Phát triển khu đô thị nhìn từ phát triển bất động sản

Hội thảo "Tạo đà phục hồi của thị trường bất động sản phía Nam" do Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn vừa tổ chức tại TP.HCM, TS. Nguyễn Đức Kiên, Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ đã có tham luận "Phát triển khu đô thị nhìn từ phát triển bất động sản"

Nhadautu.vn trân trọng giới thiệu toàn văn tham luận.

Quá trình phát triển đô thị hóa ở Việt Nam từ giai đoạn 1991 đến nay có được thành công đáng ghi nhận và cũng phản ánh xu thế này. Phát triển đô thị dựa trên bất động sản là một đặc trưng chủ yếu của các “con hổ Châu Á” giai đoạn những năm 1990 của thế kỉ trước bao gồm cả Trung Quốc. Có thể nếu raba điểm cơ bản dẫn đến thành công của các xu thế phát triển đô thị - bất động sản ở Việt Nam trong ba mươi năm qua:

- Công cuộc cải cách đổi mới đã tạo ra một cơ hội mới để vốn hóa các bất động sản vốn thuộc nhà nước quản lý (xu thế góp vốn liên doanh thành lậpdoanh nghiệp mới, bán hóa giá nhà ở…).

- Nguồn vốn ngoài nhà nước tạo ra một động lực mới cho thị trường bất động sản (bao gồm cả FDI và tư nhân như Phú Mỹ Hưng, Ciputra, Vingroup,…).

- Nguồn thu từ đất được để lại địa phương làm cho vốn đầu tư hạ tầng phát triển thúc đẩy bất động sản phát triển theo.

Quá trình hình thành thị trường bất động sản – phát triển đô thị luôn gắn liền hữu cơ với thay đổi nhận thức thể chế. Nguồn lực đầu tư phát triển bất động sản – phát triển đô thị không còn là nhiệm vụ chỉ của ngân sách nhà nước mà mở rộng ra cho đầu tư tư nhân và đầu tư nước ngoài. Mặt khác, nguồn lực đã được phân cấp không chỉ là từ ngân sách trung ương mà còn từ ngân sách địa phương.

Với sự chuyển dịch nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản, phát triển đô thị là nhiệm vụ của doanh nghiệp nhà nước đã có sự thay đổi về cơ cấu đầu tư khi bước vào thế kỉ 21 với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, công ty cổ phần. Ở giai đoạn đầu, vốn đầu tư FDI tăng rất nhanh nhưng sau khoảng một thập kỉ phát triển, tổng vốn FDI trong lĩnh vực này cũng chỉ chiếm 10 – 13% tổng vốn đầu tư trực tiếp trong phát triển thị trường bất động sản.

Khi nhận bất động sản là một lĩnh vực quan trọng trong thu hút vốn đầu tư phát triển kinh tế xã hội, nâng cao đời sống nhân dân thì chính quyền địa phương đã coi đây là một phương tiện quan trọng phục vụ cho phát triển đô thị và phát triển kinh tế.

Chính sự phát triển thị trường bất động sản đã thúc đẩy phát triển không gian đô thị trên các lĩnh vực: xóa bỏ tình trạng đô thị hóa không đúng mức, tăng cường tính đa dạng của đô thị, đô thị hóa vùng ven và giảm bớt tình trạng nhà ở chật hẹp, chất lượng kém ở vùng lõi đô thị. Không gian đô thị được đặc trưng bởi các “tế bào”.

Trong thời kỳ kinh tế kế hoạch hóa qua các khu nhà tập thể, các chung cư cao tầng, các tế bào này định hình đô thị theo mục đích sử dụng đất mà không phân theo chiều sâu hơn như: thu nhập kinh tế, vị thế gia đình trước giai đoạn công nghiệp hóa…

Hiện nay có thể chia không gian đô thị Việt Nam theo các khu vực: (1) các khu truyền thống trong khu phố cổ gắn liền với hình đô thị từ ban đầu; (2) các khu chung cư thời kế hoạch hóa tập trung liên quan đến quá trình công nghiệp hóa; (3) các khu đô thị mới được hình thành và phát triển từ nhiều vốn FDI, tư nhân, ngân sách nhà nước theo mô hình hoàn chỉnh hỗn hợp có nguồn gốc từ sau Đổi mới; (4) các vùng ven đô thị, bị xâm lấn từ quá trình phình to của đô thị bao gồm cả hợp pháp và không có giấy phép. Cần chủ động phát triển không gian đô thị xanh, hiện đại lấy con người làm trung tâm thông qua phát triển bất động sản:

- Đổi mới đã đẩy nhanh quá trình chuyển mục đích sử dụng đất dẫn đến tái tạo hình dáng đô thị cũ.

- Phát triển thị trường bất động sản giúp các chính quyền địa phương có thêm nguồn lực phát triển hạ tầng kinh tế xã hội.

- Đa dạng hóa loại hình và chủng loại không gian nhà ở dân cư. Trong kế hoạch phát triển xã hội 5 năm 2021-2025, khu vực TP.HCM và vùng phụ cận được đầu tư nhiều dự án hạ tầng quan trọng như đường vành đai 3 và vành đai 4. Theo quy hoạch, đường vành đai 3 chạy qua địa bàn TP.HCM, tỉnh Đồng Nai, Bình Dương và Long An với chiều dài hơn 90km, chia làm 4 đoạn lớn gồm: Tân Vạn - Bình Chuẩn, Tân Vạn - Nhơn Trạch, Bình Chuẩn - quốc lộ 22, quốc lộ 22 - Bến Lức.

Hiện nay, đoạn Tân Vạn- Bình Chuẩn, dài hơn 15 km đi qua Bình Dương đã làm 6 làn xe và đã được đưa vào sử dụng. Chiều dài còn lại khoảng 76,34 km. Trong đó, dự án đi qua địa bàn TP.HCM có chiều dài khoảng 47,51 Km; qua tỉnh Đồng Nai dài khoảng 11,26 Km, Bình Dương dài khoảng 10,76 Km và tỉnh Long An dài khoảng 6,81Km. Tuyến đường khi hoàn chỉnh sẽ có 8 làn cao tốc, vận tốc 80-100 km/h cùng đường song hành hai bên. Hiện nay, đoạn Tân Vạn - Bình Chuẩn, dài hơn 15 km đi qua Bình Dương đã làm 6 làn xe và đã được đưa vào sử dụng.

Về nguồn vốn đầu tư, dự án có hình thức đầu tư công từ nguồn ngân sách trung ương và ngân sách địa phương với tổng mức đầu tư khoảng 75 nghìn tỉ đồng. Trong đó, từ ngân sách TP.HCM hơn 24.000 tỉ đồng. Thời gian thực hiện từ năm 2022 đến năm 2027, dự kiến khởi công từ cuối 2023. TP.HCM dự tính thời gian chuẩn bị đầu tư Vành đai 3 thực hiện từ nay đến năm 2023. Giai đoạn 2023-2024, dự án sẽ hoàn tất giải phóng mặt bằng. Năm 2025, việc thi công tuyến đường cơ bản hoàn thành, thông xe toàn tuyến trước khi hoàn thiện năm 2026.

Theo kế hoạch, dự án sẽ được Chính phủ trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 5 năm 2022. Khi hoàn thành, vành đai 3, xa hơn là vành đai 4 sẽ tạo ra không gian phát triển đô thị cho các địa phương có đường vành đai đi qua nói riêng và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam nói chung. Tuy nhiên, phát triển hạ tầng giao thông cần thực hiện đồng bộ và hài hòa với phát triển bất động sản và thực hiện các chính sách kinh tế xã hội quan trọng khác như quản lý dân cư, tiếp cận giáo dục và y tế, dịch vụ công, thu hút đầu tư…

Cần xác định quá trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng giao thông ở vùng Đông Nam Bộ gắn bó mật thiết với quá trình công nghiệp hóa. Phát triển bất động sản và hạ tầng giao thông phải định hướng cho quá trình dịch chuyển của người lao động từ nông thôn đến thành thị cũng như người lao động từ khu vực nông thôn sang khu vực công nghiệp và dịch vụ ở các đô thị.

Tăng trưởng của vùng Đông Nam Bộ dựa nhiều vào đầu tư trực tiếp nước ngoài, tức là các hoạt động đầu tư có quy mô vốn lớn, sản xuất quy mô lớn, sử dụng nhiều lao động và nguyên vật liệu. Hiện nay, vùng Đông Nam Bộ đang hình thành mô hình công nghiệp hóa với cấu trúc lõi là TP.HCM.

Hầu hết các việc làm mới ở vùng xuất phát từ các huyện (nông thôn), diễn ra trong lĩnh vực công nghiệp, trong khi các việc làm ở trung tâm các thành phố chủ yếu diễn ra trong lĩnh vực dịch vụ (bao gồm cả dịch vụ có giá trị gia tăng cao và thấp). Quá trình này diễn ra trong một thời gian dài đã tạo ra tình trạng ngoại ô hóa ở TP.HCM, diễn ra ở vùng giáp ranh với các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai… Đây là các vùng có mức tăng trưởng việc làm diễn ra nhanh chóng và tiếp nhận lượng lao động di cư lớn từ các huyện thuộc các tỉnh trong cả vùng.

Tình trạng này còn dẫn tới thực trạng các thành phố thuộc các tỉnh còn lại trong vùng Đông Nam Bộ chỉ phát triển dịch vụ, là thành phố tiêu dùng chứ không phải thành phố sản xuất. Như vậy, các tỉnh giáp ranh TP.HCM gặp phải quá trình đô thị hóa chứ không phải công nghiệp hóa.

Việc phát triển bất động sản khi hoàn thiện vành đai 3 và tiến tới làm vành đai 4 hướng vào phát triển các bất động sản đáp ứng nhu cầu thuê nhà của người lao động di cư. Cần đánh giá lại nguồn cung nhà ở chính thức hiện nay đáp ứng được bao nhiêu % nhu cầu về thuê nhà, và thực trang nguồn cung không chính thức chiếm tỷ lệ cao như hiện nay khiến cho các chính sách phát triển kinh tế xã hội gặp khó khăn gì.

Từ đó, thay vì tập trung phát triển các dự án bất động sản cấp cao và cấp trung thì cần phát triển các dự án bất động sản tại các khu công nghiệp hoặc tại các đô thị (thành phố, huyện thuộc các tỉnh xung quanh) gắn với các tuyến giao thông có mức giá thuê phù hợp với thu nhập của người lao động.

Chính quyền địa phương cần có chính sách hỗ trợ phát triển các loại nhà ở xã hội (phân bổ nguồn lực công vào đầu tư có hiệu quả cho phát triển kinh tế xã hội) và sử dụng các chính sách hỗ trợ người lao động thuê nhà như một công cụ để điều tiết hoạt động kinh tế xã hội ở từng khu vực. Đây là cách làm để kéo dãn mất độ dân số, tập trung những lao động trẻ vào các khu vực có hiệu suất lao động cao hơn, tạo ra tăng trưởng kinh tế cho cả vùng.

Thực vậy, nếu chỉ tập trung phát triển bất động sản cao cấp hoặc trung cấp thì chỉ có các lao động có tuổi, có thu nhập và tích lũy cao hơn di chuyển tới vùng này, khiến cho năng suất lao động tăng chậm, gây ra hệ quả dài hạn đối với việc quay vòng lao động.

Bài liên quan

'Đánh thuế để hoang đất đai là hết sức cần thiết để chống đầu cơ, tạo điều kiện cho nhà đầu tư làm thật'

Giải bài toán thuế đất cho dự án nhà ở

Giải bài toán huy động vốn cho doanh nghiệp bất động sản

Thị trường bất động sản phía Nam hồi sinh từ những thị trường tỉnh