Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại là nước đi khôn ngoan

Ngành du lịch sẽ phục hồi trong năm 2023

Theo Tổ chức Du lịch Thế giới (UNWTO), ngành du lịch thế giới đang bật dậy mạnh mẽ với lượng khách quốc tế trong QI/2023 đạt 80% mức trước dịch. Tuy vậy, châu Á – Thái Bình Dương (APAC) vẫn là khu vực duy nhất "rơi lại phía sau" với lượng khách quốc tế trong QI/2023 chỉ đạt 54% so với năm 2019.

Sự vắng bóng khách du lịch Trung Quốc, chính sách kiểm soát biên giới thận trọng của các quốc gia châu Á, chưa kể mối lo ngại của du khách về sức khỏe, chi phí và thời tiết là một số nguyên nhân chính kìm hãm đà phục hồi của du lịch châu Á trong năm 2022.

Tốc độ hồi phục ngành du lịch khắp châu Á – Thái Bình Dương sẽ tăng lên trong năm nay khi hầu hết các điểm du lịch, cụ thể ở Trung Quốc, đã mở cửa.

Theo bản Cập nhật Xu hướng Ngành Du lịch Q1/2023 của Colliers, ngành du lịch sẽ tiếp tục hồi phục trong năm 2023, kéo theo nhu cầu khách sạn trên toàn khu vực gia tăng và các chỉ số công suất phòng, giá bán phòng trung bình mỗi ngày (ADR) và doanh thu trên mỗi phòng có sẵn (RevPAR) tiếp tục cải thiện.

Theo Tổng Cục Du lịch, người Việt Nam đi du lịch nhiều hơn trong năm 2022, với 101,3 triệu lượt khách nội địa. Các điểm đến phổ biến như Phú Quốc, Đà Lạt, Sapa, Đà Nẵng và Hạ Long được bình chọn là nơi du khách muốn ghé thăm nhất trong năm ngoái. Tuy nhiên, mức chi tiêu cho du lịch không nhiều hơn.

Số liệu của Tổng Cục Du lịch cho thấy, năm 2022, mỗi du khách người Việt chi tiêu trung bình 51 USD/ngày (khoảng 1,2 triệu VND) và có xu hướng lưu trú ngắn, khoảng 3,62 ngày.

Dù đã khôi phục đường bay quốc tế từ tháng 3/2022, Việt Nam vẫn thuộc nhóm các quốc gia có lượng khách quốc tế thấp nhất khu vực Đông Nam Á trong năm ngoái. Lượt khách quốc tế năm 2022 vẫn thấp hơn năm lần so với 2019, dù họ lưu trú và chi tiêu hơn gấp đôi khách nội địa.

Trong ba tháng đầu năm 2023, lượt khách quốc tế đến Việt Nam đạt 2,7 triệu, bằng 1/3 mục tiêu quốc gia (8 triệu) và ít hơn một nửa lượt khách của Thái Lan (6,15 triệu). Chưa kể, cán cân inbound – outbound cũng trở nên mất cân bằng khi ngày càng nhiều người Việt chọn đi du lịch nước ngoài vì giá vé máy bay thấp hơn và thuận tiện hơn.

Không chỉ do thiếu nguồn khách Trung Quốc, hiện tượng du lịch Việt Nam "đi trước về sau" các nước láng giềng thực tế đã được tranh luận nhiều từ trước đại dịch. Năm 2019, tỷ lệ khách quay lại Việt Nam (10%) thấp hơn nhiều so với Thái Lan (82%) và Singapore (89%).

Con số này tiếp tục giảm xuống còn 5% vào năm 2022. Ngoài việc quá phụ thuộc vào một số nguồn khách nhất định (như Nga, Trung Quốc), nguyên nhân chính còn nằm ở chính sách visa và các điểm nghẽn cố hữu trong ngành như hạ tầng giao thông và du lịch chưa đồng bộ, thiếu sự đa dạng và định vị khác biệt, hoạt động quảng bá điểm đến quốc tế chưa hiệu quả, và tình trạng thiếu nhân lực hậu đại dịch.

Tuy nhiên, vẫn có nhiều tiềm năng trong trung và dài hạn. Việt Nam đặt mục tiêu hồi phục du lịch hoàn toàn vào năm 2025, với 18 triệu khách quốc tế trong tổng số 134 triệu du khách. Đến năm 2030, cả nước hướng đến 195 triệu du khách gồm 35 triệu khách quốc tế từ nhiều thị trường mục tiêu khác nhau như Ấn Độ và Trung Đông, các nước châu Âu, Úc, New Zealand, Canada và Hoa Kỳ.

Chính sách "nới lỏng" visa cũng vừa được đề xuất, dự kiến kéo dài thời gian lưu trú lên 90 ngày đối với E-visa và 45 ngày đối với thị thực đơn phương, mở rộng việc cấp E-visa cho tất cả các nước nhằm tạo điều kiện nhập cảnh và lưu trú thuận lợi hơn cho người nước ngoài. Nhiều sáng kiến đã được thảo luận trong nước nhằm cải thiện chất lượng du lịch cũng như phát triển các mô hình mới như du lịch nghỉ dưỡng, du lịch sinh thái, du lịch sức khỏe, MICE và bleisure (du lịch kết hợp làm việc).

Ngoài ra, Việt Nam đã sở hữu các lợi thế để thu hút khách du lịch như phong cảnh đẹp, bề dày văn hóa, và một nền ẩm thực đặc sắc từ món ăn đường phố cho đến ẩm thực Việt Nam hiện đại.

"Chìa khóa chính là chất lượng và chuẩn hóa các dịch vụ du lịch mà không đánh mất bản sắc độc đáo của Việt Nam, nhằm đáp ứng thị hiếu mới của nhóm du khách ngày càng khá giả, cả trong nước và quốc tế", Ông Morgan Ulaganathan, Giám Đốc bộ phận Dịch vụ Tài sản & Tư vấn Du lịch – Khách sạn, Colliers Việt Nam nhận định.

Lối đi nào cho bất động sản nghỉ dưỡng?

Mới đây, Nghị định 10/2023/NĐ-CP về việc cấp chứng nhận sở hữu có thời hạn cho công trình xây trên đất thương mại, dịch vụ có hiệu lực đã tạo tiền đề cho sự hồi sinh của loại hình condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng trên khắp Việt Nam, hứa hẹn có sự tăng trưởng hơn nữa trong vài năm tới.

Trao đổi với Nhadautu.vn, đại diện Charm Group cho biết, khi Chính phủ ban hành Nghị định 10 là tin vui lớn đối với thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng, với các doanh nghiệp phát triển BĐS nghỉ dưỡng. Sau rất nhiều năm, condotel, officetel cũng đã có "danh phận".

Việc đề xuất cấp sổ đỏ cho condotel, officetel được xem là một bước tiến mới mang ý nghĩa quan trọng đối với BĐS nghỉ dưỡng trên phạm vi cả nước. Động thái này góp phần khắc phục những vấn đề còn tồn đọng lâu nay của thị trường. Với việc cấp sổ đỏ cho condotel, officetel, BĐS nghỉ dưỡng được kỳ vọng sẽ có cơ hội phát triển trở lại. Với người mua, nhà đầu tư tạo dựng được niềm tin khi được công nhận quyền sử dụng một cách hợp pháp.

Cùng đó, chỉ đạo của Bộ TN&MT cho thấy, vấn đề cấp sổ đỏ cho condotel được các cơ quan quản lý thực sự quan tâm, quyết tâm thực hiện. Các Bộ, ngành liên quan và doanh nghiệp, nhà đầu tư đã có được sự hướng dẫn cụ thể, chính thống và thực hiện đồng bộ trên phạm vi cả nước.

"Các doanh nghiệp đang bắt đầu thực hiện theo nghị định, hướng dẫn của cơ quan chức năng, nhưng mọi thứ vẫn còn khá mới. Tuy nhiên, đây là tín hiệu tốt cho thị trường, còn vướng mắc ở đâu chúng ta sẽ báo cáo, tháo gỡ từng bức", vị này cho hay.

Ngoài Charm Group, một doanh nghiệp sở hữu nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng lớn là tập đoàn Novaland cũng rục rịch tái khởi động các dự án nghỉ dưỡng tại Hồ Tràm, Phan Thiết và Đồng Nai, khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trở nên hấp dẫn trở lại.

Nhận định về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam cho biết, dù đà hồi phục của du lịch Việt Nam đang chậm hơn so với các thị trường châu Á khác và một số lo ngại vẫn còn vì bất ổn kinh tế, chưa kể tình trạng "đóng băng" của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, Việt Nam vẫn có một số cơ hội đáng chú ý. Năm 2019, tỷ lệ lấp đầy của các cơ sở lưu trú du lịch (khách sạn, resort và biệt thự nghỉ dưỡng) đạt 52%, tức trung bình mỗi cơ sở lưu trú trong tổng số 30.000 đều kín trên nửa số phòng.

Nhờ lượng khách nội địa, năm 2022, chỉ số này cải thiện rõ nhất ở các điểm du lịch biển như Hồ Tràm, Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc. Dữ liệu từ Google cho thấy Việt Nam có sáu điểm đến có lượt tìm kiếm tăng 75% mỗi năm gồm Đà Lạt, Phú Quốc, Nha Trang, Vũng Tàu, Phan Thiết và Hội An.

Nguồn cung khách sạn tại Việt Nam đã tăng ba lần trong mười năm qua và sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong vòng ba năm tới với hơn 100 dự án mới. Các loại phòng từ trung cấp đến hạng sang tăng nhanh nhất – 6,7 lần từ 2009 đến 2022, trong khi số lượng biệt thự và resort shophouse mới của năm 2022 tăng lần lượt 20% và 34% so với năm trước. Số lượng khách sạn được vận hành bởi thương hiệu quốc tế dự kiến tăng gấp đôi trong ba năm tới, từ 127 dự án năm 2022 lên 261 dự án năm 2025.

"Thị trường ngày càng có xu hướng tập trung, khi các chủ đầu tư nội địa có lợi thế sở hữu nhiều bất động sản nghỉ dưỡng hợp tác với các thương hiệu khách sạn quốc tế danh tiếng để chuẩn hóa và nâng cao chất lượng phục vụ cũng như giá trị của tài sản đó.

Việt Nam vẫn có các nền tảng cơ bản tốt để phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Chẳng hạn như tầng lớp trung lưu gia tăng, cơ hội du lịch nhiều hơn và thuận lợi hơn nhờ hạ tầng giao thông được cải thiện, độ mở với thương mại quốc tế giúp thúc đẩy các hoạt động công tác, sự kiện, hội nghị… Đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng là một nước đi khôn ngoan", Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam nhận định.

Hoạt động mua bán & sáp nhập (M&A) và hợp tác tuy có chậm lại vào năm ngoái, dự kiến sẽ có một mùa sôi động trong vài quý tới. Nắm trong tay một lượng vốn lớn chờ đợi cơ hội và môi trường định giá thuận lợi, các quỹ đầu tư nước ngoài có thể sẽ có những nước đi táo bạo nhằm mở rộng thị phần trước khi doanh thu khách sạn quay lại mức trước dịch. Đơn cử như thương vụ giữa Sun Group & IHG, Accor & Ennismore & TNR hay BRG & Hilton.

"Ngay lúc này, nhà đầu tư nên chú trọng cải thiện thu nhập trước thuế, lãi và khấu hao (EBITDA), tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), tỷ suất vốn hóa (Cap rates) với mức đầu tư vừa sức và tập trung đẩy mạnh tiếp thị, quản lý doanh thu và thu hút khách", ông Morgan nói và lưu ý việc phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cần phải lồng ghép yếu tố bền vững (ESG) để đảm bảo khả năng cạnh tranh du lịch toàn cầu của Việt Nam trong dài hạn.

"Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, nhắm đến cả hai đối tượng du khách nội địa và quốc tế để tối ưu công suất và giá phòng là việc rất quan trọng", ông Morgan kết luận.

Bài liên quan

Diễn biến mới tại dự án nghỉ dưỡng 610 tỷ của Xuân Lộc Thọ

Du lịch Đồng bằng sông Cửu Long thiếu dịch vụ nghỉ dưỡng cao cấp vùng nông thôn

Kỳ vọng có 'danh phận' cho bất động sản nghỉ dưỡng

Novaland tái khởi động loạt đại dự án nghỉ dưỡng tại Phan Thiết và Hồ Tràm