Nguồn cung nhỏ giọt

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý II của Bộ Xây dựng cho thấy, số lượng nhà ở thương mại hoàn thành là 24 dự án với 5.608 căn, số lượng dự án bằng khoảng 109% so với quý I và bằng khoảng 70,6 % so với cùng kỳ năm 2021, trong đó tại miền Bắc có 13 dự án với 2.343 căn, tại miền Trung có 3 dự án với 961 căn, tại miền Nam có 8 dự án với 2.304 căn.

Số lượng nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng là 1.091 dự án với 327.125 căn, số lượng dự án bằng khoảng 89,7% so với quý I và bằng khoảng 97,5% so với cùng kỳ năm 2021, trong đó tại miền Bắc có 210 dự án với 157.654 căn, tại miền Trung có 211 dự án với 131.481 căn, tại miền Nam có 670 dự án với 37.990 căn.

Số lượng nhà ở thương mại được cấp phép mới là 29 dự án với 6.753 căn, số lượng dự án bằng khoảng 74,4% so với quý I và bằng khoảng 42% so với cùng kỳ năm 2021, trong đó tại miền Bắc có 17 dự án với 3.763 căn, tại miền Trung có 9 dự án với 678 căn, tại miền Nam có 3 dự án với 2.312 căn.

Số lượng dự án và căn hộ thương mại đủ điều kiện mở bán trong quý II có 80 dự án với 27.160 căn, bằng khoảng 262% so với quý I. Trong đó, miền Bắc có 27 dự án với 9.729 căn; miền Trung có 18 dự án với 3.738 căn và miền Nam có 35 dự án với 13.693 căn. Riêng tại Hà Nội có 4 dự án với 2.240 căn, TP.HCM có 12 dự án với 8.284 căn.

Bộ Xây dựng đánh giá, qua số liệu này, nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý II vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt là số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 42% so với cùng kỳ năm 2021.

Bên cạnh đó, đối với dự án nhà ở thu nhập thấp, số lượng dự án hoàn thành là 3 dự án với 1.134 căn hoàn thành tại Kon Tum, Ninh Thuận. Số lượng dự án bằng khoảng 75% so với quý I và tương đương với cùng kỳ năm 2021.

Số lượng dự án nhà ở thu nhập thấp đang triển khai xây dựng là 96 dự án với 123.514 căn, (Bình Dương có 42 dự án). Số lượng dự án bằng khoảng 98% so với quý I và bằng khoảng 102% so với cùng kỳ năm 2021.

Số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là 7 dự án với 2.163 căn hộ. Số lượng dự án bằng khoảng 77,8% so với quý I và bằng khoảng 140% so với cùng kỳ năm 2021.

Đáng lưu tâm, số lượng dự án nhà ở thu nhập thấp được cấp phép mới chỉ có 4 dự án với quy mô 2.652 căn tại Thái Nguyên, Phú Thọ, Quảng Ninh, Hà Nam. Số lượng dự án bằng khoảng 133% so với quý I và so với cùng kỳ năm 2021. Nhưng, các dự án được cấp phép mới đều không xuất hiện ở cả Hà Nội và TP.HCM.

Đối với dự án nhà ở công nhân, số lượng dự án đang triển khai xây dựng là 24 dự án với 20.945 căn. Số lượng dự án bằng khoảng 133% so với quý I. Đồng thời, có 2 dự án với 1.032 căn đủ điều kiện mở bán.

Giá vẫn tiếp tục tăng cao

Theo Bộ Xây dựng, đối với căn hộ chung cư, căn hộ bình dân (25-30 triệu đồng/m2) tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Loại căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm như các quận, huyện.

Đơn cử như tại Hà Nội là dự án xpHOMES (huyện Đan Phượng) giá 29 triệu đồng/m2; Gemek Premium (huyện Hoài Đức) giá 26 triệu đồng/m2; Xuân Mai Complex (quận Hà Đông) giá khoảng 27 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM là dự án Dream Home Riverside (quận 8) có giá khoảng 27 triệu đồng/m2, Ehome S (TP. Thủ Đức) có giá khoảng 25 triệu đồng/m2. Còn tại Đà Nẵng, dự án  FPT City Đà Nẵng (quận Ngũ Hành Sơn) có giá khoảng 25,7 triệu đồng/m2.

Đối với căn hộ chung cư trung cấp (30-50 triệu đồng/m2). Đây là sản phẩm chủ đạo trên thị trường BĐS.

Tại Hà Nội, dự án Keangnam, (quận Nam Từ Liêm) có giá khoảng 45 triệu đồng/m2, Melody Residences (quận Hoàng mai) có giá khoảng 45 triệu đồng/m2, Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm) có giá khoảng 36 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, dự án Sunrise City (quận 7) giá khoảng 40 triệu đồng/m2, CityLand Park Hills (quận Gò Vấp) có giá khoảng 49 triệu đồng/m2. Còn tại Đà Nẵng, dự án The Sang Residence (quận Ngũ Hành Sơn) có giá khoảng 46 triệu đồng/m2…

Đáng chú ý, căn hộ cao cấp (hơn 50 triệu đồng/m2) tại Hà Nội và TP.HCM, một số dự án có vị trí đặc biệt, trung tâm có mức giá quảng cáo, chào bán rất cao như: Heritage West Lake (quận Tây Hồ, Hà Nội) có giá khoảng 75 triệu đồng/m2; T-Place (quận Hoàn Kiến, Hà Nội) có giá khoảng 325 triệu đồng/m2; Grand Marina Saigon (quận 1, TP.HCM) có giá khoảng 300 triệu đồng/m2, Vinhomes Golden River Ba Son (quận 1) có giá khoảng 170 triệu đồng/m2; M Landmark Residence (quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng) có giá khoảng 120 triệu đồng/m2…

Bộ Xây dựng nhận định, giá căn hộ chung cư vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, mức độ tăng giá các phân khúc tập trung trong quý I chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý II.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường đã xuất hiện tình trạng lệch pha cung cầu, rất thiếu nguồn cung dự án dẫn đến thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở.

Ông Châu dẫn chứng, so với năm 2017 - năm thị trường BĐS TP.HCM tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với tổng số 42.991 căn nhà đưa ra thị trường. Nhưng trong những năm gần đây đã xuất hiện tình trạng lệch pha cung cầu, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở.

Cụ thể, năm 2018, TP.HCM chỉ có 28.316 căn nhà, bằng 65,8 % so với năm 2017. Năm 2019 nguồn cung chỉ có 23.046 căn nhà, bằng 53,6 % so với năm 2017. Năm 2020 nguồn cung chỉ có 16.895 căn nhà, bằng 39,2 % so với năm 2017. Năm 2021 nguồn cung chỉ có 14.443 căn nhà, bằng 33,6 % so với năm 2017. Và trong 6 tháng đầu năm 2022 nguồn cung chỉ có 9.456 căn nhà, bằng 44 % so với 6 tháng đầu năm 2017.

Thị trường BĐS cũng đã xuất hiện tình trạng lệch pha phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu hụt nhà ở có giá vừa túi tiền có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội. Điều này tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Vị Chủ tịch HoREA cho biết, loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại TP.HCM, năm 2020 chỉ chiếm 1%; năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 chỉ có nhà ở cao cấp và nhà ở trung cấp, thị trường không còn nhà ở bình dân (0%).

Nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo. Cụ thể, năm 2017, TP.HCM có 10.987 căn nhà cao cấp, chiếm 25,5%. Năm 2018 có 8.502 căn nhà cao cấp, chiếm 30%. Năm 2019 có 15.479 căn nhà cao cấp, chiếm 67,1%. Năm 2020 có 7.114 căn nhà cao cấp, chiếm 42,1%. Năm 2021 có 10.404 căn nhà cao cấp, chiếm 72%. Và trong nửa đầu năm 2022 có 7.577 căn nhà cao cấp, chiếm đến 80,13%.

Đặc biệt, ông Châu nhấn mạnh về câu chuyện nhà ở bình dân và nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp bởi nhu cầu hiện nay là thực sự cấp bách.

"TP.HCM có 17 khu chế xuất, khu công nghiệp với 1.062 doanh nghiệp, gồm doanh nghiệp trong nước là 653 doanh nghiệp và 409 doanh nghiệp FDI với tổng số lao động là 285.000 người, trong đó lao động nhập cư là 185.250 người (tỷ lệ 65%). Nhưng, các khu nhà lưu trú mới chỉ giải quyết chỗ ở cho khoảng 15% công nhân lao động các khu chế xuất, khu công nghiệp", ông Châu nói và cho biết nếu tính cả các cụm công nghiệp thì còn có thêm 538 doanh nghiệp và khoảng 95.000 công nhân lao động.

Từ những số liệu này có thể thấy, thị trường BĐS phát triển chưa cân đối, chưa an toàn, chưa lành mạnh, bền vững và chưa thực sự đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đông đảo người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư.

"Thị trường BĐS đã xuất hiện tình trạng giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Giá nhà bình dân khoảng 2 tỷ đồng cũng cao gấp khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội, trong khi giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần. Như vậy, người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu không có chính sách hỗ trợ", ông Châu nhấn mạnh.

Bài liên quan

Bất động sản hàng hiệu tăng trưởng mạnh ở Việt Nam

Thị trường bất động sản chuyển động ra sao trong nửa cuối năm?

Thị trường bất động sản KCN phía Nam lọt tầm ngắm các ông lớn TTC, T&T, Novaland

Nguồn cung bất động sản nhỏ giọt, giá tăng nhanh sau COVID-19