[Góc nhìn chuyên gia] Để các dự án nhà ở xã hội có cơ hội phát triển

Việc giải quyết nhu cầu nhà ở xã hội dành cho công nhân, người lao động, người có thu nhập thấp... hiện đang là một trong những bài toán đang được Nhà nước cũng như nhiều địa phương quan tâm. Xung quanh vấn đề này, Nhadautu.vn có cuộc trao đổi với Chuyên gia kinh tế - TS. Lê Bá Chí Nhân.

Xin ông có thể cho biết, nhu cầu nhà ở xã hội trong thời gian qua tại TP.HCM cũng như trên cả nước đang diễn biến ra sao?

TS. Lê Bá Chí Nhân: Để đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội hiện nay, ở TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung vẫn còn rất thấp. Thực tế, hầu như ở các quận trung tâm TP giá nhà rất cao, trong khi đó, thị trường nhà ở xã hội khu vực nào cũng có nhu cầu.

Ví dụ, như ở Singapore có khu nhà ở xã hội dành riêng cho công nhân, những người có thu nhập thấp, không có điều kiện mua nhà sẽ được ở trong thời gian từ 5 – 10 năm cho đến khi họ mua được nhà và sẽ nhường lại nhà ở xã hội này cho những người có hoàn cảnh khó khăn khác.

Nhưng điều đặc biệt tại đây là đất nước này quản lý lao động bằng thẻ điện tử để nắm được dòng thu nhập của mỗi cá nhân, còn ở Việt Nam dùng tiền mặt vẫn còn rất nhiều và chưa thể quản lý được, cũng như để sở hữu được nhà ở, người dân buộc phải mua.

Qua đó, cho thấy, nhu cầu nhà ở không chỉ ở TP.HCM mà còn ở nhiều tỉnh, thành khác trên cả nước mà đặc biệt là ở những khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp, nơi có số lượng công nhân đông đúc đều rất cần, nhưng chưa đáp ứng đủ.

Thưa ông, vì sao trong thời gian qua các nhà đầu tư không mấy “mặn mà” với việc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội?

TS. Lê Bá Chí Nhân: Tôi lấy ví dụ tại TP.HCM, hiện TP đã được quy hoạch khá cụ thể nhưng chủ đầu tư vẫn chưa “mặn mà”. Thứ nhất là do nền kinh tế thị trường, khi những chủ đầu tư đã bỏ tiền ra, họ phải xác định được thực hiện dự án nào sẽ có lãi, trong khi đó, quy trình làm nhà ở xã hội lại tương tự như nhà ở thương mại, chỉ khác nhau ở chỗ, việc hỗ trợ của ngân hàng nhà nước cho chủ đầu tư đó. Nhưng bù lại giá bán nhà ở xã hội lại rẻ hơn và có thể không mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư nên dẫn đến chủ đầu tư không “mặn mà”.

Thứ hai nếu để xây dựng nhà ở xã hội buộc nhà nước phải bỏ tiền ra thì ngân sách nhà nước, kể cả ngân sách TP.HCM đều không thể đạt được mức GDP so với cùng kỳ năm trước. Do đó, để trích được phần quỹ này ra làm nhà ở xã hội, TP.HCM phải cân đối chính sách để thực hiện.

Nói chung, ở góc độ nhu cầu nhà ở xã hội thì rất lớn đối với công nhân, viên chức, người thu nhập thấp… trong khi đó, nhà ở thương mại đang chiếm thị phần rất lớn trên thị trường nhà ở. Bởi, nhà đầu tư đều tập trung đầu tư vào thị phần này và đây cũng là kênh nhà ở mang lại cho nhà đầu tư có nhiều doanh thu, lợi nhuận.

Nói đi cũng phải nói lại, hiện chúng ta đang rất cần nhà ở xã hội để phục vụ cho nhu cầu của người dân nên nhà nước và doanh nghiệp cần phải quan tâm nhiều hơn.

Hiện Việt Nam là một nước đang trên đà phát triển nên nhu cầu về nhà ở rất lớn, nhưng muốn đáp ứng được nhu cầu đó chúng ta cần phải quy hoạch trích ra được quỹ đất, nhưng không được để biệt lập hay nói đúng hơn là không để tách biệt làm khu vực giàu, nghèo điều này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của đất nước.

Nhưng cần phải phát triển đồng bộ, phục vụ tốt nhu cầu của công nhân, người lao động, người thu nhập thấp…, đáp ứng được các dịch vụ tiện ích như trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm mua sắm…. Nhưng vấn đề này cũng còn tùy thuộc vào sự lựa chọn của người tiêu dùng, bởi để đáp ứng được các tiện ích trên thì giá thành nhà ở xã hội tại những khu vực này cũng sẽ cao hơn.

Cho nên, nhà nước, chủ đầu tư hay người tiêu dùng cũng cần phải chia sẻ, hỗ trợ lẫn nhau, qua đó giúp cho việc quy hoạch có thể thưc hiện tốt hơn.

Liên quan đến nguồn vốn 3.000 tỷ đồng mà Chính phủ vừa giao cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư cân đối ngân sách hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội, ông có đánh giá gì về vấn đề này?

TS. Lê Bá Chí Nhân: Việc Chính phủ đưa ra chính sách này, khi chủ đầu tư hay người mua vay vốn cũng đều phải trả lãi. Tuy nhiên, sẽ có hai vấn đề đặt ra, thứ nhất nếu trường hợp đã có quỹ đất, đã có nguồn tiền thì chủ đầu tư đương nhiên sẽ “mặn mà”, vì dù nhiều hay ít họ vẫn sẽ có lợi nhuận.

Bên cạnh đó, khi chủ đầu tư bỏ công sức ra, bỏ một phần tiền nào đó để xây dựng nhà ở xã hội, Nhà nước sẽ hoán đổi và khi quy hoạch sẽ giao cho chủ đầu tư một cách phù hợp và khi thấy có lợi họ sẽ nắm bắt.

Thứ hai là vấn đề hỗ trợ mà hỗ trợ ở đây không có nghĩa là cho không, nhưng lãi suất sẽ thấp hơn so với bình thường. Do đó, khi doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội cần cho họ thấy rõ sẽ được những gì. Ví dụ như: Ưu tiên giảm tiền nền, tiền thuê đất, kéo dài thời hạn trả lãi… để đưa ra những chính sách phù hợp kêu gọi nhà đầu tư có thể đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội này.

Hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản đều than phiền về quy trình giải quyết thủ tục hành chính do mất nhiều thời gian, đi cùng với đó là thủ tục rườm rà, ông đánh giá như thế nào về vấn đề này, cũng như biện pháp khắc phục là gì?

TS. Lê Bá Chí Nhân: Hiện chính phủ đang cải cách triệt để về hành chính làm sao để nhà đầu tư tiếp xúc nhanh hơn. Nhưng việc này vẫn đang trong quá trình thực hiện và đây cũng là một trong những vấn đề quan trọng để chúng ta có thể cắt bớt những thủ tục “râu ria”.

Thực tế, một dự án được đầu tư hiện nay kể từ khi có chủ trương cho đến khi có giấy phép thực hiện cũng phải kéo dài trên 2 năm (quy hoạch 1/500) nên cơ hội dành cho nhà đầu tư lại không có. Tiếp đó là vấn đề tính đến dòng tiền sẽ rất chậm trễ. Ví dụ, như tại năm 2017 thị trường bất động sản đang rất nóng nhưng đến 2020 mới có giấy phép thì lúc này cơ hội đầu tư đã mất đi, khiến nhiều doanh nghiệp bức xúc.

Do đó, cần giảm thiểu thủ tục hành chính, nên đăng ký các thủ tục qua mạng điện tử một cách công khai. Đây là cách giúp nhà đầu tư có thể nắm bắt được thông tin dự án đang ở đâu và được giải quyết thế nào, khi nào sẽ được chấp thuận… Điều này cũng sẽ tránh được trường hợp đi đêm với nhau, tránh không minh bạch cũng như tránh tình trạng thất lạc các giấy tờ thủ tục liên quan, hạn chế được việc đi lại, cũng như tiết kiệm thời gian của người dân.

Đồng thời, nhà nước cần có biện pháp và kế hoạch làm sao để đến năm 2022 chúng ta sẽ thực hiện, giải quyết các thủ tục hành chính bằng điện tử hoá.

Để các dự án nhà ở xã hội có cơ hội phát triển từ năm 2020 và trong thời gian tới, phục vụ tốt nhu cầu nhà ở cho công nhân, người lao động, người có thu nhập thấp… theo quan điểm của ông, giữa nhà đầu tư, chính quyền và người tiêu dùng cần phải làm gì?

TS. Lê Bá Chí Nhân: Theo tôi, chúng ta cần bắt đầu từ việc rà soát quy hoạch, cần xác định được khu vực nào là xây dựng dự án nhà ở xã hội vì khi đề cập hay tìm hiểu chúng ta đều có thể dễ dàng nhận ra.

Bước tiếp theo là dòng tiền cần rõ ràng, ví dụ khi cho chủ đầu tư vay với lãi suất 5%/năm và thời gian kéo dài nhà ở xã hội ít nhất là 5 năm và khi đã xác định được như thế này thì thực hiện sẽ rất nhanh chóng.

Khi quy hoạch đã có, dòng tiền cũng đã có, bước thứ ba là giải quyết thủ tục hành chính nhanh chóng, cần hủy bỏ những bước giấy tờ không cần thiết, xây dựng một bức tranh toàn diện để doanh nghiệp có thể nhìn thấy những điểm sáng khi đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội.

Mặt khác, chúng ta cũng đang gặp “trục trặc” ở vấn đề xây dựng Luật Đất đai, cụ thể, Luật Đất đai ở nước ta được ban hành từ năm 2003, trong khi đó, tôi ví dụ như tại dự án Phú Mỹ Hưng (quận 7, TP.HCM) được hình thành năm 1993, điều này có thể thấy đã xuất hiện lỗ hổng khi 10 năm qua chúng ta không có Luật Đất đai.

Bên cạnh đó, nếu chúng ta chạy theo cơ chế thị trường thì không thể nào đuổi kịp bởi tốc độ phát triển nhanh hơn luật ban hành ra, cho nên nước ta liên tục bổ sung các Thông tư, Nghị định… Do đó, vấn đề đặt ra là cần có biện pháp từ những chuyên gia về luật, chuyên gia kinh tế… ngồi lại đưa ra những định hướng từ nay cho đến năm 2030, để chúng ta xác định được chúng ta cần những cái gì.

Chẳng hạn như đưa ra một bộ luật mới, quy định cụ thể, chặt chẽ hơn, chứ không thể cứ sửa đổi liên tục dù việc làm này cũng đúng khi đất nước đang trong giai đoạn phát triển, nhưng về lâu dài nó lại có nhiều bất cập. Ví dụ, khi nhà đầu tư muốn tham gia xây dựng dự án mà luật đã được ban hành cụ thể thì họ không phải lo, còn nếu như đã đầu tư vào rồi mà cứ thay đổi bộ luật liên tục thì sẽ khiến các nhà đầu tư “e ngại” khi phải bỏ tiền ra thực hiện dự án.

Đối với vấn đề quy hoạch tại TP.HCM, tôi đánh giá nó như một chiếc răng khểnh. Ví dụ, như ở quận 2, nếu như chính quyền quy hoạch toàn khu, khu nào được xây dựng cao tầng, thấp tầng, biệt thự, nhà ở xã hội… khi đã có bức tranh như vậy thì nhà đầu tư nào muốn đầu tư vào khu vực đó phải chấp thuận theo quy hoạch tổng thể đã đề ra.

Tuy nhiên, đến bây giờ để thực hiện như vậy thì đã không còn kịp nữa do quỹ đất đã không còn để cho chúng ta làm, ngoại trừ những khu vực có đất công, còn hầu như những khu đất thường mại thì đều đã có chủ.

Đối với trường hợp còn quỹ đất ở những khu vực khác thì cần phải rà soát, quy hoạch lại. Bởi, trên nguyên tắc cơ chế thị trường sẽ giúp các nhà đầu tư nhìn nhận được việc nên đầu tư hay không và đầu tư thì sẽ được lợi ích gì.

Xin cảm ơn ông!

Bài liên quan

Bộ Xây dựng ‘lên tiếng’ về gói 2.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội

Rót vốn cho nhà ở xã hội

TP.HCM: Có tiền muốn mua nhà ở xã hội cũng khó

'TP.HCM cần khuyến khích doanh nghiệp bất động sản đầu tư phát triển phòng trọ cho thuê, nhà ở xã hội giá rẻ'