Lời giải nào cho bài toàn nhà ở xã hội tại TP.HCM?

Nhu cầu nhà ở xã hội tăng

Nhận định về thị trường nhà ở hiện nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, hiện nhiều dự án nhà ở đang bị ách tắc, dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung sản phẩm, nhất là thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng mất cân bằng cung - cầu do nguồn cung quá ít trong lúc nhu cầu quá cao làm cho giá nhà bị đẩy lên cao, dễ xuất hiện tình trạng đầu cơ, đầu tư lướt sóng.

Bên cạnh đó, ách tắc nguồn vốn là điểm nghẽn lớn cho các dự án nhà ở xã hội, theo ông Châu, do thiếu vốn nên việc khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội gặp rất nhiều khó khăn khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc cho vay từ cuối năm 2016.

“Chủ trương đã có nhưng không bố trí nguồn tái cấp vốn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội nên các dự án rơi vào tình trạng đói vốn. Chưa kể, việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã gây khó khăn rất lớn đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã ký hợp đồng vay gói tín dụng ưu đãi nhưng chưa giải ngân hết thì không được tiếp tục giải ngân phần còn lại”, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Thực tế cho thấy, trong 2 năm qua, căn hộ có giá khoảng 2 tỷ đồng trở xuống và nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TP.HCM. Một căn hộ trung cấp (2 phòng) cũng có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2) trở lên.

Theo báo cáo Tiêu điểm thị trường bất động sản quý I/2021 của CBRE Việt Nam, trong quý đầu năm nay, nguồn cung chào bán được ghi nhận là 1.709 căn, giảm 74% so với quý trước và 53% so với cùng kỳ năm trước. Đây là một trong những quý có nguồn cung thấp nhất trong ba năm qua.

Ở phân khúc trung cấp chiếm 41% trong khi các năm trước phân khúc này chiếm khoảng 55%-60% tổng nguồn cung. Phân khúc hạng sang đứng thứ hai chiếm 39% tổng nguồn cung. Phân khúc cao cấp chiếm 20%. Trong khi đó, phân khúc bình dân lại không có nguồn cung chào bán trong quý I/2021.

Trong khi đó, theo đề án xây dựng Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021 – 2030 được Sở Xây dựng trình UBND TP.HCM, thành phố dự kiến phát triển khoảng 4 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, tương đương khoảng 160.000 căn hộ diện tích tối thiểu. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 phát triển khoảng 1,8 triệu m2 sàn và giai đoạn 2026-2030 phát triển khoảng 2,2 triệu m2 sàn.

Để thực hiện được điều này, thành phố sẽ yêu cầu các doanh nghiệp có dự án quy mô trên 10 ha cần dành 20% diện tích xây dựng nhà ở xã hội. Ngoài ra, ưu tiên sử dụng các quỹ đất nhà nước để phát triển nhóm nhà ở này. Tuy nhiên, với hàng loạt bất cập còn tồn tại thì số lượng nhà ở hình thành để đáp ứng cho nhu cầu người lao động không khác gì “muối bỏ biển”.

Trước đó, Sở Xây dựng cũng cho biết, thành phố đã thi công 5 dự án nhà ở xã hội với quy mô 4.758 căn hộ (dự kiến hoàn thành trong quý I/2021) gồm: Khu dân cư tại xã Vĩnh Lộc A (tại huyện Bình Chánh do Công ty CP địa ốc Sông Đà An Nhân là chủ đầu tư); Khu nhà ở xã hội – khu nhà ở thương mại tại khu đất chợ Bình Phú cũ (quận 6 - Công ty TNHH Quản lý bất động sản Hoàng Phúc); Khu nhà ở Bình Trưng Đông (quận 2 - Công ty CP Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân); Khu nhà ở Hưng Phát (quận 8 - Công ty TNHH 27 Ngọc Long); Khu nhà ở xã hội thuộc dự án khu dân cư phường Tân Phú (quận 9 - Công ty CP dịch vụ nông nghiệp và thương mại Thuận Kiều).

Giải bài toán nhà ở

Để giải bài toán nhà ở cho người dân TP.HCM, các chuyên gia cho rằng, trước tiên cần tìm lời giải cho câu chuyện pháp lý, bởi đây chính là nguyên nhân đang “ngáng chân” các dự án. Tiếp đó, là nguồn vốn, bởi, hầu hết các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng lại không dễ tiếp cận được nguồn vốn tín dụng, yếu tố rủi ro cao. Mặt khác, quỹ đất bố trí cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội còn "manh mún", khiến các nhà đầu tư không mấy mặn mà.

Theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, để khuyến khích các đơn vị, doanh nghiệp bất động sản tham gia phát triển nhà ở xã hội, ngoài việc tiếp tục cải cách các thủ tục hành chính, ban hành nhiều chính sách ưu đãi, thì thành phố cũng nên đề xuất quy định giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư tại thời điểm tính giá bán. Không khống chế giá bán, lợi nhuận của chủ đầu tư khi bán 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó theo giá kinh doanh thương mại.

Bên cạnh đó, thành phố đề xuất cấp có thẩm quyền chỉnh sửa quy định trường hợp dự án dưới 10 ha chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội theo phương thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội…

"Thực tế, chương trình nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014 đang bị ách tắc và có những ý kiến còn khác nhau giữa các Bộ, Ngành. Do đó, cần phải thống nhất nhận thức trong chính các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trước hết là nhận thức của các cơ quan hoạch định chính sách, về vị trí, tầm quan trọng của chính sách nhà ở xã hội, để thống nhất triển khai thực hiện", ông Châu nhận định.

Đối với doanh nghiệp, Chủ tịch HoREA cho rằng, các chủ đầu tư cần xem xét tăng tỷ trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội. Dù lợi nhuận thấp, nhưng có tính thanh khoản cao và ít rủi ro, góp phần cùng nhà nước giải quyết nhà ở cho cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, người nhập cư...

Đồng thời, cùng phối hợp chặt chẽ các đơn vị để kiểm soát giá nhà, không để tình trạng giá nhà “tăng nóng, tăng ảo” xảy ra trong năm 2021, trên cơ sở xác định “lợi nhuận kỳ vọng” ở mức hợp lý, để “chia sẻ” hiệu quả đầu tư với khách hàng và cộng đồng xã hội.

Còn theo ý kiến của TS. Lê Bá Chí Nhân, Chuyên gia kinh tế, để giải quyết bài toán nhà ở xã hội, ông cho rằng, cần bắt đầu từ việc rà soát quy hoạch, xác định được khu vực nào nên xây dựng dự án nhà ở xã hội. Tiếp theo là các dòng tiền cần rõ ràng, ví dụ khi cho chủ đầu tư vay với lãi suất 5%/năm và thời gian kéo dài nhà ở xã hội ít nhất là 5 năm và khi đã xác định được cụ thể việc thực hiện sẽ rất nhanh chóng.

“Khi quy hoạch đã có, dòng tiền cũng đã có, bước thứ ba là giải quyết thủ tục hành chính nhanh chóng, cần hủy bỏ những bước giấy tờ không cần thiết, xây dựng một bức tranh toàn diện để doanh nghiệp có thể nhìn thấy những điểm sáng khi đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội”, TS. Lê Bá Chí Nhân nói.

Trong khi đó, ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành cho biết, thời gian qua, tình trạng thiếu hụt các dự án nhà giá rẻ, nhà ở xã hội một phần do lợi nhuận bị khống chế, yêu cầu lãi từ 10%-15%. Chưa kể, thủ tục làm nhà ở xã hội giống như các thủ tục đối với nhà ở thương mại nên nhà đầu tư không mặn mà.

Lấy dẫn chứng từ dự án nhà ở xã hội mang tên Lê Thành Tân Kiên tại huyện Bình Chánh, ông Nghĩa thông tin, dự án đến nay đã hơn 3 năm bị “ngâm” hồ sơ, mặc dù khu đất được quy hoạch ưu tiên để phát triển nhà ở xã hội, nhưng UBND huyện Bình Chánh duyệt chỉ tiêu dân số 2.000 dân, doanh nghiệp cần xin tăng thêm 1.000 dân nhưng không có cơ quan chức năng nào xem xét.

“Hiện người dân vẫn đang xếp hàng dài mà không mua được nhà ở xã hội. Do đó, cơ quan quản lý và chính quyền địa phương cần nhìn vào các dự án ách tắc để tìm ra những điểm nghẽn để khơi thông. Nếu nhà nước cởi trói và hỗ trợ được nhiều chính sách tốt hơn thì sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư, như vậy người có thu nhập thấp mới có thể tiếp cận được”, ông Nghĩa nói.

Bài liên quan

Kiến nghị dự án dưới 2 ha phải dành quỹ đất làm nhà ở xã hội

Ì ạch phát triển nhà cho thuê, nhà ở xã hội

TP.HCM dự kiến năm 2030 sẽ phát triển khoảng 4 triệu m2 sàn nhà ở xã hội

3 nguyên nhân khiến các dự án nhà ở xã hội phát triển chậm