'Bánh vẽ' The EverRich của Địa ốc Phát Đạt

Bán 'con' trả nợ

Ngày 24/11, Hội đồng quản trị Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã chứng PDR) có Nghị quyết đồng ý chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án The EverRich 2 và dự án The EverRich 3 để thanh toán các khoản trái phiếu, nợ vay của Công ty và các công ty, cá nhân liên quan phát sinh tại DongA Bank.

Thông tin Phát Đạt chuyển nhượng 2 dự án 'con cưng' đã xôn xao giới đầu tư từ đầu năm. Vào Đại hội đồng cổ đông thường niên hồi tháng Ba, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Phát Đạt đã phủ nhận chuyển nhượng dự án The EverRich 2 (còn gọi là The River City) cho Vạn Thịnh Phát và khẳng định kế hoạch đầu tư thêm 1.642 tỷ đồng vào The EverRich 2 và The EverRich 3 trong năm nay.

Bài liên quan

Bất động sản Phát Đạt muốn bán đứt 'cục vàng' The EverRich 2 và The EverRich 3

Tuy vậy, vào đầu tháng Tư, Phát Đạt bất ngờ công bố Nghị quyết thông qua chủ trương chuyển nhượng một phần dự án The EverRich 3 cho một "doanh nghiệp lớn trong nước".

Giá trị giao dịch không được tiết lộ, song kỳ vọng của nhà đầu tư về một thương vụ 'hời' đã đẩy cổ phiếu PDR tăng chóng mặt lên 35.000 đồng, gấp ba lần vùng giá 11.000 - 12.000 đồng cách đây 8 tháng, là một trong những mã có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất trên sàn chứng khoán. Câu chuyện của Phát Đạt khá tương đồng với trường hợp của Quốc Cường Gia Lai với dự án Phước Kiển vừa qua.

Trở lại với Nghị quyết ngày 24/11, chủ trương chuyển nhượng dự án của ban lãnh đạo Phát Đạt đã có phạm vi rộng hơn, không chỉ một phần mà có thể toàn bộ dự án The EverRich 3, và lần này không dấu diếm ý định bán luôn dự án The EverRich 2.

Những tưởng giá cổ phiếu PDR sẽ tiếp tục được đẩy cao sau thông tin trên, tuy nhiên không ít nhà đầu tư tỏ ra hoài nghi về việc ban lãnh đạo Phát Đạt liên tục 'bắn tin' song chưa có động thái cụ thể.

Giá cổ phiếu PDR đã tăng 300% so với đầu năm với kỳ vọng thoái vốn khỏi 2 dự án lớn nhất sẽ mang về cho Phát Đạt khoản 'tiền tươi thóc thật' khổng lồ, với số dư hàng tồn kho của dự án The EverRich 2 tới cuối tháng 9/2017 là 5.080 tỷ đồng, dự án The EverRich 3 là 1.641 tỷ đồng, chiếm tới 92% hàng tồn kho của Phát Đạt.

Đi tìm giá trị thực

Để thực hiện các dự án trên, Phát Đạt đã phải vay nợ hàng nghìn tỷ đồng từ ngân hàng và trái chủ. Số dư vay nợ đạt đỉnh năm 2014 là 2.706 tỷ đồng, trong đó vay DongA Bank 642 tỷ đồng và vay trái phiếu 2.064 tỷ đồng. Toàn bộ các khoản vay trên đều được thuyết minh là để phục vụ dự án The EverRich 2 và The EverRich 3.

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho thấy giai đoạn 2011-2017, Phát Đạt đã vay tổng cộng 3.256 tỷ đồng, trong khi chỉ trả nợ 1.792 tỷ đồng. Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động tài chính là dương 1.883 tỷ đồng.

Tuy nhiên hàng nghìn tỷ đồng vay nợ của Phát Đạt lại không được dùng để phát triển các dự án The Ever Rich như mục đích ban đầu.

Cụ thể, từ năm 2011 đến cuối quý III/2017, chi phí vốn hoá các khoản vay vào hàng tồn kho của Phát Đạt lên tới 3.279 tỷ đồng, trong khi hàng tồn kho tăng thêm 4.063 tỷ đồng. Có nghĩa là Phát Đạt mới chỉ đầu tư thêm gần 800 tỷ đồng vào các dự án, chủ yếu là ở The EverRich 2 và 3.

Cộng với khoản gốc 1.900 tỷ đồng mua quyền sử dụng đất năm 2008, giá trị (chưa tính vốn hoá lãi vay) của các dự án The EverRich 2 và 3 theo đó chỉ quanh mức 2.700 tỷ đồng.

Vậy số tiền hàng nghìn tỷ đồng vay nợ của Phát Đạt đã đi đâu? Câu trả lời là để đảo nợ, trả lãi vay, trả cổ tức, chuyển thành các khoản phải thu, đầu tư tài chính, chỉ một phần nhỏ như đã phân tích được đầu tư vào các dự án.

Năm 2011, Phát Đạt nhận được 1.761 tỷ đồng, trả nợ gốc 906 tỷ đồng, trả lãi vay 522 tỷ đồng và trả cổ tức 131 tỷ đồng. Trước đó, năm 2010, doanh nghiệp này nhận được 1.472 tỷ đồng tiền vay, dùng để trả nợ gốc 894 tỷ đồng, trả lãi vay 141 tỷ đồng và trả cổ tức 234 tỷ đồng.

Năm 2015, Phát Đạt nhận được 1.061 tỷ đồng từ vay nợ và phát hành cổ phiếu. Số tiền này được dùng để trả nợ gốc (431 tỷ đồng), đầu tư tài chính 250 tỷ, tăng các khoản phải thu 442 tỷ đồng. Chỉ 200 tỷ đồng được đưa vào các dự án (chủ yếu là The EverRich Infinity).

Dù Phát Đạt khẳng định sẽ chuyển nhượng, tuy nhiên số phận của các dự án The EverRich đến nay vẫn chưa rõ ràng. Các dự án đình trệ sau gần một thập kỷ triển khai đặt ra dấu hỏi lớn đối với năng lực của Phát Đạt. Ít người biết rằng trước khi lên sàn chứng khoán năm 2010, công ty của Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt đã có chuỗi tăng vốn thần tốc từ 50 tỷ đồng lên 1.302 tỷ chỉ trong 24 tháng.

Bài liên quan

Phát Đạt bác tin bán dự án River City 500 triệu USD cho Vạn Thịnh Phát

Phát Đạt điều chỉnh kế hoạch lãi tăng hơn 56%

Bất động sản Phát Đạt sắp phát hành 20 triệu cổ phiếu trả cổ tức

Tài chính Hoàng Huy đổ bộ đầu tư các dự án bất động sản 'khủng'