Phát biểu tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển lành mạnh, bền vững, TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, thị trường BĐS hiện nay có hiện tượng bất thường, bởi kinh tế vĩ mô rất tốt nhưng thị trường lại gần như "đóng băng", có điểm nghẽn cần tháo gỡ.

Một số nguyên nguyên nhân chính dẫn đến sự suy giảm của thị trường hiện nay đó là: Theo xu hướng điều chỉnh chung của thị trường BĐS thế giới và Việt Nam sau hơn 2 năm tăng trưởng khá nóng (giá bất động sản thế giới tăng khoảng 10-20% và của Việt Nam tăng khoảng 20-50%).

Kế đến, vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết kịp thời; nguồn vốn bị thu hẹp hơn trong năm vừa qua.

Một nguyên nhân nữa là do nhiều vụ việc vi phạm liên tiếp xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư bị giảm sút, thanh khoản thị trường giảm nhanh. Cuối cùng là liên quan đến quan hệ cung cầu khiến cho việc giá cả chưa hợp lý.

Kinh tế trưởng của BIDV cũng nêu rõ thị trường có 8 nhóm khó khăn, vướng mắc chính.

Một là, môi trường pháp lý còn nhiều điểm nghẽn. Đây là khó khăn lớn nhất hiện tại. Nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, không rõ ràng, không được hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời, chưa phù hợp với thực tiễn... Trong khi có tâm lý sợ trách nhiệm, sợ sai, đùn đẩy ở một bộ phận cán bộ công chức khá rõ nét, khiến cho nhiều dự án không thể triển khai được, hoặc thời gian triển khai kéo dài, muốn bán hay chuyển nhượng cũng không được, muốn thế chấp cũng không xong, muốn nộp tiền thuê cũng khó... Dẫn đến dự án bỏ hoang, tồn kho, lãng phí, tốn kém, suy giảm niềm tin.

Hai là, công tác quy hoạch, thực thi và giám sát thực thi quy hoạch còn nhiều bất cập. Ba là công tác giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc.

Bốn là biến động về chi phí đầu tư, xây dựng rất mạnh trong khi chúng ta ban hành nhiều đơn giá, định mức chưa kịp thời.

Năm là cơ cấu thị trường mất cân đối nghiêm trọng, chỗ này thì thừa, chỗ kia thì thiếu, quan hệ cung - cầu lệch pha, giá cả chưa hợp lý.

Ông Lực nói thêm, riêng về giá cả, hiện nay, giá BĐS của Việt Nam đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân. Người Việt trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia (càng cao, càng đắt) trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc. Trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ, cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)...

Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền và dư thừa ở một số phân khúc khác, đặc biệt là phân khúc cao cấp, chi phí ở các khâu làm dự án đều cao.

Sáu là nguồn vốn bị thu hẹp, đặc biệt trong năm 2022. Bảy là hoạt động thanh tra, kiểm tra và nỗi lo hình sự hóa vẫn còn.

Cuối cùng, một số khó khăn, thách thức bên ngoài như: lạm phát, lãi suất và tỷ giá; rủi ro khách quan khác như thiên tai, dịch bệnh…

Giải pháp thế nào?

Về những giải pháp trước mắt, ông Lực cho rằng, Quốc hội, Chính phủ, bộ ngành, địa phương cần giải quyết dứt điểm những vụ việc vừa qua để bảo đảm lấy niềm tin của thị trường và nhà đầu tư.

Bên cạnh đó sớm sửa đổi các nghị định, thông tư trong thẩm quyền của Chính phủ, bộ, ngành, địa phương, đặc biệt là liên quan đến chuyển nhượng dự án, xác định tiền thuê đất, định giá đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội.

Đối với gói tín dụng nhà ở xã hội 110.000 tỷ đồng, Chính phủ nên cân nhắc có một đề án tổng thể, căn cơ để phát triển nhà ở xã hội như mô hình của Singapore, Hàn Quốc khá thành công; rút kinh nghiệm 6 điểm bất cập khi triển khai gói 30.000 tỷ đồng trước đây.

Song song, Thủ tướng cần chỉ đạo điều tiết quan hệ cung - cầu, và muốn làm điều này phải thông tin dữ liệu.

Đối với Ngân hàng Nhà nước, cân nhắc sớm cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng ngay trong tháng 2 để tổ chức tín dụng chủ động triển khai thực hiện sớm.

Kiểm soát rủi ro tín dụng bằng cách điều chỉnh lại hệ số rủi ro đối với các phân khúc BĐS. Còn Bộ Xây dựng cần là đầu mối để phân khúc BĐS theo các phân khúc khác nhau như nhà ở xã hội, nghỉ dưỡng… Cân nhắc điều chỉnh Thông tư 16, Thông tư 22 và khi sửa Thông tư 39 theo hướng cho phép các tổ chức tín dụng đầu tư nhiều hơn vào trái phiếu doanh nghiệp, bảo đảm an toàn đối với trái phiếu doanh nghiệp và cho vay góp vốn, tài trợ chuyển nhượng dự án. Cân nhắc cho phép cơ cấu lại nợ, không chuyển nhóm nợ với thời hạn, đối tượng phù hợp.

Đối với Bộ Tài Chính, sớm trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Nên có hướng dẫn khuyến khích doanh nghiệp phát hành ra công chúng, phối hợp Bộ Xây dựng có hướng dẫn đổi trái phiếu lấy bất động sản, tránh xung đột, tranh chấp về sau.

Đối với Bộ Xây dựng, Tổ công tác sớm báo cáo trình Chính phủ về những vướng mắc chính yếu nhất đối với thị trường, dự án BĐS với giải pháp đồng bộ, khả thi và có ưu tiên cụ thể, trong đó sớm trình một nghị định sửa nhiều nghị định.

Đồng thời, sớm phân loại, phân khúc BĐS theo 5 phân nhóm khác nhau để Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính có cơ sở để áp dụng hệ số rủi ro. Kịp thời ban hành những định mức chi phí xây dựng.

Đối với các doanh nghiệp xây dựng, BĐS , ông Lực đưa ra 5 lưu ý. Thứ nhất, nâng cao tính công khai, minh bạch trong huy động vốn, sử dụng vốn. Thứ hai, tăng cường tái cơ cấu, nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn, đặc biệt là quyết liệt cơ cấu lại, tiết giảm chi phí.

Thứ ba, đa dạng hóa nguồn vốn. Thứ tư, xem xét có phương án cụ thể, quyết liệt để giải quyết căng thẳng thanh khoản khi các trái phiếu đáo hạn. Một số phương án như: Bán tài sản, kể cả chấp nhận mức chiết khấu cao, 30-40% để tạo thanh khoản, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính với trái chủ.

Cuối cùng, doanh nghiệp chuẩn bị hồ sơ, thủ tục cho việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để có thể sớm triển khai khi Nghị định 65 sửa đổi được ban hành.

Bài liên quan

Novaland kiến nghị tháo gỡ pháp lý để các doanh nghiệp bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn

Thủ tướng: Các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm với chính mình

Chủ tịch Vinhomes: Nếu không có giải pháp kịp thời, doanh nghiệp bất động sản sẽ phá sản

Một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu 'quá đà'