'Đánh thuế để hoang đất đai là hết sức cần thiết để chống đầu cơ, tạo điều kiện cho nhà đầu tư làm thật'

Chiều 15/4, tại TP.HCM, Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn tổ chức Hội thảo "Tạo đà phục hồi của thị trường bất động sản phía Nam".

Hội thảo nhằm đánh giá thực trạng, cơ hội và lực đẩy mới, nhận diện các thách thức, rủi ro và đề xuất giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM và các tỉnh phía Nam phục hồi và phát triển bền vững, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Hội thảo có sự tham dự của ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng); bà Lã Hồng Hạnh, Phó Vụ trưởng Vụ Kế hoạch - Đầu tư (Bộ GTVT); PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược Chính sách tài nguyên và môi trường (Bộ TN&MT); ông Nguyễn Đức Kiên, Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ; GS-TSKH. Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài; TS. Lê Xuân Nghĩa, Chuyên gia Kinh tế, đại diện các Sở, ban, ngành các tỉnh phía Nam và khoảng 100 doanh nghiệp….

Thông tin hội thảo được tường thuật trực tiếp trên Nhadautu.vn, kênh Youtube, Fanpage Facebook của Tạp chí Nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản đang khởi sắc

Phát biểu khai mạc hội thảo, TS. Nguyễn Anh Tuấn Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư và Tạp chí điện tử Nhadautu.vn cho hay, 2 năm qua, đại dịch COVID-19 đã mang lại những thách thức chưa từng có đối với thị trường BĐS nói chung và BĐS phía Nam nói riêng. Dịch bệnh và giãn cách xã hội kéo dài đã dẫn đến tình trạng gần như "đóng băng" thị trường.

Bước sang năm 2022, cùng với nỗ lực miễn dịch cộng đồng và nới lỏng giãn cách xã hội, thực hiện chiến lược thích ứng an toàn, linh hoạt, kiểm soát hiệu quả dịch bệnh trong tình hình mới, đồng thời triển khai Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế của Chính phủ, thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản phía nam nói riêng đang từng bước khởi sắc.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản phía Nam lần lượt công bố ra mắt dự án, sản phẩm mới như Tập Đoàn Trần Anh Group ra mắt dự án tại TP. Bà Rịa, Tập đoàn Vạn Phúc ra mắt dự án chung cư cao cấp tại TP.HCM, Phú Đông Group ra mắt chung cư tại TP. Dĩ An…

Nhiều chuyên gia dự báo rằng, thị trường bất động sản đang đứng trước nhiều cơ hội mới, lực đẩy mới để phục hồi và phát triển mạnh mẽ trong năm 2022 và những năm tiếp theo.

Theo TS. Nguyễn Anh Tuấn, tại Nghị quyết 11 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế, Chính phủ đã đề ra mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô và tăng trưởng GDP từ 6,5-7%/năm trong giai đoạn 2021-2025. Đặc biệt, Nghị quyết đã đề ra nhiều giải pháp quan trọng để hỗ trợ chương trình phục hồi và phát triển kinh tế, trong đó có những giải pháp sẽ tác động trực tiếp đến thị trường BĐS.

Cùng với đà phục hồi kinh tế và gia tăng đầu tư cả trong nước và nước ngoài, nhu cầu bất động sản công nghiệp sẽ gia tăng mạnh trong thời gian tới. Diện tích đất khu công nghiệp ở phía Nam có thể sẽ tăng hơn 3.500 ha trong năm 2022 để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong khu vực, chủ yếu từ Đồng Nai, Bình Dương và Long An.

Cơ sở hạ tầng đang được đẩy mạnh phát triển với các dự án sắp và đang được triển khai như 11 dự án thành phần cao tốc Bắc - Nam, đường cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận - Cần Thơ và giai đoạn 1 của dự án sân bay quốc tế Long Thành cùng với gói hỗ trợ bổ sung hơn 114 nghìn tỷ đồng vốn ngân sách cho đầu tư kết cấu hạ tầng sẽ gia tăng tính kết nối vùng và sẽ là lực đẩy mới cho sự phát triển thị trường BĐS nói chung và BĐS phía Nam nói riêng trong thời gian tới.

Chính sách mở cửa du lịch từ 15/3 cùng với xu hướng phát triển du lịch xanh, du lịch golf cũng đang mở ra cơ hội mới cho BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, bất động sản golf. Qua nhiều năm phát triển, đã hình thành nhiều tập đoàn BĐS mạnh, chủ đầu tư có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính, đủ sức để phát triển các dự án lớn, hiện đại làm thay đổi bộ mặt đô thị của các địa phương.

Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn Anh Tuấn, bên cạnh các yếu tố thuận lợi, cũng còn không ít khó khăn, thách thức đối với sự phát triển thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS TP.HCM, các tỉnh phía Nam nói riêng.

Đó là thủ tục hành chính, nhất là đất đai vẫn còn nhiều vướng mắc, nhiều nút thắt pháp lý, cấp phép dự án mới chưa được tháo gỡ; Chính sách đấu giá quyền sử dụng đất gắn với dự án bất động sản chưa hoàn thiện; Khung pháp lý cho một số loại hình bất động sản như Condotel, Officetel chưa rõ ràng. Tình trạng vi phạm pháp luật của một số chủ đầu tư đang được các cơ quan chức năng xử lý cũng đang tác động đến tâm lý thị trường.

"Bài toán về vốn cho doanh nghiệp BĐS cũng đang được đặt ra khi Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng vào BĐS và các cơ quan chức năng đang rà soát lại việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp... Thêm vào đó là những thách thức liên quan tới rủi ro lạm phát, dịch bệnh COVID-19 còn chưa thể lường trước, giá đất tăng, mất cân bằng cung cầu...", TS. Nguyễn Anh Tuấn cho biết.

Chính sách, lực đẩy mới cho thị trường bất động sản

Trình bày tham luận "Tổng quan thị trường bất động sản năm 2022 - Các chính sách, lực đẩy mới", ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định: Lĩnh vực BĐS đang được các cấp chính quyền, nhà đầu tư quan tâm vì thị trường BĐS là đầu kéo và đầu đẩy cho nền kinh tế.

Theo nghiên cứu, thị trường BĐS liên quan tới 4 ngành, lĩnh vực khác nhau trong nền kinh tế, nên BĐS phát triển sẽ kéo theo các ngành khác phát triển và ngược lại. Việc Chính phủ thúc đẩy nền kinh tế phát triển cũng sẽ làm thị trường BĐS phát triển. Bộ Xây dựng và Bộ TN&MT đang được Chính phủ giao sửa 2 luật là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS để tháo gỡ các vấn đề liên quan tới cơ chế chính sách liên quan tới bất động sản.

Chúng tôi ghi nhận rằng, qua các hội thảo sẽ giúp các bộ ngành có nguồn thông tin chính thức để báo cáo cơ quan có thẩm quyền sửa đổi chính sách. Hai năm (2020-2021) có thể nói thị trường BĐS chịu tác động rất nặng nề của dịch bệnh khi số dự án giảm mạnh. Năm 2021 nguồn cung dự bán và căn hộ giảm giảm 34% so với năm 2020, trong khi năm 2020 số dự án mới đã giảm 50% so với năm 2019 giảm 50%. Trong 2 năm gần như không có dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp nào được cấp phép mới - 1 trong những phân khúc có nhu cầu cao, cung ít cầu nhiều.

Liên quan tới dự án du lịch nghỉ dưỡng trong toàn quốc năm 2021 cũng giảm 35% so với 2020, năm 2020 cũng giảm 50% so với 2019. Giá cả bất động sản ngược chiều so với nguồn cung. Giá bất động sản tiếp tục tăng trong đại dịch, đặc biệt phân khúc đất nền trong 2 năm vừa rồi. Bình quân khu vực và bình quân 1 số tỉnh, cuối 2021 giá dự án tăng 5-7%, giá nhà ở riêng lẻ tăng 15-20%, đất nền tăng 20-30%, có nơi tăng 50% trong năm 20221. Hiện tượng này cần được bàn kỹ là nguyên nhân khách quan hay chủ quan, nguyên nhân làm tăng giá.

Về cấp tín dụng, qua báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tính đến 30/11, dư nợ tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực BĐS là 690.000 tỷ đồng - tỷ lệ dư nợ tín dụng vẫn an toàn (dưới 7%) cho kinh doanh bất động sản. Phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) lại tăng mạnh, điều này đang đặt ra là vấn đề tại sau TPDN huy động tăng mạnh trong khi nguồn cung không có, đã có 9 tỷ USD (gấp 3 lần 2020) đổ vào thị trường BĐS, lãi suất 8-13%/năm; trong đó gần 30% TPDN phát hành không có TSBĐ.

Nguồn vốn FDI vào BĐS cũng tăng trong năm 2021, đến tháng 12/2021 tổng vốn đầu tư hơn 31 tỷ USD, tăng 9,2% so với 2020, trong đó BĐS chiếm 8,3%. Chỉ số hay quan tâm là lượng tồn kho BĐS. Tổng hợp 2021, ước tính hơn 2.200 căn hộ tồn kho, ít hơn nhiều so với các năm trước (2020 là hơn 9.000 căn).

Thị trường BĐS thời COVID đặt ra nhiều vấn đề khi nguồn cung ngày càng giảm, nhu cầu ngày càng tăng, cả trong nước và nước ngoài, giá nhà cũng tăng thao.

Có một số điểm nghẽn, thứ nhất là cơ chế chính sách mặc dù Chính phủ, Quốc hội đã ban hành chính sách, cơ chế nhằm tháo gỡ nhưng vẫn còn điểm nghẽn như: Thiếu nguồn cung nhà ở thu nhập thấp, cung thấp cầu cao.

Thứ hai là giá BĐS liên tục tăng, đặc biệt các nơi có quy hoạch đô thị. Nhiều người đặt vấn đề sốt đất nhưng xin khẳng định rằng, không có chuyện bong bóng BĐS, dù có điểm sốt nhưng không phải sốt cao. Giá BĐS tăng chủ yếu do cung ít cầu cao. Một phần là thủ tục pháp lý chưa được tháo gỡ, có dự án 3-4 năm, tình trạng này xảy ra khi chưa có COVID-19, dẫn tới tồn đọng dự án. Nguồn tài chính chưa đa dạng, bền vững, khi tín dụng ngân hàng siết chặt, cổ phiếu, trái phiếu bị kiểm soát, điều này đang được đánh giá lại xem sẽ ảnh hưởng bao lâu tới thị trường; nguồn cung càng ít, giá càng cao.

Hiện đa số các địa phương cũng chưa làm tốt thông tin pháp lý về dự án khiến nhiều nhà môi giới lũng đoạn giá. Tuy nhiên, cần thấy rằng một loạt chính sách BĐS được thiết kế năm 2020-2021 đã đủ độ trễ để thực hiện trong năm 2022; có những chính sách đầu tháng 3 năm nay các chính quyền địa phương mới bắt đầu triển khai thực hiện.

Ngoài ra, nhiều vấn đề đang được giải quyết trong một số nghị định đang triển khai làm như "cấp sổ đỏ cho Condotel sẽ được quy định rõ trong luật". Bộ Xây dựng đang được giao làm một nghị định sửa nhiều nghị định và sửa có hiệu lực ngay sẽ tháo gỡ được đầu tư, cấp phép. Đó là cơ hội với các nhà đầu tư.

Về các gói hỗ trợ của Chính phủ hứa hẹn sẽ tác động cả trực tiếp và gián tiếp từ Nghị định 43 của Quốc hội và Nghị định 11 của Chính phủ. Như quy định cấp trực tiếp 15.000 tỷ cho người thuê mua nhà ở xã hội trong 2 năm. Điều này sẽ mang tới cơ hội không lo thiếu người mua, chỉ lo thiếu dự án. Hay quy định hỗ trợ lãi suất 2% cho các đơn vị đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong gói có quy mô 40.000 tỷ.

Ngoài những chương trình đang thực hiện, cộng với chương trình mới sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường BĐS. Nhu cầu của thị trường, tiêu thụ, nhà ở lớn sẽ kéo theo kinh doanh, sản xuất phát triển. Ngay ở thời điểm hiện tại đã có hiện tượng, chủ đầu tư không muốn bán dự án đợi giá lên mới bán, đây sẽ là những xung lực với thị trường.

Trong thời gian tới Chính phủ sẽ sửa đổi, hoàn thiện 3 luật cùng một lúc là Luật Đất đai, là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Chính phủ, các bộ rất quyết tâm hoàn thiện các quy định pháp luật để thúc đẩy thị trường phát triển trong thời gian tới. Các luật sửa đổi đang năm trên bàn Quốc hội, chờ Quốc hội thông qua.

Cơ hội và thách thức cho đà phục hồi của thị trường địa ốc phía Nam

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Việt Nam: Theo số liệu thống kê của DKRA Vietnam, trong quý I/2022, toàn thị trường phân khúc đất nền ghi nhận 11 dự án mở bán (7 dự án mới và 4 dự án ở giai đoạn mở bán tiếp theo). Cung cấp ra thị trường 1.832 nền, tương đương với quý IV/2021 (khoảng 1.834 nền), tăng 32% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ chung toàn thị trường đạt 68%, với khoảng 1.240 nền được thị trường đón nhận, tăng nhẹ ở mức 6% so với lượng tiêu thụ của quý trước và cùng kỳ năm 2021 (khoảng 1.174 nền).

Ở phân khúc căn hộ, thống kê của DKRA Vietnam cho thấy thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh trong quý đầu năm 2022 ghi nhận 18 dự án mở bán (gồm 2 dự án mới và 16 dự án ở giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 3.398 căn, bằng 42% so với quý trước (8.039 căn), bằng 62% so với quý 1/2021 (5.515 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt xấp xỉ 76% nguồn cung mới (khoảng 2.596 căn), bằng 45% so với quý trước (5.767 căn) và bằng 59% so với cùng kỳ năm trước (4.416 căn).

Với nhà phố biệt thự, thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh 3 tháng đầu năm 2022 ghi nhận 611 căn mở bán đến từ 12 dự án (bao gồm 8 dự án mới và 4 dự án ở giai đoạn tiếp theo), bằng 17% so quý trước và bằng 31% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 71% tương đương 432 căn, bằng 18% so với quý IV/2021 và bằng 65% so với cùng kỳ năm 2021. Bất động sản nghỉ dưỡng chịu ảnh hưởng nặng nhất, đặc biệt là condotel.

Thống kê cho thấy, trường quý I/2022 đón nhận 613 căn mở bán đến từ 4 dự án, tăng 71% so với quý trước, nhưng giảm 18% so với cùng kỳ năm 2021. Đáng lưu ý, tỷ lệ tiêu thụ đạt 32% nguồn cung mới, tương đương 199 căn, gấp 3,3 lần so với quý IV/2021 nhưng chỉ bằng 43% so với cùng kỳ năm 2021. Biệt thự nghỉ dưỡng 3 tháng đầu năm 2022 ghi nhận 12 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 1.020 căn, bằng 59% so với quý trước nhưng tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 57% (khoảng 579 căn), bằng 46% so với quý 4/2021, tăng gấp 2,3 lần so với cùng kỳ năm 2021.

Phân khúc nhà phố/shophouse trong khu phức hợp ghi nhận 13 dự án mở bán trong quý I/2022 (bao gồm 2 dự án mới và 11 dự án ở giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 2.768 căn, tăng 4% so với quý trước và gấp 12,4 lần so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt xấp xỉ 87%, tương đương 2.408 căn, tăng 4% so với quý 4/2021 và gấp 14,6 lần so với cùng kỳ năm 2021.

Nguồn cung giảm nhiều nhưng giá lại tăng. Giá bán TTSC dù nguồn cung giảm, giá bán tăng, ngược lại có lúc thời điểm "lockdown" thị trường thứ cấp lại giảm giá. Ở thị trường sơ cấp, phân khúc đất nền quý I/2022 có sự gia tăng giá bán ở một số địa phương như Long An, tăng 4-6% so với quý trước, Bình Dương tăng 3-5%... Đồng Nai có những dự án đất nền hơn 74 triệu đồng, tiệm cận một số địa phương ở TP.HCM. Phân khúc căn hộ tập trung chủ yếu ở TP.HCM và Bình Dương, chiếm 85% toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp TP.HCM tăng từ 3%-5%, Bình Dương tăng từ 2%-4%. Thị trường Bình Dương có những căn hộ tiệm cận 53 triệu đồng/m2.

Một phân khúc nữa là giá nhà phố biệt thự tăng 2%-3%. Thị trường Đồng Nai ghi nhận mức tăng 8%-12%. Trong thời gian dịch bệnh, nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách hỗ trợ dòng tiền cho khách hàng, hỗ trợ lãi suất… các chi phí này gây áp dụng tăng giá – nhưng khách hàng vẫn được hưởng lợi từ điều này.

Đặc biệt, Đồng Nai ghi nhận dự án lên đến 2,5 triệu USD/căn. Với bất động sản nghỉ dưỡng, mặt bằng giá sơ cấp condotal ghi nhận đạt 44 – 167 triệu, toàn miền Nam là 75 triệu. Loại hình condotel ở TP.HCM cao hơn 29% so với miền Bắc. Quý vừa qua, giá sơ cấp tăng 5%-8% so với quý trước.

Phân khúc nhà phố, shophouse chịu tác động mạnh của COVID-19. Với biệt thự nghỉ dưỡng, giá dao động 15-151 tỷ, toàn miền Nam là 26,6 tỷ và cao hơn 25% so với miền Bắc và 28% với miền Trung. Nhà phố shophouse nghỉ dưỡng, giá trung bình khoảng 20 tỷ/căn, cao hơn miền bắc 18% và cao hơn 48% so với miền trung. Quý vừa qua không có sự biến động gì ở phân khúc miền nam.

Tuy nhiên, đây là các dự án chủ đầu tư áp dụng chính sách hỗ trợ khách hàng nên đây là sự hưởng lợi chung. Nguyên nhân khiến giá sơ cấp tăng, như quỹ đất phát triển các dự án như nội thành TP.HCM khá khan hiếm, những nút thắt pháp lý gần như không tháo gỡ nhiều, thời gian triển khai kéo dài và ảnh hưởng nguồn cung, vấn đề cung - cầu thị trường khi 2 năm vừa qua nguồn cung giảm rất mạnh, chi phí đầu vào, chi phí vật liệu, nhân công đều tăng rất cao….

Ngoài ra, những cơn sốt sốt đất bền vững nhưng xác lập mặt bằng giá khu vực. Nhiều cơ hội, tiềm năng là lực đẩy cho thị trường bất động sản như: Sự phục hồi nền kinh tế; các hiệp định FDI; nền lãi suất duy trì mức thấp; gói hỗ trợ đầu tư công; những công trình hạ tầng giao thông đang và sẽ triển khai (chi tiêu công) làm tăng tính kết nối vùng; quy hoạch các khu công nghiệp để đón dòng vốn đầu tư cả trong và ngoài nước (xu thế sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu mới, bớt phụ thuộc vào Trung Quốc); sự tham gia thị trường của các chủ đầu tư có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính với các dự án quy mô lớn từ vài trăm đến hàng nghìn ha….

Bên cạnh những cơ hội, thị trường bất động sản sẽ đối mặt với nhiều thách thức. Cụ thể, nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn do dịch bệnh kéo dài và ảnh hưởng đến tình hình chung của thế giới. Giao tranh giữa Nga và Ukraine trong thời gian gần đây cũng đã tác động đến giá dầu toàn thế giới và ảnh hưởng nghiêm trọng đến đà phục hồi của thị trường. Bên cạnh đó, áp lực lạm pháp tăng cao ở nhiều quốc gia. Việt Nam cũng không đứng ngoài những khó khăn này. Ngoài ra, siết tín dụng vào bất động sản của ngân hàng Nhà nước trong thời gian gần đây.

Bên cạnh đó, việc Nhà nước rà soát lại việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ tác động đến thị trường này. Đặc biệt là việc tiếp cận nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Mặt khác, những nút thắt pháp lý, cấp phép dự án mới chưa được tháo gỡ, kéo dài thời gian triển khai dự án, làm tăng chi phí hồ sơ thủ tục, tăng chi phí để phát triển dự án. Tiếp đó, sự lệch pha cung - cầu, hiện tại thị trường thiếu trầm trọng nhà ở giá thấp, nhưng lại thừa nhà giá cao. Trong khi với thu nhập bình quân của đại bộ phận người dân hiện nay rất khó để có thể sở hữu nhà.

Sự phục hồi không đồng đều ở các phân khúc, trong quý I/2022, đối với bất động sản nhà ở, ngoài phân khúc đất nền có ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ mới tăng, các phân khúc còn lại như căn hộ và nhà phố/biệt thự giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2021. Dù được quan tâm đầu tư nhưng hạ tầng giao thông kết nối TP.HCM với các tỉnh vẫn chưa có nhiều cải thiện, hạ tầng nội bộ tại các tỉnh/địa phương chưa nhiều.

Chính sách "zero virus" của Trung Quốc và xung đột Nga - Ukraine làm ảnh hưởng đến lượng khách quốc tế đến Việt Nam. Luật chưa quy định cụ thể khung pháp lý cho một số loại hình bất động sản như condotel, officetel,…

Ngoài ra, còn nhiều yếu tố khác như: Tâm lý lướt sóng của nhà đầu tư, mức giá tăng nhanh, vượt quá khả năng của những người lao động, những dự án nhỏ lẻ manh mún thiếu đồng bộ, thiếu liên kết và tính bổ trợ làm cho quy hoạch tổng thể bị phá nát, tình trạng sốt đất ảo khi có một thông tin nào đó được đưa ra hoặc thị trường sốt nóng rồi lại nguội lạnh…

Dựa trên những cơ hội và thách thức, chúng tôi xin kiến nghị một số yếu tố để thị trường phát triển bền vững. Về quy hoạch, quy hoạch đô thị/dự án gắn liền với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội (lao động - việc làm - nhà ở - tiện ích xã hội,... đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền/nhà ở lần đầu cho người có thu nhập trung bình), xác định các đô thị vệ tinh có thể hỗ trợ/giải tỏa cho TP.HCM đồng thời phát triển đô thị của các tỉnh thành lân cận.

Mới đây, Chính phủ có Quyết định 241/QĐ-TTg ngày 24/02/2020 phê duyệt kế hoạch phân loại đô thị toàn quốc giai đoạn năm 2021 - 2030. Trong đó có mục tiêu nâng cấp một số đô thị của khu vực vùng TP.HCM từ loại III lên loại II trong giai đoạn năm 2021- 2025 hoặc từ loại V lên loại IV ở giai đoạn năm 2025 - 2030.

Tăng cường đầu tư hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, cần thúc đẩy tiến độ đầu tư mạng lưới hạ tầng giao thông cho toàn vùng để việc liên kết được nhanh chóng và đồng bộ, sự phát triển các khu vực đều hơn sẽ giảm áp lực lên thị trường bất động sản cho từng khu vực được ưu tiên. Khuyến khích các dự án lớn của những chủ đầu tư uy tín, tạo ra những khu đô thị lớn từ vài trăm đến hàng ngàn hecta, làm thay đổi bộ mặt đô thị của địa phương. Những dự án này cần nguồn vốn lớn, sự triển khai bài bản chuyên nghiệp và nghiêm túc tuân thủ các quy định pháp luật.

Hạ tầng giao thông - Đòn bẩy phát triển bất động sản vùng TP.HCM

Bà Lã Hồng Hạnh, Phó Vụ trưởng Vụ KH&ĐT (Bộ GTVT) trình bày tham luận "Chương trình đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng GTVT - đòn bẩy phát triển bất động sản vùng TP.HCM": Trong những năm qua, hệ thống kết cấu hạ tầng giao thông TP.HCM đã được Trung ương và thành phố quan tâm đầu tư, một số công trình quan trọng mang tính động lực, lan tỏa đã hoàn thành tạo điều kiện cho phát triển kinh tế - xã hội của thành phố cũng như của cả khu vực Đông Nam Bộ và các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long.

Đặc biệt trong kế hoạch trung hạn 2021-2025 đã tập trung bố trí vốn để hoàn thiện các dự án về GTVT trên địa bàn TP.HCM và kết nối với các tỉnh lân cận. Cụ thể, về đường bộ, bao gồm: Hệ thống quốc lộ; đường cao tốc; đường vành đai và giao thông đô thị. Về đường sắt, gồm đường sắt quốc gia và đường sắt đô thị.

Trong đó, theo quy hoạch phát triển đường sắt, trên địa bàn thành phố bên cạnh tuyến đường sắt Bắc - Nam hiện có sẽ định hướng phát triển các tuyến đường sắt để tăng cường kết nối TP.HCM với các địa phương trong vùng và kết nối cảng biển.

Còn về hàng không, gồm CHKQT Tân Sơn Nhất và Cảng HKQT Long Thành. Với một thành phố quy mô dân số 9 triệu như TP.HCM, nhu cầu vận tải hành khách nói riêng không thể đảm nhận nổi bởi loại hình vận tải đường bộ mà cần phải đầu tư sớm hệ thống vận tải hành khách khối lượng lớn bên cạnh việc tổ chức lại để tối đa hóa năng lực vận tải của hệ thống kết cấu hạ tầng hiện có.

Không chỉ đa dịch vụ, tiện ích, mỹ quan .... mà kết nối giao thông thuận tiện cũng là một trong những yếu tố quyết định thành công của một thành phố lớn. Để đảm bảo nhu cầu phát triển kinh tế, trở thành hạt nhân của vùng, cần sớm đầu tư hệ thống đường vành đai đô thị, các tuyến cao tốc và quốc lộ hướng tâm, hệ thống đường sắt đô thị, sân bay....

Bộ Giao thông vận tải cùng với TP.HCM đang kiến nghị một số nội dung để giải quyết các "nút thắt" về hạ tầng tương xứng với vai trò TP.HCM là cầu nối, trung tâm kinh tế năng động nhất cả nước nhằm liên kết giữa khu vực kinh tế phát triển nhất cả nước (vùng Đông Nam Bộ) và khu vực sản xuất lúa gạo, thủy sản trọng điểm quốc gia (vùng Tây Nam Bộ):

Một là, hoàn chỉnh hệ thống các quy hoạch, rà soát và triển khai xây dựng các quy hoạch ngành, vùng, tỉnh theo Luật Quy hoạch mới đảm bảo tính đồng bộ đáp ứng các yêu cầu phát triển kinh tế xã hội và phát triển bền vững.

Hai là bố trí đủ và kịp thời nguồn vốn đầu tư cho hạ tầng giao thông vận tải kết nối giữa TP.HCM với Vùng Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ.

Ba là xây dựng quy chế phối hợp liên vùng giữa TP.HCM và các tỉnh Vùng Tây Nam Bộ đồng thời duy trì cơ chế phối hợp với các tỉnh Đông Nam Bộ đảm bảo hoạt động phối hợp thường xuyên và có hiệu quả trong triển khai đầu tư các dự án giao thông.

Bốn là chấp thuận chủ trương bổ sung vào quy hoạch một số dự án nhằm tăng cường và hỗ trợ kết nối như: cao tốc Gò Dầu - Xa Mát, cao tốc Chơn Thành - Hoa Lư, cao tốc Trung Lương - Bến Tre; cao tốc Hồng Ngự (cửa khẩu Dinh Bà) – Trà Vinh; trục động lực TP.HCM – Long An - Tiền Giang, các tuyến liên kết vùng v.v...;

Năm là tiếp tục hoàn thiện các dự án đã triển khai đầu tư trong giai đoạn 2016-2020 để sớm đưa vào khai thác làm cơ sở để triển khai các dự án giai đoạn 2021-2025;

Cuối cùng cần nhanh chóng hoàn thiện hệ thống thể chế đầu tư theo hình thức PPP để làm cơ sở kêu gọi các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia các dự án đảm bảo đúng tiến độ theo quy hoạch.

Giảm tiếp nhận các dự án bất động sản nhỏ lẻ, manh mún

Ông Trần Thế Anh, Giám đốc Kinh doanh Thắng Lợi Group trình bày tham luận "Bất động sản trong xu thế mới - Linh hoạt để thích ứng": Tại TP.HCM, giá đất tại 5 huyện vùng ven gồm Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ hiện tăng từ 5-15% so với đầu năm 2021. Nhiều khu vực tăng tới 30-35%. Bên cạnh đó, giá đất nền Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu… có mức tăng phổ biến từ 10-15% trong năm 2021.

Thị trường khảo sát của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tới bất động sản luôn tăng cao sau mỗi đợt dịch COVID-19: Đợt dịch thứ nhất tăng 306%, đợt 2 tăng 62%, đợt 3 tăng 376% và đợt 4 tăng 105%. Về động lực tăng trưởng trong đó phải kể đến chính sách, nghị quyết, Luật Bất động sản 2014, Nghị quyết 54/2017, đã tạo điều kiện thuận lợi cho TP.HCM thực hiện những chương trình đột phá. Từ đó giúp BĐS vùng ven TP.HCM và các tỉnh lân cận cũng theo đó tăng lên đáng kể.

Thêm vào đó, việc thay đổi các chính sách quản lý cho phù hợp và xử phạt các dự án không hoàn thành tạo sự tin tưởng cho nhà đầu tư và khách hàng. Về dân số, TP.HCM cùng với các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu… đã trở thành khu vực thu hút lao động nhập cư đông nhất cả nước.

Ngoài ra, về địa giới hành chính, việc sắp xếp lại địa giới hành chính các địa phương tại TP.HCM và nhiều tỉnh thành phía Nam giúp thị trường sôi động. Việc một địa phương được "lên quận hay lên thành phố" sẽ kích thích kỳ vọng của người dân, nhà đầu tư về các hứa hẹn chính sách hạ tầng, đô thị, dịch vụ, cơ hội kinh doanh… từ đó giá BĐS tăng theo.

Đáng chú ý, “niềm tin” của người dân và nhà đầu tư gia tăng nhờ vào hành lang pháp lý đang dần được hoàn thiện. Tuy nhiên, thách thức đề ra đối với thị trường đó là hiện tượng siết vốn của ngân hàng, việc khó vay vốn đã ảnh hưởng không nhỏ đến các giao dịch; hành lang pháp lý, hiện nay vẫn còn nhiều tồn tại.

Đặc biệt, thị trường vẫn còn tồn tại tình trạng là các dự án nhỏ lẻ, manh mún vẫn còn phát triển mạnh, không có kiểm soát gây nguy cơ vỡ quy hoạch, rối loạn thị trường, khó kết nối hạ tầng khi nhà nước triển khai… Nhằm giảm tiếp cận các dự án nhỏ lẻ, manh mún, trong năm 2020, UBND tỉnh Bình Dương đã chấp thuận chủ trương đầu tư 42 dự án, quy mô sử dụng đất khoảng 112,8 ha.

Nhưng trong năm 2021, theo thống kế sơ bộ, sở ngành đã tham mưu UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận chủ trương đầu tư chỉ có 9 dự án, quy mô sử dụng đất khoảng 142,25 ha. Ngoài ra, tỉnh còn đẩy mạnh các chính sách lựa chọn chủ đầu tư từng phân khúc thị trường nhà ở theo các yêu cầu về tiềm lực tài chính, năng lực kinh nghiệm…

Trong khi đó, năm 2019, Sở Xây dựng Long An cũng đã tham mưu cùng UBND tỉnh Long An giảm tiếp nhận các dự án đầu tư BĐS nhỏ lẻ, manh mún, không đáp ứng các điều khoản về hạ tầng xã hội. Khảo sát thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM từ báo cáo kết quả nghiên cứu 3.000 khách hàng của Tập đoàn BĐS Thắng Lợi cho thấy, có đến 78% khách hàng đến từ TP.HCM, 22% còn lại đến từ địa phương khác. 51% khách hàng có độ tuổi từ 31-45, 32% độ tuổi trên 45. 62% khách hàng mua để đầu tư, 23% mua để ở. 51% khách hàng xác định có kế hoạch về ở ngay trong năm 2022. 49% khách hàng thử nghiệm "second home".

Khách hàng còn đặc biệt quan tâm đến việc nâng cao chất lượng, trải nghiệm tiện ích khép kín; ưu tiên thời gian di chuyển; xu hướng dịch chuyển ra xa; cân bằng danh mục đầu tư; ưu tiên không gian sống xanh, an toàn và tiện ích.

Từ những khó khăn của thị trường, doanh nghiệp, đề xuất về phía sở, ban ngành cần có cơ chế tiếp cận vốn dễ hơn. Khách hàng, nhà đầu tư có nhiều ưu đãi trong vay vốn. Về hạ tầng, cần phát triển mạnh hạ tầng khu vực phía Nam, đặc biệt cao tốc, các tuyến vành đai. Ưu tiên các chính sách BOT để có nguồn lực thực thi mạnh. Đa dạng hoá các loại hình giao thông, đặc biệt đường bộ, đường thuỷ (đặc trưng vùng sông nước miền Nam.

Đặc biệt, về loại hình sản phẩm cần đầu tư mạnh mô hình nhà ở vừa túi tiền. Đa dạng hoá các loại hình sản phẩm với nhiều phân khúc phù hợp nhu cầu khách hàng. Còn, về thủ tục pháp lý, doanh nghiệp mong muốn cơ quan chức năng phê duyệt pháp lý nhanh hơn. Đồng thời, thí điểm mô hình vừa cấp phép vừa làm dự án để tối ưu hoá chi phí cho doanh và khách hàng.

***********

PHẦN THẢO LUẬN MỞ

TS. Nguyễn Anh Tuấn, Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn điều phối phiên thảo luận mở của hội thảo.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Trong phiên I chúng ta đã nghe bốn tham luận của đại diện Bộ Xây dựng, Bộ GTVT, đánh giá tổng quan về BĐS phía Nam của đại diện Công ty DKRA và góc nhìn của DN về thị trường BĐS qua phát biểu của Thắng Lợi Group. Các bài tham luận đều có chung nhận định về một triển vọng khá lạc quan của thị trường BĐS phía Nam, đồng thời cũng đã chỉ ra những khó khăn, thách thức cần phải khắc phục, đề xuất các giải pháp để thị trường phục hồi nhanh hơn và phát triển bền vững, góp phần phục hồi kinh tế - xã hội của đất nước.

Tại phiên này, sẽ thảo luận sâu để làm rõ những nội dung đã được trình bày trong các tham luận, tập trung vào các vấn đề chính yếu như: Cơ hội, lực đẩy mới và thách thức đối với thị trường BĐS phía Nam; đề xuất, khuyến nghị các giải pháp nhằm tận dụng cơ hội và vượt qua thách thức.

Trước hết, về tác động của kinh tế vĩ mô đối với thị trường BĐS, xin mời TS. Nguyễn Đức Kiên, Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ. Ông dự báo thế nào về tăng trưởng kinh tế, lạm phát năm 2022; tác động của 2 chỉ số này đối với thị trường BĐS? Và đánh giá thế nào về vai trò bất động sản đối với phục hồi và phát triển kinh tế sau đại dịch

Sẽ có làn sóng "mua trả thù"

TS. Nguyễn Đức Kiên - Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng: Đối với kinh tế Việt Nam, GDP Việt Nam quý I/2022 tăng 5,03%, đây là mức cao so với năm 2020 và 2021, nhưng chưa bằng thời kỳ 2018 và 2019. Sự tăng trưởng 5,03% trên nền tăng trưởng không cao của năm 2021. Do đó, ở góc độ nhà đầu tư, con số này chưa phản ánh đúng thực chất khả năng hấp thụ của thị trường.

Năm 2022, có 3 yếu tố phát sinh trong quý I/2022 tác động kinh tế vĩ mô ngoài những gì chúng ta dự báo khi xây dựng kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Đó là khủng hoảng năng lượng, nhiên liệu - đây là bài toán khó dự đoán. Dù Mỹ tuyên bố cấm vận, nhưng vẫn nhập mạnh dầu từ Nga và quay lại đàm phán mua dầu nặng từ Venezuela từ Nga. Nên nhớ, đặc thù hóa dầu là thiết kế cho loại dầu nào thì phải dùng dầu đó.

Thứ 2, xung đột Nga - Ukraine đã đẩy thế giới vào vòng xoáy và chúng ta có thể dự báo có thể tác động lớn vào lạm phát. Hiện tại, lạm phát Mỹ tăng cao nhất 31 năm, tương tự lạm phát nhiều nước EU cũng đã cao. Chúng ta phải nhập khẩu lạm phát từ bên ngoài. 3 là kinh tế vừa phục hồi chậm sau COVID-19, chúng ta cũng không dự báo được phản ứng của thị trường sẽ diễn biến thế nào. Lúc đầu, chúng ta dự báo sau khi mở cửa hậu COVID-19, sẽ có làn sóng "mua trả thù" vì 2 năm bị gò bò.

Điều này có lẽ không đúng lắm, hoặc chỉ đúng trong ngắn hạn, nhưng từ 6 tháng trở lên thì không đúng. Nếu nhìn vào đơn doanh nghiệp dệt may, quý I thì tăng trưởng tốt, quý II thì đơn hàng giảm đi nhiều. Báo cáo World bank cho thấy riêng khu vực châu Á thì kịch bản tăng trưởng năm 2022 giảm 0,5%. Với Việt Nam, kịch bản xây dựng tăng trưởng năm 2022, dự báo tốc độ tăng 6-6,5%. Chúng tôi dự báo kịch bản tươi sáng là cận dưới dự báo, xấu nhất là khoảng 4%.

Nếu hết quý II/2022, Nga - Ukraine đạt thỏa thuận ngừng bắn, chúng tôi phải chờ diễn biến gỡ cấm vận của Nga rồi mới tiếp tục dự báo kinh tế của quý III và quý IV phục hồi ra sao. Đây cũng là dự báo không sáng so với dự báo hồi tháng 12/2021. Hy vọng các nước không chịu cú sốc kinh tế kéo dài.

Thêm vào đó, thời gian tới Mỹ sẽ bầu cử giữa nhiệm kỳ Quốc Hội và Pháp bầu cử Tổng thống. Về lạm phát, chúng tôi dự báo, nếu không có gì thay đổi, sẽ giữ được lạm phát ở mức 4% (+/- 0,3%), nếu cuộc chiến kéo dài, cộng thêm gói kích cầu 300.000 tỷ, lạm phát lên đến 5%, nhưng nếu giữ tốc độ tăng trưởng 6% thì lại giúp nền kinh tế phục hồi hơn.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Đánh giá một cách tổng thể nhất mục tiêu trưởng kinh tế năm nay đạt 6-6,5%, lạm phát giữ ở mức 4%. Tuy nhiên như ông Nguyễn Đức Kiên vừa đề cập, dự báo Mỹ, châu Âu năm nay lạm phát có thể lên tới 7%, vậy có lo ngại việc nhập khẩu lạm phát từ bên ngoài, chúng ta có giữ được chỉ tiêu đề ra.

Cảm ơn ông Nguyễn Đức Kiên, theo mạch về kinh tế vĩ mô, tôi muốn mời TS. Lê Xuân Nghĩa nói thêm về khả năng kiềm chế lạm phát.

Lạm phát phụ thuộc vào giá xăng và lương thực thực phẩm

TS. Lê Xuân Nghĩa: Theo tôi, lạm phát năm nay khoảng trên dưới 4%. Chúng tôi mới chạy mô hình định lượng hội tụ. Chúng ta thấy rằng, lạm phát ở Việt Nam phần lớn phụ thuộc chủ yếu vào giá xăng và lương thực thực phẩm.

Khi chạy mô hình này, chúng tôi thấy khi giá xăng tăng 10% thì lạm phát tăng thêm 0,36%, nếu lạm phát tăng thêm 10% nữa thì lạm phát tăng thêm 0,29%, và 10% tiếp theo thì lạm phát tăng thêm 0,23%, như vậy tổng cộng 3 lần xăng giá tăng trong tháng vừa rồi có thể làm lạm phát ở Việt Nam tăng 0,9-1,1% so với năm ngoái.

Bên cạnh đó, lạm phát còn bị tác động bởi giá lương thực thực phẩm, tác động này cũng khá lớn. Tôi dự tính lạm phát tăng thêm khoảng 0,4% vì giá lương thực thực phẩm. Nhiều người nói rằng chúng ta nhập khẩu lạm phát từ bên ngoài vào rất lớn thông qua nguyên vật liệu, nhưng chúng ta cũng xuất khẩu lạm phát qua con đường xuất khẩu.

Chúng ta có thể thấy, tổng số lạm phát nhập vào và tổng số lạm phát xuất ra sẽ làm lạm phát tăng khoảng 0,9%, tổng lại những yếu tố này, thì lạm phát trong năm nay vào khoảng 3,9% hoặc có thể cộng 2% sai số.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Cảm ơn TS. Lê Xuân Nghĩa, theo ý kiến của ông thì lạm phát năm nay sẽ neo ở mức 4%, cũng liên quan đến tác động của kinh tế vĩ mô đến thị trường BĐS, xin mời GS-TSKH. Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, ông có đồng tình với dự báo của 2 chuyên gia về tốc độ tăng trưởng kinh tế và lạm phát năm nay?

Cần phương án khác nhau để ứng phó với biến động trên thế giới

GS-TSKH. Nguyễn Mại: Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam có thể đạt được và tôi đồng ý với ý kiến ông Kiên và ông Nghĩa. Tuy nhiên, chúng ta không thể dự báo trước 1, 2 tháng cho năm nay do trên thế giới có nhiều yếu tố tác động. Vì vậy, các cơ quan tư vấn cho Chính phủ cần cập nhật tình hình thế giới, những tình huống chưa xảy ra.

Yếu tố thứ hai, Nga và Ukraine, khi Nga không chấp thuận các phương án đàm phán của Ukraine, và không chấp nhận việc NATO lập căn cứ ở Trung Á. Giá nguyên vật liệu, sắt thép ảnh hưởng rất lớn thế giới, từ tình hình chiến sự giữa Nga và Ukraine. Nhìn vào cuối năm để đánh giá, có ý kiến đánh giá 7%, 6% thì chúng ta phải đánh giá lại.

Vì vậy, chúng ta theo dõi kịp thời. Về giá xăng dầu, vừa rồi đã cuộc đối thoại giữa doanh nghiệp và Bộ Tài chính. Nhưng, chúng ta cần có có phương án cụ thể về bình ổn giá xăng dầu, hay việc giảm chi phí môi trường thế nào vì giao thông vận tải sử dụng rất nhiều xăng, dầu. Tất cả quan điểm đó, chúng ta cần có phương án khác nhau để ứng phó với biến động giá cả thế giới. Chúng tôi mong rằng và cần phải quan tâm hơn việc phải có phương án khác nhau để ứng phó với biến động trên thế giới.

TS. Nguyễn Đức Kiên: Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng: Giá xăng dầu dự kiến dự toán là 80 USD, sau khi xảy ra sự kiện 24/2 căng thẳng chiến sự Nga - Ukraine, chúng tôi đưa ra 2 phương án điều hành.

1 là giá xăng dao động từ 80-110 USD/thùng, 2 là tăng trên 120 USD/thùng. Giá dầu thế giới 1 tháng nay dao động ở mức đến 110 USD/thùng. Về vấn đề xử lý thuế, bình ổn giá… chúng ta có thể kìm hãm đà tăng giá.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Xin cảm ơn ý kiến của GS-TSKH. Nguyễn Mại. Ý kiến của GS là sẽ rất rủi ro nếu đưa ra dự báo chung trong dài hạn, mà cần cập nhật dựa theo tình hình, có giải pháp ứng phó với những diễn biến bất thường. Quay lại tác động kinh tế vĩ mô tới thị trường BĐS, xin mời ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng). Ông có thể đánh giá rõ hơn về tác động của gói hỗ trợ phục hồi và phát triển kinh tế của Chính phủ đối với thị trường BĐS năm nay và năm 2023? Theo ông, những phân khúc nhà của thị trường sẽ có cơ hội để phục hồi và phát triển nhanh trong thời gian tới?

"Sợ có tiền không tiêu được"

Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Chương trình phục hồi phát triển kinh tế là cơ hội với thị trường BĐS. Một trong các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường BĐS lớn nhất là vốn thì nay sẽ khác. Với gói hỗ trợ lãi suất 2% của các NHTM cho doanh nghiệp khi vay ngân hàng để phát triển dự án, dự kiến khoảng 40.000 tỷ đồng hỗ trợ hay 15.000 tỷ đồng hỗ trợ cho đối tượng thuê, mua nhà ở vay với lãi suất thấp dẫn tới lo ngại là lấy đâu ra nguồn cung để cho người dân mua nhà ở xã hội.

Điều này có nghĩa là muốn giải ngân 15.000 tỷ thì phải có nguồn cung nhà ở xã hội cho người dân, có cung mới tiêu được cầu. Như vậy, chúng tôi lo rằng, trong 2 năm liệu có tiêu hết 15.000 tỷ, phải tính tới nguồn cung? Ngoài ra, còn gói hỗ trợ gián tiếp 114.000 tỷ qua đầu tư kết cấu hạ tầng. Đầu tư kết cấu hạ tầng tác động đầu tiên tới kinh tế, sau đó là BĐS.

Khi cơ sở hạ tầng giao thông đầy đủ BĐS sẽ phát triển. Không ngẫu nhiên các tỉnh sốt đất, các dự án BĐS phát triển vì được thúc đẩy hạ tầng giao thông. Và cần hiểu rằng thị trường BĐS không chỉ là nhà ở mà còn là BĐS du lịch, BĐS công nghiệp, khu CN, khu nghỉ dưỡng sẽ phát triển.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Xin cảm ơn ý kiến vừa rồi của ông Nguyễn Mạnh Khởi, trong phát biểu của mình ông đã bày tỏ một mối lo lắng trước đây chưa từng thấy, đó là có cầu không có cung, ở đây có đại diện các doanh nghiệp, tôi muốn mời họ chia sẻ thêm nguyên nhân dẫn đến việc hụt cầu từ thực tiễn hoạt động của mình. Xin mời ông Ngô Quang Phúc, TGĐ Phú Đông Group.

Ẩn số lớn về lạm phát

Ông Ngô Quang Phúc: Thực tế, khi phát triển bất động sản, chúng tôi cho rằng có 3 yếu tố: Đất, năng lực pháp lý, và tài chính doanh nghiệp. Muốn dùng đất để xây dựng thì phải thực hiện đúng quy hoạch. Về nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp quan tâm các dự án thực hiện ở địa phương như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương… nhưng để tiếp cận thì không đơn giản. Doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội doanh nghiệp đa phần đều lỗ, không hiệu quả, việc quyết toán nhà ở xã hội rất khó khăn.

Tương tự với các dự án nhà ở thương mại. Khi thực hiện thủ tục pháp lý, không thể bỏ đi bất cứ mắt xích nào. Vấn đề là thời gian giải quyết mắt xích là bao lâu thôi.... Như chúng tôi thực hiện 1 dự án bất động sản ở Bình Dương. Dù được ủng hộ, nhưng vẫn mất đến 2,5 năm mới hoàn tất thủ tục pháp lý, nó không đơn giản doanh nghiệp đến sở rồi sẽ có công văn, nhưng thực tế thì phải chờ các sở, ban, ngành liên quan có ý kiến, thời gian làm thủ tục pháp lý rất lâu và ảnh hưởng lớn đến chi phí doanh nghiệp.

Cuối cùng là năng lực tài chính doanh nghiệp. Mọi người nói doanh nghiệp cần ưu đãi thuế, hỗ trợ vốn. Thực tế, doanh nghiệp có gì có lợi thì sẽ làm. Điểm mạnh nhất của doanh nghiệp là dùng nguồn lực vốn làm kinh doanh. Vấn đè lớn nhất với họ là quỹ đất và thủ tục pháp lý.

Doanh nghiệp rất muốn tăng cung, nhưng gặp nhiều khó khăn trong với vấn đề pháp lý dự án. Tôi cho rằng các địa phương cần tạo quỹ đất để doanh nghiệp tham gia làm dự án. Tôi tin một khi tìm thấy cơ hội thì doanh nghiệp sẽ thực hiện ngay thôi.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Cảm ơn ý kiến rất cụ thể của ông Ngô Quang Phúc, tiếp theo mạch này xin mời ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng Giám đốc Asian Holding, ông có đồng ý với ý kiến của ông Phúc, hay có bổ sung gì thêm việc giải quyết các thủ tục pháp lý để tăng cung cho thị trường?.

Mất 4 năm hoàn thành thủ tục pháp lý cho 1 dự án

Ông Nguyễn Văn Hậu Hậu: Chúng tôi có thực hiện một dự án tại Bình Chánh (TP.HCM), dự án đấy từ khi có được chấp thuận chủ đầu tư, thì phải đến 4 năm mới hoàn thành thủ tục pháp lý.

Nếu mỗi năm mất 10% về lãi vay thì chúng tôi phải mất 4 năm trả khoản lãi vay đó. Với Asian Holding, chúng tôi tiếp cận dự án thông qua môi giới bất động sản chuyên môi giới các dự án.

Tuy nhiên, hiện nay, từng tỉnh lại có doanh nghiệp lớn và hầu như những dự án có vị trí đẹp, đắc địa, hầu như tỉnh sẽ ưu tiên doanh nghiệp lớn của tỉnh, còn chúng tôi tiếp cận các quỹ đất cực kỳ khó, thậm chí, với những dự án có pháp lý sẵn, chúng tôi phải chấp nhận mua giá cao, chấp nhận lãi ít đi, chỉ có cách đó mới tiếp cận được dự án.

Về tiến độ pháp lý, câu chuyện này là muôn thuở, tốc độ pháp lý của các dự án được phép mở bán chỉ khoảng vài chục dự án mỗi năm, chúng ta thấy rằng thủ tục pháp lý hiện nay rất khó khăn. Tôi mong muốn làm sao đó để doanh nghiệp tiếp cận với quỹ đất nhiều hơn còn tài chính chúng tôi sắp xếp được.

Ở tỉnh hiện nay, từ khi chấp thuận chủ trương đầu tư đến chấp thuận đầu tư đến khi nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ thuật đến khi ra sổ cho khách hàng chúng tôi mất 1-2 năm, còn ở TP.HCM trung bình mất khoảng 5 năm nếu thuận lợi, còn không thì mất nhiều thời gian hơn.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Cảm ơn các ý kiến từ đại diện doanh nghiệp, ở đây ông Mai Thanh Tùng, Phó trưởng Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM), qua chia sẻ vừa rồi của các doanh nghiệp, ông có thể cho biết trong thời gian tới TP.HCM sẽ làm gì để có thể đẩy nhanh thủ tục cấp phép hay có kiến nghị gì với Chính phủ, các bộ, ngành trong việc hoàn thiện luật pháp, chính sách, tạo điều kiện để chính quyền địa phương đẩy nhanh tiến độ cấp phép dự án?

TP.HCM rút ngắn thủ tục cho nhà đầu tư

Ông Mai Thanh Tùng: Tháng 12/2021, TP.HCM ban hành quyết định kế hoạch phát triển nhà ở 2021-2025, chia ra các khu vực trung tâm hiện hữu, khu vực ngoại thành… Lãnh đạo thành phố cũng quan tâm đến các doanh nghiệp khi lập tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc.

Sở Xây dựng TP.HCM cũng thường xuyên kiểm tra giám sát các dự án nhà ở thương mại chậm triển khai, để có biện pháp xử lý, đảm bảo tiến độ dự án đã được phê duyệt Đối với nhà ở xã hội, chung cư cũ, chúng tôi cũng đã có rà soát, tham mưu cho UBND TP.HCM.

Tham mưu cho thành phố 18 dự án, trong đó, gồm 6 dự án chung cư cũ, 2 dự án nhà lưu trú công nhân, 4 dự án nhà ở xã hội độc lập và 6 dự án nhà ở xã hội thuộc 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại.

Về thủ tục đầu tư, Sở Xây dựng TP.HCM phối hợp với các sở, ngành. Nếu đạt yêu cầu, đảm bảo sẽ có 4 bước thực hiện, từ 150 ngày xuống 130 ngày. Đối với dự án liên quan đất công, thủ tục, trình tự cũng rất phức tạp. Nhưng TP.HCM sẽ rút ngắn thời gian xuống dưới 305 ngày. Khi chúng tôi rà soát xong sẽ mời gọi đầu tư. Nếu có đất sạch, doanh nghiệp đề xuất thì cơ quan chức năng sẽ theo dõi, đôn đốc, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Cảm ơn ý kiến ông Mai Thành Tùng, chúng ta cảm thấy đôi chút lạc quan hơn. Tôi cũng phải nói lại các chuyên gia đều hiểu vướng mắc trong thời gian vừa rồi, mà nguyên nhân chính là do quy trình quá phức tạp, với tư cách cơ quan soạn thảo pháp luật. Ông Nguyễn Mạnh Khởi có thể chia sẻ thêm về vấn đề này, liệu thời gian tới các quy trình có được rút gọn đi hay không?

Quỹ đất nhà ở xã hội có nhưng nhiều chủ đầu tư không muốn xây

Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Quy trình xử lý đất đai tại sao các tỉnh là 1-1,5 năm mà TP.HCM phải 4 năm? trong khi quy định là quy định chung? trong khi nhà đầu tư nói TP.HCM thủ tục kho quá, dạt ra các tỉnh để đầu tư? Đầu tư BĐS là lĩnh vực đa ngành, không 1 ngành giải quyết được, liê