Thị trường bán lẻ khởi sắc trở lại sau 'cơn bão' hàng giả hàng nhái

Thương hiệu quốc tế tăng cường hiện diện

Dữ liệu mới nhất của Cushman & Wakefield (C&W) Việt Nam cho thấy, quý II/2025, thị trường bất động sản bán lẻ TP.HCM không ghi nhận thêm dự án mới gia nhập thị trường. Tổng nguồn cung hiện hữu tích lũy vẫn giữ nguyên ở mức 1,2 triệu m2 và tăng 6,26% so với cùng kỳ năm trước.

Trong quý II/2025, giá chào thuê trung bình mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM đạt 53,36 USD/m2/tháng giảm nhẹ 0,21% so với ba tháng đầu năm, và giảm 3,32% so với cùng kỳ năm trước.

Tỉ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM đạt 93,6%, tăng nhẹ so với ba tháng đầu năm và tăng 4,16% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ vẫn ổn định theo quý và có xu hướng tăng trưởng theo năm.

"Sự tăng trưởng này không chỉ được thúc đẩy bởi sự gia nhập của các thương hiệu quốc tế như Miki House từ Nhật Bản tại Takashimaya và Oh!Some tại Vincom Đồng Khởi, mà còn đến từ các thương hiệu nội địa. Cụ thể, thương hiệu buffet Poseidon đang mở rộng nhu cầu thuê ra các quận ngoài trung tâm.

Nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ vẫn duy trì ở mức cao, với nhiều thương hiệu đang đăng ký chờ để thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại có vị trí đắc địa. Điều này được thúc đẩy bởi lượng khách quốc tế đến Việt Nam du lịch ngày càng tăng, tạo ra nhu cầu mua sắm ở các thương hiệu bán lẻ lớn", bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc C&W Việt Nam nhận định.

Trong khi đó, khảo sát của Savills Việt Nam chỉ ra, nửa đầu năm 2025, thị trường bán lẻ hiện đại tại TP.HCM vẫn có quy mô nhỏ với tổng diện tích cho thuê thuần (NLA) khoảng 1,6 triệu m2. Nguồn cung mới hạn chế, chỉ ghi nhận thêm 5.000 m2 NLA từ các dự án hiện hữu. Hiệu suất thị trường duy trì ổn định với tỷ lệ lấp đầy cao đạt 93% và giá thuê tầng trệt trung bình khoảng 1,5 triệu VNĐ/m2/tháng.

Các giao dịch thuê mới chủ yếu đến từ nhóm ngành giải trí, phong cách sống và đồ gia dụng. Việc xuất hiện của các thương hiệu mới như Oh!Some, HOKA, Lee cùng với sự mở rộng của các chuỗi như Muji, Zara và H&M tại các trung tâm thương mại hoạt động hiệu quả cho thấy niềm tin ngày càng tăng của nhà bán lẻ.

Các bất động sản bán lẻ hạng sang tại khu vực trung tâm tiếp tục ghi nhận tỷ lệ trống thấp, trong khi nguồn cung tương lai vẫn hạn chế, chỉ khoảng 100.000 m2 NLA dự kiến được bổ sung trong ba năm tới. Nhờ nhu cầu tiêu dùng mạnh mẽ và tầng lớp trung lưu đang mở rộng, thị trường dự kiến sẽ tiếp tục duy trì sự ổn định trong ngắn hạn.

Còn tại Hà Nội, thị trường ổn định. Tỷ lệ lấp đầy đạt 86%, trong khi giá thuê trung bình tầng trệt tăng lên 1,3 triệu VNĐ/m2/tháng.

"Hoạt động cho thuê chủ yếu được thúc đẩy bởi các ngành hàng ẩm thực (F&B) và cửa hàng tiện lợi, với sự xuất hiện của các thương hiệu mới như Oh!Some và 7-Eleven, cùng với việc mở rộng chuỗi từ các thương hiệu như Muji, Starbucks và Dzinh.

Các tài sản bán lẻ cao cấp tại khu trung tâm vẫn duy trì tỷ lệ trống thấp, trong khi nguồn cung mới trong ba năm tới khá hạn chế, chỉ khoảng 10.600 m2 diện tích sàn cho thuê thuần (NLA). Với nhu cầu tiêu dùng bền vững và tầng lớp trung lưu ngày càng mở rộng, thị trường bán lẻ được dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định trong ngắn hạn", đại diện của Savills Việt Nam nhận định.

C&W cho biết, tính chung 6 tháng, thị trường Hà Nội chào đón thêm 13.658 m2 diện tích bán lẻ mới từ dự án Aeon Mall Cầu Giấy.

Tổng nguồn cung bán lẻ tại Hà Nội ước đạt khoảng 1,4 triệu m2, tăng 1,3% theo năm. Trung tâm mua sắm là loại hình bán lẻ phổ biến nhất, chiếm 86% tổng nguồn cung tại Hà Nội.

Trong quý II/2025, tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường đạt 85,4%, giảm nhẹ 0,06 điểm phần trăm so với quý trước và 1,27 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc một số dự án đang tạm thời cải tạo nhằm nâng cao trải nghiệm khách hàng. Bên cạnh đó, thị trường cũng ghi nhận sự gia nhập của các thương hiệu bán lẻ như Mr. DIY, Oh!Some và chuỗi cửa hàng tiện lợi GS25 và 7-Eleven vào thị trường Hà Nội.

Tỷ lệ lấp đầy cao tiếp tục được duy trì tại các dự án có quy mô lớn, được quản lý và vận hành hiệu quả, nhờ khả năng đáp ứng đa dạng nhu cầu của khách hàng và cung cấp không gian chất lượng cho các nhà bán lẻ. Ngược lại, một số trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ cũ, có sức cạnh tranh thấp hơn, đã chuyển hướng sang thu hút các khách thuê thuộc lĩnh vực văn phòng và dịch vụ.

"Trong quý II/2025, giá thuê trung bình tại tầng trệt đạt 47,1 USD/m2/tháng, tăng 0,8% so với quý trước và 6,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng này chủ yếu đến từ việc điều chỉnh giá thuê định kỳ tại nhiều dự án ở khu vực rìa trung tâm và phía Tây – nơi đang ghi nhận sự cải thiện về hạ tầng và thu hút thêm nhiều thương hiệu bán lẻ mới", bà Trang Bùi nhận định.

Trong giai đoạn 2025–2027, thị trường bán lẻ dự kiến sẽ đón nhận thêm khoảng 324.000 m2 diện tích từ 17 dự án mới, trong đó khu vực phía Tây chiếm tới 37% tổng nguồn cung tương lai.

Bên cạnh việc mở rộng tại Hà Nội, các nhà phát triển bán lẻ cũng đang tích cực vươn ra các tỉnh lân cận. Tiêu biểu là các dự án như Vincom Mega Mall Ocean Park 2 tại Hưng Yên và Aeon Mall Hạ Long tại Quảng Ninh, cho thấy tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ của ngành bán lẻ tại khu vực ngoại đô và các tỉnh thành vệ tinh.

Thị trường khởi sắc sau cơn bão hàng giả hàng nhái

Theo các chuyên gia, thị trường bán lẻ ở cả TP.HCM và Hà Nội đều được dự báo sẽ khởi sắc, nhất là sau khi cơ quan chức năng "thanh lọc" thị trường, truy quét hàng giả hàng nhái.

Sự hiện diện của các thương hiệu quốc tế lớn, là chỉ dấu cho thấy sức hút của thị trường trăm triệu dân. Đồng thời, cũng là điều sẽ giúp khách hàng tiếp cận với những hàng hoá thật, chất lượng và có giá trị.

Theo Savills Việt Nam, thách thức lớn nhất hiện nay đối với toàn ngành là sự bất định của kinh tế và địa chính trị toàn cầu – những yếu tố ngoài tầm kiểm soát, dù là với các nhà bán lẻ hay nhà đầu tư bất động sản chủ động nhất.

Chiến lược bán lẻ đa kênh đang ngày càng phát triển mạnh tại Việt Nam, đặc biệt là ở TP.HCM. Các thương hiệu thời trang, F&B và hàng gia dụng đang tích cực tích hợp kênh trực tuyến và cửa hàng vật lý nhằm nâng cao trải nghiệm khách hàng. Trong 6T/2025, các nhóm ngành này tiếp tục mở rộng tại các trung tâm thương mại trọng điểm, chiếm đến 67% tổng số giao dịch cho thuê mới. Các cửa hàng không còn đơn thuần là điểm bán, mà đang trở thành trung tâm trải nghiệm thương hiệu, điểm nhận hàng và là không gian tạo nội dung truyền thông.

Nhu cầu bán lẻ tại Hà Nội đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống, với Hồ Tây nổi lên như một điểm tăng trưởng chính nhờ hoạt động ấn tượng của Lotte Mall và khoảng 172.000 m2 không gian bán lẻ mới dự kiến hoàn thành trước năm 2027.

Tại Starlake, các chủ đầu tư lớn như Toshin, CJ, Mapletree và Thadico đang lên kế hoạch xây dựng các trung tâm thương mại phong cách sống tích hợp, định vị khu vực này thành điểm đến giải trí sôi động, có thể sánh ngang với Khu Phố cổ. Ở bờ đông sông Hồng, các khu bán lẻ mới như Vincom Mega Mall Ocean Park và Vinhomes Global Gates được hỗ trợ bởi các dự án hạ tầng trọng điểm như cầu Tứ Liên và đường Vành đai 4, giúp cải thiện khả năng kết nối với khu vực ngoại thành.

Các nhà phát triển đang hướng tới mô hình khu thương mại tích hợp đầy đủ dịch vụ, có quy mô lớn, lưu lượng khách ổn định và tiềm năng dài hạn hấp dẫn cho các nhà bán lẻ.

Còn C&W chỉ ra, Thị trường bán lẻ TP.HCM dự báo sẽ có thêm khoảng 38.000 m2 diện tích mới trong năm 2025 và gần 80.000 m2 trong ba năm tiếp theo. Dù thị trường đang phải đối mặt với sự khan hiếm quỹ đất và chi phí phát triển tăng cao, song điều đáng chú ý là phần lớn nguồn cung trong tương lai sẽ tập trung tại khu vực trung tâm nhờ sự gia nhập của hai dự án trung tâm thương mại lớn trong năm 2025 là Marina Central Tower và Lancaster Legacy.

Những dự án này hứa hẹn sẽ thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bán lẻ khu vực trung tâm, đồng thời đáp ứng nhu cầu ngày càng cao từ các thương hiệu quốc tế và khách du lịch.Thêm vào đó, với việc khách du lịch quốc tế tiếp tục tăng mạnh, thị trường bán lẻ tại TP.HCM cũng sẽ được hưởng lợi từ xu hướng mua sắm cao cấp. Các thương hiệu nổi bật và các nhà đầu tư đang ngày càng chú trọng vào việc phát triển không gian bán lẻ ở các vị trí đắc địa, nơi có tiềm năng gia tăng doanh thu đáng kể.

Ngoài ra, nhu cầu thuê mặt bằng tại các vị trí có lưu lượng khách cao và được quản lý chuyên nghiệp tiếp tục tăng, góp phần giữ giá thuê ở mức ổn định hoặc tăng nhẹ, bất chấp một số áp lực từ nguồn cung mới và xu hướng chuyển dịch tiêu dùng sang các kênh mua sắm trực tuyến.