Giải bài toán huy động vốn cho doanh nghiệp bất động sản

TS. LÊ XUÂN NGHĨA

06:51 18/04/2022

Hai kênh huy động vốn chủ yếu của các dự án bất động sản là tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu đều đang gặp phải một số khó khăn nhất định, dẫn tới hệ quả nhãn tiền là nguồn cung nhà ở sắp tới sẽ khan hiếm hơn.

da-nang-bat-dong-san-1701 — Thời gian gần đây phát hành trái phiếu bất động sản bị giám sát chặt chẽ từ Bộ Tài chính, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và Ngân hàng Nhà nước.

Thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu. Trong đó, vốn tín dụng ngân hàng và vốn từ nguồn trái phiếu chiếm tới khoảng 75% tổng nguồn vốn để phát triển các dự án, còn lại là vốn huy động từ khách hàng và vốn chủ sở hữu. Lâu nay vốn tín dụng ngân hàng vẫn chiếm chủ yếu nhưng 5, 6 năm trở lại đây, trái phiếu doanh nghiệp phát triển mạnh, đặc biệt dành trái phiếu cho doanh nghiệp bất động sản có uy tín trên thị trường, tuỳ theo từng năm lượng trái phiếu dành cho nhóm bất động sản chiếm từ 30-35% tổng lượng trái phiếu phát hành trên thị trường và trở thành nguồn huy động vốn ưa thích nhất của các doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, trong thời gian gần đây phát hành trái phiếu bất động sản bị giám sát chặt chẽ từ Bộ Tài chính, UBCKNN và NHNN. Giám sát tập trung vào 3 điểm trọng tâm. Một là nền tảng tài chính của công ty phát hành; Hai là tài sản đảm bảo của công ty phát hành; Ba là sử dụng vốn trái phiếu của công ty phát hành. Việc giám sát tiềm lực tài chính của công ty phát hành là tốt, giám sát tài sản đảm bảo ở thời điểm hiện tại, trong điều kiện thị trường vốn Việt Nam hiện nay cũng là cần thiết, nhưng việc giám sát mục đích sử dụng vốn của công ty phát hành rất cần được cân nhắc.

Giám sát mục đích sử dụng vốn của công ty phát hành tưởng là hợp lý nhưng rất khó thực hiện và cũng không phù hợp với thông lệ quốc tế. Khó thực hiện vì không có lực lượng kiểm toán, cơ quan giám sát nào có thể kiểm soát được đơn vị phát hành sử dụng vốn vào mục đích gì. Trái phiếu không phải làdòng tiền đi ra từ ngân hàng nên không cơ quan nào kiểm soát được. Doanh nghiệp phát hành phải tự chịu trách nhiệm về mục đích sử dụng vốn của mình, đặt vấn đề giám sát mục đích sử dụng vốn là không khả thi. Vì vậy, cần nhìn việc giám sát mục đích sử dụng vốn ở khía cạnh khác, đó là giám sát tính minh bạch về tài chính của công ty phát hành, doanh nghiệp phải được kiểm toán độc lập, công bố thông tin công khai, minh bạch và định kỳ cho các nhà đầu tư.

Ngoài ra, để kiểm soát được hoạt động của công ty phát hành thì phải dựa vào xếp hạng tín nhiệm của nhà phát hành. Việc xếp hạng này cũng cần định kỳ và được cập nhật hàng quý hoặc nửa năm một lần cho nhà đầu tư. Việc cập nhật này sẽ giúp nhà đầu tư đánh giá được về tình trạng tài chính, hoạt động của doanh nghiệp.

Về giám sát tài sản bảo đảm, hầu hết các nước không quan tâm tới vấn đề tài sản bảo đảm trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhưng với Việt Nam, ở thời điểm hiện tại thì có thể coi đây là 1 tiêu chí để giám sát. Tuy nhiên, cũng cần thấy rằng, để trái phiếu có vai trò quan trọng với doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng chúng ta phải có 1 cách thức giám sát vừa đủ để thị trường trái phiếu phát triển, trở thành một cái kênh huy động vốn quan trọng của doanh nghiệp, không nên tạo ra ấn tượng trái phiếu doanh nghiệp là xấu như nhận thức của nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ vài ngày trở lại đây, càng không nên đặt quy định giám sát mục đích sử dụng vốn của nhà phát hành - một quy định gần như bất khả thi, khiến việc phát hành trái phiếu càng thêm tắc nghẽn và phức tạp không cần thiết.

Để phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng bền vững và phát triển, theo tôi, điều đầu tiên cần làm là rà soát lại quy định pháp lý sao cho cả doanh nghiệp khới nghiệp và phát triển lâu năm đều có thể phát hành trái phiếu với điều kiện tài chính của doanh nghiệp minh bạch và được kiểm toán, xếp hạng tín nhiệm có uy tín và công bố công khai hàng quý hoặc 6 tháng.

Thứ 2 là cần các công ty xếp hạng độc lập, các đơn vị này có thể hợp tác với các công ty kiểm toán, thẩm định giá để xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Việc xếp hạng này phải công khai, minh bạch, cập nhật, có thể thay đổi trong vòng 6 tháng hoặc 1 năm.

Thứ 3 là trong điều kiện của Việt Nam nếu doanh nghiệp phát hành khối lượng lớn trái phiếu cũng cần quy định về tài sản bào đảm và tài sản bảo đảm cũng phải được công khai, thẩm định giá. Tránh tình trạng tài sản bảo đảm giá trị 1 nhưng lại được định giá lên gấp 3, 4 lần để lừa gạt nhà đầu tư. Về giám sát mục đích sử dụng vốn cần rất thận trọng. Đây là mong muốn chủ quan của cơ quan quản lý nhưng không thể thực hiện được vì trái phiếu doanh nghiệp không phải tín dụng ngân hàng để có thể dễ dàng kiểm soát dòng tiền ra vào và cũng nên để nhà phát hành tự chịu trách nhiệm với trái chủ.

Theo tôi, các đơn vị liên quan, cơ quan quản lý như Bộ Tài chính, UBCKNN, NHNN cần làm việc rất cụ thể xem làm cách nào để giám sát tài chính của công ty phát hành, làm cách nào kiểm toán, xếp hạng tín nhiệm. Rồi giám sát tài sản đảm bảo thì giám sát như thế nào? Phải có quy định cụ thể. Ví dụ phát hành lớn tới mức nào thì cần tài sản bảo đảm, còn Start-up, hợp tác xã không có tài sản bảo đảm thì huy động thế nào? Rồi giám sát mục đích sử dụng trái phiếu, thì phải có ngân hàng bảo lãnh thanh toán mới làm được, nhưng ngân hàng nào dám đứng ra bảo lãnh thanh toán? Đó là quy định khó khả thi và không phù hợp với thông lệ quốc tế, vậy có nên đưa ra thành quy định? Phải thấy rằng vấn đề quan trọng nhất để phát triển thị trường là minh bạch không phải giám sát.

Tóm lại, thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản và cơ quan quản lý đều cần phải nhìn nhận lại quá trình phát triển nóng thời gian qua để thấy rằng, những vụ việc lùm xùm gần đây với trái phiếu doanh nghiệp đang tác động rất lớn tới thị trường. Điều này có lỗi từ phía doanh nghiệp trong huy động và sử dụng vốn nhưng cũng có lỗi từ cơ quan quản lý trong kiểm soát, giám sát thị trường.

Hậu quả là số lượng dự án bất động sản được phê duyệt giảm sút nghiêm trọng vì không đấu thầu được và một số dự án đấu thầu được rồi thì lại không có vốn để thực hiện. Điều này dẫn tới hệ quả, nguồn cung nhà ở sắp tới sẽ khan hiếm hơn, trong khi nhu cầu tăng, làm giá bất động sản tăng theo. Đây là vấn đề cần được nhìn rõ, tiên lượng trước, từ đó các cơ quan quản lý đưa ra các phương án quản lý, giám sát thị trường vốn phù hợp, tránh hậu quả nghiêm trọng về sau.

Bài liên quan