[Gặp gỡ thứ Tư] 'Góp vốn đầu tư chung đất, coi chừng mất trắng'

Việc hai hoặc nhiều người cùng mua chung một thửa đất được xem là phương thức tiết kiệm chi phí cho những người không có điều kiện mua riêng một thửa đất hoặc mua chung để đầu tư. Ngoài những lợi ích nhất định mà nó mang lại thì việc cùng mua chung một thửa đất cũng tiềm ẩn rủi ro cho các đồng sở hữu quyền sử dụng đất.

Rủi ro trước mắt có thể thấy là trong quá trình quản lý, sử dụng thửa đất của các đồng sở hữu. Mặc dù giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất công nhận quyền sử dụng của các đồng sở hữu là như nhau.

Tuy nhiên, trên thực tế, phần tiền góp vốn của các đồng sở hữu không phải lúc nào cũng bằng nhau. Do đó, khi phân chia ranh giới để quản lý, sử dụng sẽ gặp nhiều khó khăn vướng mắc như trường hợp người góp ít lại sử dụng phần diện tích nhiều hơn và ngược lại. Nhiều trường hợp có thể dẫn đến mâu thuẫn, xảy ra tranh chấp hoặc thậm chí là có các hành vi vi phạm pháp luật.

Ngoài ra rủi ro khi định đoạt quyền sử dụng đất cũng là một điểm đáng lưu ý, Nhadautu.vn đã có cuộc trao đổi với luật sư (LS) Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM để có thêm góc nhìn rõ hơn trong vấn đề này.

Ông có thể cho biết, pháp luật có ghi nhận trường hợp sở hữu chung với tài sản là đất đai, nhà ở và cho phép nhiều người cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật hay không?

LS. Trần Đức Phượng: Việc góp vốn mua chung đất là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật. Luật Đất đai của Việt Nam có quy định rõ về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp góp vốn mua chung.

Cụ thể, Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định: "Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận. Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện".

Vậy khi mua chung đất như thế, sổ đỏ sẽ đứng tên ai? Ai sẽ giữ sổ đỏ, thưa ông?

LS. Trần Đức Phượng: Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng) phải ghi đầy đủ tên của những người đó.

Ngoài ra, nếu các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 1 giấy chứng nhận và trao cho người đại diện (vẫn ghi thông tin tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất). Còn việc ai sẽ giữ sẽ giữ Sổ đỏ khi mua chung đất, căn cứ khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, khi những người góp tiền nhận chuyển nhượng chung thửa đất không có yêu cầu cho một người đại diện giữ giấy chứng nhận thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp cho mỗi người 1 giấy chứng nhận.

Trường hợp những người góp tiền nhận chuyển nhượng chung thửa đất có thỏa thuận bằng văn bản cấp 01 Giấy chứng nhận cho người đại diện thì Giấy chứng nhận sẽ được cấp cho người đại diện đó.

Như vậy, việc góp vốn mua chung nhà đất này hoàn toàn bình thường và đảm bảo an toàn nếu các bên nắm vững quy định của pháp luật?

LS. Trần Đức Phượng: Đúng, tuy nhiên, ngoài những lợi ích nhất định mà nó mang lại thì việc cùng mua chung một thửa đất cũng tiềm ẩn rủi ro cho các đồng sở hữu quyền sử dụng đất.

Tôi có một người bạn, tiết kiệm được ít vốn góp tiền mua chung đất cùng một người thân trong gia đình. Nhưng không ít lâu đã không thể nhìn mặt nhau do phát sinh tranh chấp về việc khai thác thậm chí là định đoạt "số phận" mảnh đất đó.

Hay một người thân của tôi, có cùng một người bạn góp vốn mua một thửa đất tại huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với giá 1 tỷ, mỗi người là 500 triệu. Sổ đỏ sau đó đứng tên bạn của người thân tôi, người còn lại được giao cầm sổ đỏ.

Ban đầu, mối quan hệ đều êm xuôi tốt đẹp nên cả hai hoàn toàn yên tâm. Tuy nhiên, sau đó có một vài bất đồng trong quá trình làm ăn khiến tình cảm bị rạn nứt. Đến lúc này, người thân của tôi mới bắt đầu lo lắng cho “số phận” mảnh đất mà cả hai đã góp tiền mua lúc trước. Tuy giữ sổ đỏ trong tay nhưng lại không có cơ sở pháp lý để chứng minh mình đồng sở hữu bởi lúc mua cả hai tin tưởng nhau nên không lập văn bản góp vốn. Trong trường hợp người bạn kia khai báo mất sổ đỏ và xin làm lại rồi tự ý bán mảnh đất trên thì coi như người thân tôi mất trắng.

Nói vậy thì việc mua chung đất cụ thể là những rủi ro gì?

LS. Trần Đức Phượng: Rủi ro trước mắt có thể thấy là trong quá trình quản lý, sử dụng thửa đất của các đồng sở hữu. Mặc dù giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất công nhận quyền sử dụng của các đồng sở hữu là như nhau. Tuy nhiên, trên thực tế, phần tiền góp vốn của các đồng sở hữu không phải lúc nào cũng bằng nhau. Do đó, khi phân chia ranh giới để quản lý, sử dụng sẽ gặp nhiều khó khăn vướng mắc như trường hợp người góp ít lại sử dụng phần diện tích nhiều hơn và ngược lại. Nhiều trường hợp có thể dẫn đến mâu thuẫn, xảy ra tranh chấp hoặc thậm chí là có các hành vi vi phạm pháp luật.

Ngoài ra rủi ro khi định đoạt quyền sử dụng đất cũng là một điểm đáng lưu ý. Bởi đối với trường hợp một chủ sở hữu muốn chuyển nhượng 1 phần quyền sử dụng đất được quy định rõ tại điểm b khoản 2 điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau: "Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất".

Như vậy, để hạn chế rủi ro khi mua chung bất động sản, ông có lời khuyên gì đến các nhà đầu tư?

LS. Trần Đức Phượng: Từ những thực tế đã xảy ra, trước khi quyết định góp vốn mua chung nhà đất người mua cần lưu ý những nội dung sau đây:

Thứ nhất, trên thực tế hai hay nhiều người mua nhà đất chung nhưng chỉ một người đứng tên trên sổ đỏ thì về mặt pháp lý nhà đất đó là tài sản riêng của họ. Bởi vậy, người góp vốn không đứng tên trên sổ đỏ dù đang giữ sổ đỏ nhưng người có tên trên sổ đỏ có thể khai báo mất sổ đỏ để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp lại sổ đỏ.

Thứ hai, kể cả trường hợp hai hay nhiều người góp tiền mua nhà đất chung và trên sổ đỏ đều đứng tên dưới hình thức cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất thì cũng cần lập văn bản thỏa thuận tỉ lệ góp vốn mua nhà đất chung đó (có công chứng theo quy định của pháp luật) nhằm đảm bảo có cơ sở để chia lợi nhuận, tránh tranh chấp về sau.

Thứ ba, căn cứ vào khoản 3 điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Nhà nước cho phép trường hợp người mua chung nhà đất đều được đứng tên trên sổ đỏ.

Cụ thể, trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì sổ đỏ được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.

Ngoài ra, khi lựa chọn phương án góp vốn chung để mua nhà đất thì cần lập văn bản thỏa thuận tỉ lệ góp vốn mua nhà đất chung đó (có công chứng theo quy định của pháp luật) và trên sổ đỏ cùng đứng tên như quy định tại khoản 3 điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT nêu trên. Có như vậy, mới đảm bảo an toàn về mặt pháp lý, tránh rủi ro và tranh chấp về sau.

Bài liên quan

Thu hồi hàng chục ngàn m2 ‘đất vàng’ ven biển, trả lại bãi biển cho cộng đồng

Nhà đất trầm lắng, môi giới bất động sản tính bỏ nghề

Khánh Hòa thu hồi 22.000 m2 đất bờ biển Nha Trang để xây công viên

Đất 'vàng' các ga đường sắt: Nguy cơ bị thâu tóm giá rẻ?