Được, mất khi tăng mức tiền đặt cọc đấu giá đất lên 50%

Bộ Tư pháp đang chủ trì xây dựng Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai.

Dự thảo Nghị quyết đề ra các phương án để ngăn chặn, xử lý nghiêm tình trạng tiêu cực trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó có quy định tăng mức tiền đặt cọc đấu giá đất lên tối đa 50% trong khi quy định hiện hành là 20%.

PLO có cuộc trao đổi với bà Đỗ Thị Hồng Hạnh, Phó Chủ tịch Hội đấu giá viên TP Hà Nội về thực tiễn đấu giá đất cũng như tác động của đề nâng mức tiền đặt cọc nêu trên.

Nhiều người sẵn sàng "đánh liều" tham gia đấu giá

. Phóng viên: Thưa bà, thực tiễn từ việc tổ chức đấu giá đất, bà nhận định tình hình trục lợi từ đấu giá đang diễn ra như thế nào?

+ Bà Đỗ Thị Hồng Hạnh: Thực tế đấu giá đất cho thấy nhiều khách hàng hiện nay thường liên kết thành các nhóm hoặc hội để cùng tham gia đấu giá. Họ góp vốn, chia phần với nhau nhằm tăng cơ hội trúng đấu giá. Việc đấu giá cao rồi bỏ cọc thường diễn ra ở nhóm khách hàng đấu giá để bán lại, hưởng tiền chênh lệch.

Hiện nay, giá khởi điểm của các lô đất đấu giá thường áp dụng theo khung giá đất do Nhà nước quy định. Việc này nhằm bảo đảm mặt bằng giá đất chung và giá này còn áp dụng cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước đầu tư hạ tầng và các yếu tố liên quan.

Do đó, giá đất trong các phiên đấu giá thường thấp hơn so với giá giao dịch trên thị trường. Dù quá trình đấu giá có cạnh tranh, giá trúng vẫn khó đạt tới giá thị trường thực tế.

Đất đấu giá có ưu điểm là hạ tầng hoàn thiện, sạch sẽ, vị trí thuận lợi và pháp lý rõ ràng. Đây cũng là những tài sản lần đầu được xác lập quyền sở hữu, nên có sức hút lớn hơn so với đất thổ cư do người dân bán.

Tuy nhiên, nhiều người dù có nhu cầu vẫn ngần ngại tham gia vì lo không am hiểu quy trình, không biết cách trả giá hoặc sợ vi phạm quy định trong quá trình đấu giá. Trong khi đó, cũng có những trường hợp người dân địa phương tham gia đấu giá không phải để sử dụng đất, mà nhằm mục đích bán lại cho người khác.

Nếu gọi đó là hành vi trục lợi thì cũng chưa hoàn toàn chính xác. Thực tế, nhiều người coi việc tham gia đấu giá như một hình thức kiếm thêm thu nhập - khoản tiền họ nhận được được xem như "tiền công" cho công sức, thời gian và chi phí bỏ ra trong quá trình tham gia đấu giá.

. Việc bỏ cọc có thường diễn ra?

+ Theo quy định hiện nay, tiền đặt cọc tối đa 20% giá khởi điểm. Với những lô đất có giá vài triệu đồng mỗi mét vuông, khoản tiền đặt trước chỉ khoảng 40–70 triệu đồng. Khi chia đều trong nhóm, số tiền mỗi người bỏ ra không lớn, chỉ 10 triệu đồng thôi.

Chính vì vậy, nhiều người sẵn sàng "đánh liều" tham gia đấu giá. Nếu trúng và bán lại được, dù chỉ chênh 50–100 triệu đồng, họ cũng nhanh chóng sang nhượng để thu lời. Ngược lại, nếu không bán được, họ chấp nhận bỏ cọc. Đây cũng là lý do dẫn đến tình trạng "bỏ cọc" khá phổ biến trong nhiều phiên đấu giá hiện nay.

Chuyện trục lợi bỏ cọc hay diễn ra ở khu đất quá mức cạnh tranh, lên đến hàng nghìn hồ sơ. Khách hàng tranh nhau mua, đẩy giá cao ngất ngưởng sau đó không bán lại được nên bỏ cọc. Còn nếu người dân địa phương trúng thì giá cao họ vẫn lấy vì họ cần đất để ở.

Cần phân biệt mức đặt cọc giữa cá nhân và tổ chức

. Hiện Chính phủ đang xây dựng Dự thảo Nghị quyết về đấu giá đất. Việc tăng tiền cọc lên 50%, theo bà, sẽ có tác động như thế nào?

+ Vừa rồi Hiệp hội Đấu giá viên TP Hà Nội có tham gia Hội đồng thẩm định Dự thảo Nghị quyết và cũng có góp ý. Theo đó, Dự thảo Nghị quyết tăng tiền đặt cọc lên 20-50% nếu áp dụng với cá nhân là phù hợp, thậm chí nên quy định mức tiền cọc 30-50%.

Tuy nhiên, mức đặt cọc này chỉ nên áp dụng khi chúng ta lấy khung giá đất để xác định giá khởi điểm đấu giá. Nếu như trước đây, chúng ta lấy giá khởi điểm là giá thị trường, giá so sánh hoặc giá đất cụ thể thì mức đặt cọc này là quá cao, sẽ hạn chế người tham gia đấu giá.

Thực sự, nếu mức đặt cọc bằng 50% giá trị đất thì không phải cá nhân, tổ chức nào cũng có khả năng tham gia. Quy định này sẽ giúp hạn chế tình trạng tranh nhau đua giá rồi bỏ cọc, hạn chế tình trạng đấu giá rồi bán chênh hưởng lợi.

Nhưng việc gì cũng có hai mặt, ở chiều ngược lại, quy định này có thể dẫn tới trường hợp ít người tham gia đấu giá, giảm tính cạnh tranh và giá trúng có thể thấp hơn so với trước đây.

Do đó, Dự thảo Nghị quyết chỉ có hiệu lực đến 28-2-2027 là hợp lý vì hiện nay chúng ta đang sửa Luật Đất đai và phải chờ xem giá đất cụ thể được xác định theo hướng nào trong luật mới.

. Vậy bà có đề xuất thêm các biện pháp hạn chế việc trục lợi từ đấu giá đất, hạn chế việc bỏ cọc?

+ Việc hạn chế trục lợi, theo tôi, không chỉ nâng mức tiền đặt cọc mà giải quyết được. Tôi cho là còn phải có thêm các chính sách khác về xây dựng, chuyển nhượng. Đấu giá là mua trực tiếp của Nhà nước, so với mua của chủ đầu tư, người trúng đấu giá đã bớt được nhiều chi phí khác. Do đó, người trúng đấu giá cần phải chấp nhận những yêu cầu khác như là quy định về thời hạn đưa vào sử dụng, thời hạn về chuyển nhượng.

Chúng ta nên có quy định để đưa vào phương án đấu giá, quy chế đấu giá thời hạn chuyển nhượng. Hiện nay, chỉ có đấu giá dự án lớn, trong phương án đấu giá mới có quy định yêu cầu phải đưa vào sử dụng trong vòng 24 tháng.

Đối với các pháp nhân, tôi cho là mức tiền đặt cọc tối đa lên 50% là chưa phù hợp. Ở đây, cũng phải nói thêm, dù quy định khung là 20-50% thì chắc chắn khi áp dụng, các đơn vị sẽ áp dụng mức cọc tối đa 50% để tránh rủi ro pháp lý.

Mức cọc 50% đối với các dự án là số tiền rất lớn. Không có nhiều pháp nhân có thể đáp ứng yêu cầu này bởi dòng tiền của doanh nghiệp luôn luân chuyển và phải dựa vào nhiều nguồn.

Tôi nghĩ là cần có sự phân biệt về mức đặt cọc giữa cá nhân và tổ chức tham gia đấu giá. Có như vậy mới đạt được mục đích Nhà nước bán được tài sản với giá tốt nhất, người dân có nhu cầu ở thực mua được tài sản và không để xảy ra hiện tượng trở thành nghề đi đấu giá đất rồi bán chênh bán vênh, lũng đoạn thị trường, bất ổn xã hội.

.Xin cảm ơn bà!

Bộ Tư pháp chủ trì xây dựng Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai.

Dự thảo Nghị quyết đã được đưa ra lấy ý kiến Hội đồng thẩm định độc lập vào ngày 21-10. Dự thảo Nghị quyết sửa đổi bổ sung quy định tiền đặt trước trong trường hợp giao đất, cho thuê đất lên tối thiểu là 20% và tối đa 50% giá khởi điểm.

Hiện nay, Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định mức tiền đặt trước khi đấu giá quyền sử dụng đất tối thiểu là 5% nếu giao đất ở cho cá nhân và 10% nếu là dự án đầu tư, tối đa 20%.

Ngoài ra, để hạn chế tình trạng lợi dụng hoạt động đấu giá tài sản để trục lợi và tăng trách nhiệm đối với người trúng đấu giá, Dự thảo Nghị quyết quy định người bỏ cọc đấu giá đất phải bồi thường toàn bộ các thiệt hại phát sinh từ việc tổ chức cuộc đấu giá (giá dịch vụ đấu giá, chi phí tổ chức đấu giá) do phải hủy kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.

Đồng thời, Dự thảo Nghị quyết còn quy định người bỏ cọc đấu giá đất còn bị cấm tham gia đấu giá theo thời hạn nhất định. Nếu trúng đấu giá mà không nộp tiền thì cấm từ 2 - 5 năm, trúng đấu giá mà nộp tiền không đầy đủ thì cấm từ 6 tháng đến 3 năm.

(Theo Pháp Luật TP. HCM)