Hàng loạt vướng mắc trong việc tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), ngoại trừ những dự án bất động sản quy mô nhỏ, có giá trị tiền sử dụng đất dưới 30 tỷ đồng được áp dụng "phương pháp bảng giá đất" để tính tiền sử dụng đất dự án. Tất cả các dự án còn lại phải áp dụng các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Nghị định 44/2014/NĐ-CP để xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường, để tính tiền sử dụng đất dự án.

“Hơn 1 năm nay, nhiều dự án nhà ở thương mại chưa được tính tiền sử dụng đất khiến các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn về tài chính, do tăng chi phí lãi vay phát sinh, tăng chi phí quản lý, làm tăng giá thành và mất cơ hội kinh doanh. Qua đó, trong công tác tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở đã phát sinh một số vướng mắc”, HoREA thông tin.

Theo đó, vướng mắc thứ nhất là quy trình, thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất bị kéo dài, thường trên dưới 2 năm hoặc lâu hơn. Trong đó, có nguyên nhân vướng quỹ đất rạch, bờ đất, đường do nhà nước quản lý xen cài trong dự án, làm chậm trễ thủ tục ban hành "quyết định thu hồi đất, giao đất".

Thứ hai là việc áp dụng "phương pháp thu nhập" và "phương pháp thặng dư" để xác định giá đất, theo quy định tại thông tư 36/2014/TT-BTNMT còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với thực tế, dẫn đến việc xác định giá đất dự án không hợp lý, như Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã phản ánh tại văn bản số 11004/STNMT-QLĐ ngày 14/11/2018 báo cáo UBND TP.

Về vướng mắc thứ ba HoREA đề cập đến là nhiều chi phí thực tế, chi phí hợp lý của chủ đầu tư dự án chưa được Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Tài chính chấp nhận, hoặc bị tính thấp hơn, dẫn đến doanh nghiệp bị thiệt.

Đối với vướng mắc thứ tư, HoREA cho rằng, hiện nay, mức khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng quá thấp, chỉ chiếm khoảng trên dưới 25% chi phí bồi thường thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra. Do vậy, doanh nghiệp gần như đã phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai khi nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.

Đồng thời, phần chi phí không được khấu trừ này, không được tính vào chi phí doanh nghiệp, nên doanh nghiệp lại phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp, mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.

Vướng mắc thư năm là về cách tính hệ số diện tích sàn kinh doanh căn hộ đang được Hội đồng thẩm định giá đất TP.HCM tính phổ biến bằng khoảng 80% tổng diện tích sàn xây dựng.

Theo HoREA, trong thực tế, hệ số này tùy theo chung cư cao cấp, trung cấp hoặc bình dân thì doanh nghiệp chỉ tính bằng khoảng 65-75% tổng diện tích sàn xây dựng. Hiện nay, Thông tư 03/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, tại Phụ lục 2 quy định tổng diện tích sàn nhà/công trình là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm cả các tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tầng tum, gồm cả tường bao, lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói. Trước đây, tầng hầm, tầng tum không tính vào diện tích sàn xây dựng chung cư.

Ngoài ra, còn một số vướng mắc khác cũng được HoREA đề cập đến như: Doanh thu bãi giữ xe gắn máy, bãi giữ xe ô-tô (phần không thuộc sở hữu của chủ đầu tư) được tính vào doanh thu dự án là không chính xác, vì đây là nguồn thu của Ban quản trị chung cư chứ không phải là nguồn thu của chủ đầu tư; doanh thu giá bán căn hộ và doanh thu cho thuê phần diện tích thương mại, dịch vụ trong dự án được tính chưa phù hợp với thực tế thị trường, chưa tính hết các yếu tố rủi ro đối với chủ đầu tư;

Chi phí đầu tư hạ tầng hiện nay chỉ được tính bằng khoảng 660.000 đồng/m2 theo quyết định 66/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của Ủy ban nhân dân thành phố là quá thấp, chỉ bằng 1/3 chi phí thực tế của doanh nghiệp (1,9 triệu đồng/m2); suất đầu tư xây dựng chung cư cao tầng do UBND TP quy định thấp hơn khoảng 10-15%, so với suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng làm cho doanh nghiệp bị thiệt.

Từ những vướng mắc trên HoREA cũng đã đưa ra những đề xuất để giải quyết vấn đề này.

Theo đó, HoREA đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo hoàn thiện quy trình, thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất để rút ngắn thời gian làm thủ tục và đảm bảo kết quả tính tiền sử dụng đất hợp lý, không làm thất thoát ngân sách nhà nước.

Đồng thời, HoREA đề nghị UBND TP chỉ đạo Sở TN&MT, Sở Tài chính xem xét, chấp nhận các chi phí thực tế hợp lý của chủ đầu tư và cách tính doanh thu dự án, như: Chi phí giải phóng mặt bằng; chi phí đầu tư hạ tầng; hệ số diện tích sàn kinh doanh căn hộ; doanh thu bãi giữ xe gắn máy, bãi giữ xe ô tô; doanh thu giá bán căn hộ; doanh thu cho thuê phần diện tích thương mại, dịch vụ; chi phí đầu tư hạ tầng; suất đầu tư xây dựng chung cư cao tầng.

Bài liên quan

HoREA đề xuất 4 phương án 'gỡ vướng' cho các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp

Thêm dự án nhà ở xã hội ở Bà Rịa - Vũng Tàu

Các dự án nhà ở xã hội đang gặp vướng mắc trong việc bố trí quỹ đất

TPHCM: "Nhỏ giọt" nguồn cung mới dự án nhà ở tầm trung cuối năm