[Gặp gỡ thứ Tư] Sửa Luật Đất đai: Còn kẽ hở để nhà đầu tư vẽ dự án

Tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV vừa dành một ngày để thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với 140 ý kiến đăng ký, 49 đại biểu phát biểu, 16 đại biểu tranh luận. Đây là một trong những dự thảo luật được các đại biểu đặc biệt quan tâm.

Sau rất nhiều các vấn đề được các đại biểu phân tích, nêu ý kiến góp ý, một số đại biểu cho rằng dự thảo luật chưa đảm bảo chất lượng để thông qua tại kỳ họp lần này. Đây cũng là nhận định của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cho đến nay nhiều chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu. Trong quá trình rà soát, tiếp tục phát sinh các vấn đề chính sách mới còn ý kiến khác nhau do phạm vi của dự án Luật Đất đai rất quan trọng, liên quan mật thiết, chặt chẽ với nhiều quy định tại các luật khác.

Dự thảo luật có rất nhiều điều, khoản đưa ra hai, thậm chí ba phương án khác nhau, nhưng lại chậm trong việc gửi các văn bản liên quan để đại biểu có thể nghiên cứu sâu hơn.

Bên hành lang Quốc hội, đại biểu Hà Sỹ Đồng (đoàn Quảng Trị) đã trao đổi với Nhadautu.vn về quan điểm của ông liên quan đến dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Chưa nên thông qua Luật Đất đai (sửa đổi)

Vừa qua, phiên thảo luận tại hội trường một số đại biểu đề nghị chưa thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 6 để có thời gian nghiên cứu cẩn trọng hơn. Quan điểm của ông về vấn đề này?

Đại biểu Hà Sỹ Đồng: Vẫn biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là đạo luật rất khó, song càng như vậy thì càng cần có thời gian cho đại biểu tiếp cận và nghiên cứu tài liệu, nhất là dự thảo luật mới có tới hơn 16 nội dung còn đang thiết kế hai phương án trở lên, có một số nội dung có tới 3 phương án.

Theo báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì cho đến nay, nhiều chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu; trong quá trình rà soát tiếp tục phát sinh các vấn đề chính sách mới có ý kiến khác nhau

Vì thế, tôi cho rằng cần thay đổi lộ trình thông qua, tức là chưa nhất thiết phải thông qua ngay tại kỳ họp thứ 6, dù như thế là có lỗi với cử tri, nhưng vẫn còn hơn là thông qua rồi mà luật thiếu khả thi, không đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn. Tuổi thọ của luật chưa được bao lâu lại phải tính đến chuyện sửa tiếp.

Những phương án nào của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới được tiếp thu đưa ra trình Quốc hội khiến ông băn khoăn nhất?

Đại biểu Hà Sỹ Đồng: Tôi chú ý về quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đây cũng là vấn đề rất khó song không thể bỏ ngỏ khi sửa luật lần này. Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm, tôi nghiêng về phương án 2, để các đơn vị này có thể đảm bảo tự chủ tài chính, giảm áp lực với ngân sách nhà nước.

Liên quan đến điều kiện đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, dự thảo đang thiết kế tận 3 phương án. Trong đó, phương án 3 phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa khi cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa quá hạn mức theo quy định tại khoản 1 Điều 177 hài hòa hơn. Việc không giới hạn về điều kiện sẽ rất khó quản lý, dễ phát sinh những vấn đề không mong muốn.

Về nguyên tắc lập và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất các cấp cũng có 3 phương án, theo tôi phương án hai là phù hợp, bởi nếu quy hoạch cấp cao hơn phải được phê duyệt, quyết định trước quy hoạch thấp hơn như ở phương án 1, trong điều kiện nhân lực làm quy hoạch như hiện nay thì dễ làm chậm lại cả quá trình này.

Kẽ hở để nhà đầu tư vẽ dự án

Có một số điểm mới trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được đưa ra thảo luận lần này như về thoả thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Quan điểm của ông ra sao về điểm mới này?

Đại biểu Hà Sỹ Đồng: Về thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại, đây là nội dung rất mới so với dự thảo ở kỳ họp thứ 5 khi mà Chính phủ đề xuất mở rộng về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất điều kiện được nhận chuyển nhượng không giới hạn về các loại đất.

Việc này được cho là sẽ thúc đẩy tiến trình đô thị hóa đất nước, hạn chế phát sinh thủ tục hành chính và nhiều lợi ích khác như trong báo cáo 598 Chính phủ gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Tuy nhiên, với khả năng quản lý như hiện nay cộng với việc đây là đề xuất rất mới, chưa được đánh giá tác động đầy đủ thì việc vẫn để cả phương án 1 là sự cẩn trọng cần thiết.

Từ yêu cầu của thực tiễn thì ông nghiêng về phương án 2 vì những lý do sau. Phương án 1 quy định như hiện nay thì trong dự án có 1 m2 đất ở thì được làm, được chuyển mục đích toàn bộ diện tích còn lại sang dạng đất ở cho dự án. Còn nếu không có m2 nào thì không được làm.

Tuy nhiên thì việc có 1 m2 đất ở hay không có m2 nào không mang lại mục tiêu quản lý nào rõ ràng mà chỉ làm phức tạp về điều kiện, thủ tục. Thực tế rất nhiều nhà đầu tư phải cố gắng vẽ dự án sao cho dính 1 m2 đất ở gần đó thì mới được làm. Thế nên, tác động thật của quy định này là hạn chế những dự án mọc lên giữa khu vực không có dân cư sinh sống trước đó.

Nhưng điều này cũng không cần thiết, vì hai lý do. Thứ nhất, việc dự án mọc lên như vậy cũng không có tác động tiêu cực rõ ràng nào. Một khu vực mới hoàn toàn vẫn có thể phát triển một khu dân cư mới. Thứ hai, pháp luật hiện nay có đầy đủ công cụ về quy hoạch cấp phép, môi trường... để bảo đảm sử dụng đất để làm dự án nhà ở phải phù hợp với hạ tầng hay không ảnh hưởng đến lợi ích xung quanh.

Lập luận của phương án 1 nghiêng về sự ổn định về quan hệ xã hội đối với đất làm nhà ở đã có trước đó. Nhưng cũng không nhất thiết vì sự ổn định đó mà không thay đổi khi thấy có những bất cập cần phải thay đổi. Còn lập luận của phương án 2 là nhằm đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa và cung cấp nhà ở cho người dân, đây thực sự là điều rất cần thiết.

Hiện, Việt Nam đang trong quá trình số thị hóa nhanh, dân cư dồn về đô thị. Nếu không mở rộng nguồn cung nhà ở thì cung thấp hơn cầu, giá nhà sẽ cao. Thực tế cũng cho thấy giá nhà ở của Việt Nam quá cao so với thu nhập trung bình của xã hội. Nếu giá nhà cao như vậy thì sẽ dẫn đến hệ quả là người ta buộc phải ở trong các căn hộ dưới chuẩn an toàn. Cũng không ít trường hợp vì không chịu được chi phí mua nhà nên chấp nhận xây nhà trên đất nông nghiệp cho rẻ.

Vụ cháy chung cư mini ở Thanh Xuân (Hà Nội) làm bàng hoàng cả xã hội vừa qua, có một phần nguyên nhân do có quá nhiều rào cản không cần thiết để cung nhà ở. Vì thế, gỡ bỏ rào cản về cung nhà ở, chỉ giữ lại những yêu cầu thật cần thiết về an toàn, chính là cách để hạn chế những vụ việc thương tâm như vậy.

Điều này, tất nhiên còn phụ thuộc vào nhiều quy định khác, trong đó có Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi mà Quốc hội sắp thông qua, song những thay đổi mạnh mẽ từ Luật Đất đai sẽ mở đường cho các thay đổi có liên quan.

Xin trân trọng cảm ơn ông!

Bài liên quan

[Cafe Cuối tuần] 'Thế khó' của Luật Đất đai sửa đổi

Sửa Luật Đất đai: 2 phương án liên quan doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng dự án bất động sản

Mở rộng phạm vi chuyển nhượng đất đai tạo điều kiện cho doanh nghiệp FDI

Bàn về cơ chế huy động nguồn lực trong dự thảo Luật Đất đai