài sang nửa cuối năm, xét đến việc phát triển bất động sản là một trong ba động lực quan trọng mà Chính phủ có thể sử dụng để thúc đẩy tăng trưởng GDP trong năm nay (đồng thời xét đến mối liên hệ giữa "hiệu ứng của cải" lan tỏa từ bất động sản và tiêu dùng).

Với giả định môi trường vĩ mô ổn định trong nửa đầu năm, dự báo các ngân hàng sẽ quay trở lại đẩy mạnh cho vay đối với chủ đầu tư và mở rộng tín dụng bất động sản vào cuối năm, qua đó giúp thị trường bất động sản phục hồi, dù khó có khả năng xuất hiện một đợt tăng giá mạnh mới.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng có những giải pháp khác nhằm kéo giá nhà ở xuống phù hợp túi tiền người dân. Vào đầu tháng 2, dự án khu đô thị đa mục tiêu Bắc Thăng Long có quy mô gần 700 ha, nằm tại các xã Phúc Thịnh, Thiên Lộc, Mê Linh và dự án khu đô thị đa mục tiêu tại xã Thư Lâm, xã Đông Anh cũng với quy mô gần 700 ha, tiếp giáp đường Vành đai 3, đường cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên và khu Di tích Cổ Loa đã được khởi công.

Với tổng diện tích 1.400 ha, quy mô dân số trên 40.000 dân, bước đầu hai dự án này sẽ giúp thành phố Hà Nội đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng các dự án trọng điểm. Đây cũng là những dự án được thành phố kiểm soát lợi nhuận trong quá trình đầu tư kinh doanh, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước - nhà đầu tư - người dân, góp phần điều tiết giảm giá nhà, đưa căn hộ có giá trung bình từ 40-50 triệu đồng/m2 quay trở lại thị trường.

Lợi nhuận vượt trội quý cuối năm

Thông tin tiêu cực về siết tín dụng và tăng lãi suất cho vay đã lấn át hoàn toàn kết quả kinh doanh vượt trội của nhóm bất động sản trong quý cuối năm. Theo thống kê của SSI Research, bất động sản là 1 trong 2 động lực đóng góp lớn nhất cho tăng trưởng lợi nhuận toàn thị trường quý cuối năm với mức tăng 183,6% so với cùng kỳ năm trước.

Đà tăng của nhóm bất động sản được dẫn dắt bởi VIC, VHM, VRE, NVL và LDG. Nếu loại trừ nhóm này, tổng lợi nhuận toàn ngành vẫn tăng 35% so với cùng kỳ, song mức độ phân hóa rõ rệt.

Vinhomes (mã: VHM) gây choáng toàn thị trường với khoản lợi nhuận hơn 1 tỷ USD trong 1 quý (26.798 tỷ đồng), nâng lãi cả năm lên 42.110 tỷ đồng. Vietcap cho biết kết quả đến từ những giao dịch lô lớn tại dự án Green Paradise và Ocean Park 2&3.

Tập đoàn Novaland báo lãi lớn quý IV/2025 với 3.638 tỷ đồng, qua đó giúp lũy kế cả năm thoát lỗ và có lãi 1.819 tỷ đồng, cải thiện so với con số lỗ 4.394 tỷ năm trước.

Nguyên nhân do trong quý IV/2025, Novaland đã ghi nhận việc hoàn nhập và điều chỉnh lại khoản trích lập liên quan đến nghĩa vụ tiền thuê đất và tiền sử dụng đất phải nộp của dự án Lakeview City.

Tập đoàn DIC (mã: DIG) công bố lợi nhuận sau thuế quý cuối năm đạt 424 tỷ đồng, gấp 4,9 lần cùng kỳ năm trước; nâng cả năm lên 624 tỷ đồng, gấp 6 lần năm 2024. Đây là con số lợi nhuận cao nhất của tập đoàn tính từ 2022 tới nay. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng thành công một phần dự án khu đô thị sinh thái Đại Phước trong quý IV và toàn bộ dự án Lam Hạ Center Point trong quý III.

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) ghi nhận lãi đột biến trong quý IV/2025 với 313 tỷ đồng, gấp nhiều lần con số 1,6 tỷ cùng kỳ. Lũy kế cả năm, lãi sau thuế đạt 515 tỷ đồng, gấp 3,3 lần. Kết quả này chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng bất động sản từ dự án Bắc Hà Thanh và bán vốn CTCP Đầu tư Bắc Cường – đơn vị sở hữu khu đất vàng hơn 2.700 m2 tại 223 – 225 Trần Phú, trung tâm quận Hải Châu.

Ngược lại, Nam Long (mã: NLG), Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG), CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (mã: TCH) lại suy giảm mạnh, chủ yếu do khác biệt về thời điểm ghi nhận doanh thu.

Theo BCTC hợp nhất quý IV/2025, Đầu tư Nam Long ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực nhất trong năm với doanh thu 1.704 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 505 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu so với quý đột biến cùng kỳ năm trước thì giảm sâu, lần lượt 73% và 62%.

Lũy kế cả năm, doanh thu tuy giảm 22% xuống 5.645 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế giảm 32% xuống 946 tỷ đồng. Phần lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 701 tỷ đồng, tăng 35% và vừa hoàn thành 100% kế hoạch năm.

Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG) có quý kinh doanh tệ nhất năm. Doanh thu đạt 1.437 tỷ đồng, giảm 10% so với cùng kỳ. Chi phí quản lý và bán hàng đồng thời tăng mạnh 81%-92% do đẩy mạnh hoạt động bán hàng, tiếp thị và tổ chức triển khai dự án khiến lợi nhuận sau thuế giảm đến 70% xuống 63 tỷ đồng – mức thấp nhất năm.

Sau năm 2023 và 2024 bùng nổ doanh thu, lợi nhuận, CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (mã: TCH) dần đuối sức trong 3 quý đầu năm 2025 (niên độ từ 1/4 đến 31/3). Doanh thu thuần quý III niên độ 2025 – 2026 xuống mức thấp nhất 3 quý – 317 tỷ đồng, giảm 80% so với cùng kỳ năm trước; lãi sau thuế 51 tỷ đồng, giảm 83%.

Doanh nghiệp cho biết các dự án đã hoàn thành như Hoàng Huy New City, Hoàng Huy Grand Tower (Hoàng Huy – Sở Dầu), Hoàng Huy Commerce – Tòa H1, Gold Tower đều đã bàn giao và ghi nhận doanh thu hầu hết ở các kỳ trước, do vậy kỳ này sản phẩm bán không còn nhiều.

Tăng mạnh “của để dành”

Mặt khác, điểm tích cực trong ngành bất động sản là việc đẩy mạnh bán hàng trong năm 2025 đã giúp nhiều doanh nghiệp tích lũy được của để dành lớn (người mua trả tiền trước), đảm bảo cho tăng trưởng trong dài hạn.

Vinhomes có khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn 89.157 tỷ đồng, hơn gấp đôi đầu năm. Trong đó, thanh toán theo các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản là 56.201 tỷ đồng.

Tập đoàn Đất Xanh ghi nhận khoản người mua trả tiền trước nhảy vọt từ 1.074 tỷ đồng đầu năm lên 6.219 tỷ đồng. Tập đoàn DIC nâng khoản của để dành từ 2.426 tỷ đầu năm lên 3.035 tỷ đồng vào cuối năm. Bất động sản Phát đạt có 238 tỷ đồng của để dành, gần gấp đôi đầu năm.

CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy tăng mạnh người mua trả tiền trước ngắn hạn từ 203 tỷ lên 5.350 tỷ đồng tại thời điểm 31/12/2025. Trong đó, dự án Hoàng Huy New City - II là 3.453 tỷ đồng, dự án Hoàng Huy Green River là 1.483 tỷ đồng và dự án Hoang Huy Commerce - Tòa H2 là 326 tỷ đồng, phát sinh trong niên độ 2025 – 2026.

Tập đoàn dự kiến trong 3 đến 6 tháng tới sẽ bàn giao một phần các sản phẩm của 2 dự án Hoàng Huy New City – II và Hoàng Huy Green River, ghi nhận doanh thu và lợi nhuận vào kết quả kinh doanh.

Chứng khoán Rồng Việt dự báo lợi nhuận nhóm bất động sản tiếp tục khả quan quý I/2026 khi nhiều dự án bước vào giai đoạn bàn giao – ghi nhận doanh thu.