Địa ốc Phát Đạt tính bán The EverRich cho 2 công ty 'lớn nhanh như thổi'?

Thương vụ 6.000 tỷ ngày cuối năm

Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát đạt (Mã chứng khoán: PDR) vừa công bố báo cáo tài chính quý IV/2017 (chưa kiểm toán) với thông tin rất đáng chú ý.

Ngày 26/12/2017, 5 ngày trước khi chốt báo cáo tài chính năm, Phát Đạt ký liên tiếp các hợp đồng hợp tác kinh doanh với 2 pháp nhân để thực hiện dự án The EverRich 2 (The River City) và dự án The EverRich 3.

Cụ thể, ký hợp đồng hợp tác đầu tư dự án The EverRich 2 với Công ty TNHH Đầu tư Big Gain, số dư đến cuối năm là 4.002 tỷ đồng; ký hợp đồng hợp tác đầu tư dự án The EverRich 3 với Công ty TNHH Dynamic Innovation với số dư đến cuối kỳ tài chính 2017 là 2.025 tỷ đồng.

Bài liên quan

Bất động sản Phát Đạt muốn bán đứt 'cục vàng' The EverRich 2 và The EverRich 3

2 hợp đồng với tổng giá trị hơn 6.000 tỷ đồng được hạch toán vào khoản mục phải trả dài hạn của Phát Đạt.

Nguồn tiền khổng lồ thu về được Phát Đạt dùng để trả nợ (nợ ngân hàng, nợ trái phiếu). Số dư vay nợ tài chính giảm mạnh từ 3.242 tỷ đồng thời điểm đầu năm về 47 tỷ đồng cuối năm vừa qua.

Ngoài ra còn dùng để thanh toán chi phí lãi vay (1.834 tỷ đồng) và góp vốn, hợp tác kinh doanh gần 1.700 tỷ đồng, trong đó phải thu ngắn hạn Công ty TNHH Đầu tư BĐS Phú Hưng 518 tỷ đồng, phải thu dài hạn Công ty CP Kinh doanh BĐS Minh Hoàng 500 tỷ đồng và Công ty CP Đoàn Ánh Dương Phú Quốc 476 tỷ đồng.

Với thương vụ trên, báo cáo tài chính của Phát Đạt được làm sạch trông thấy, khi không còn các khoản nợ quá hạn ngân hàng cũng như từ các trái chủ.

Tới cuối năm 2017, tổng tài sản của Phát Đạt gần chạm ngưỡng 10.000 tỷ đồng (9.950 tỷ đồng), tăng khoảng 10% so với đầu năm (9.002 tỷ đồng). Số dư hàng tồn kho được giảm từ 7.356 tỷ đồng về 6.089 tỷ đồng, chủ yếu do ghi giảm ở dự án The EverRich 2 và dự án The EverRich Infinity.

Về kết quả kinh doanh, mặc dù doanh thu trong năm 2017 đạt 1.327 tỷ đồng, thấp hơn năm 2016 (1.497 tỷ đồng), song giá vốn hàng bán còn giảm với biên độ mạnh hơn giúp Phát Đạt báo lãi sau thuế 448 tỷ đồng, gần gấp đôi cùng kỳ (243 tỷ đồng).

Bí ẩn nhà đầu tư

Số dư hàng tồn kho 2 dự án The EverRich 2 và The EverRich 3 tới cuối năm 2017 là 5.836 tỷ đồng, không chênh nhiều so với 6.000 tỷ đồng các nhà đầu tư đã 'rót' cho Phát Đạt cuối năm 2016.

Cùng với việc lãnh đạo Phát Đạt trong năm ngoái không ít lần hé lộ sẽ chuyển nhượng 2 dự án lớn nhất để giảm bớt nợ nần, diễn biến trên gây đồn đoán trong giới đầu tư rằng Phát Đạt đã lựa chọn được các đối tác để chuyển nhượng dự án.

Theo tìm hiểu của Nhadautu.vn, những cái tên góp hàng nghìn tỷ đồng vào 2 dự án của Phát Đạt còn rất mới mẻ trên thị trường địa ốc.

Cụ thể, công ty TNHH Đầu tư Big Gain được thành lập cuối tháng 3/2017, có vốn điều lệ 150 tỷ đồng và tăng lên 730 tỷ đồng vào cuối tháng 5/2017.

Ngày 28/12/2017, 2 ngày sau khi ký hợp đồng với Phát Đạt, Đầu tư Big Gain hoàn tất tăng vốn lên 5.212 tỷ đồng, đủ năng lực đầu tư hơn 4.000 tỷ đồng vào dự án The EverRich 2.

Bài liên quan

'Bánh vẽ' The EverRich của Địa ốc Phát Đạt

Các cổ đông của Đầu tư Big Gain là Công ty CP Đầu tư Xây dựng Nam Thiên và Công ty CP Dịch vụ Thương mại Phú Xuân, mỗi bên góp một nửa, tương đương 2.606 tỷ đồng.

Trong khi đó, Công ty TNHH Dynamic Innovation cũng mới được thành lập vào đầu tháng 3/2017 với vốn điều lệ 200 tỷ đồng, trước khi tăng vốn liên tục vào các ngày 11/12 và 28/12/2017 (cùng ngày với Big Gain) để đẩy chỉ số này lên 2.167 tỷ đồng.

Quá trình tăng vốn thần tốc của 2 pháp nhân trên khiến giới địa ốc không khỏi ngỡ ngàng. Bản thân cổ đông của Phát Đạt cũng băn khoăn về kinh nghiệm cũng như năng lực tài chính thực sự của các nhà đầu tư này.

Dữ liệu của Nhadautu.vn cho thấy 2 cổ đông của Công ty TNHH Đầu tư Big Gain là Công ty CP Đầu tư Xây dựng Nam Thiên và Công ty CP Dịch vụ Thương mại Phú Xuân cùng được thành lập vào ngày 12/12/2017, với vốn điều lệ đến nay chỉ là 150 tỷ đồng. Nhưng mỗi pháp nhân này đã góp tới 2.606 tỷ đồng, gấp 17 lần vốn điều lệ vào Đầu tư Big Gain.

Tương tự, công ty mẹ sở hữu 100% vốn của Công ty TNHH Dynamic Innovation là Công ty CP Dịch vụ Đầu tư Hải Hà được thành lập ngày 13/12/2017, cũng có vốn là 150 tỷ đồng, nhưng lại đầu tư và nắm giữ khoản vốn lên tới 2.167 tỷ đồng tại Dynamic Innovation.

Dòng tiền nhiều uẩn khúc của thương vụ trên còn có thể thấy qua lượng tiền mặt của Phát Đạt, tới cuối năm 2017 là 144 tỷ đồng, không thay đổi nhiều so với 157 tỷ đồng cuối quý III và 149 tỷ đồng đầu năm 2017.

Điều này có nghĩa rằng hơn 6.000 tỷ đồng được 2 nhà đầu tư giải ngân và Phát Đạt nhanh chóng 'hấp thụ' trong 5 ngày cuối năm 2017, thông qua những nghiệp vụ trả nợ vay (phần lớn là trái phiếu), góp vốn đầu tư, hợp tác kinh doanh, trả trước người bán.

6.000 tỷ đồng tương đương 2/3 tổng tài sản và gấp gần 3 lần vốn điều lệ, được Phát Đạt 'nhẹ nhàng' luân chuyển trong vài ngày cuối năm, là khúc mắc cần làm rõ với cổ đông.

Như Nhadautu.vn đã phân tích ở bài viết gần đây, trong giai đoạn 2011- 2017, Phát Đạt đã vay tổng cộng 3.256 tỷ đồng, trong khi chỉ trả nợ 1.792 tỷ đồng.

Dù vay hàng nghìn tỷ song Phát Đạt chỉ đầu tư khoảng 800 tỷ đồng vào các dự án, còn lại được dùng để đảo nợ, trả lãi vay, trả cổ tức, chuyển thành các khoản phải thu, đầu tư tài chính...

Bài liên quan

Ông lớn địa ốc Đà Nẵng Cường Hưng Thịnh tăng vốn gấp 25 lần

Doanh nghiệp địa ốc nhỏ ồ ạt bung hàng cuối năm

Địa ốc Alibaba nói gì vụ khách hàng tố lừa đảo

Địa ốc Sài Gòn ViNa lỗ 122 triệu đồng 9 tháng đầu năm