Cần một góc nhìn khác để đánh giá cổ phiếu bất động sản?

Nhược điểm phương pháp định giá cổ phiếu bất động sản qua giá trị sổ sách

Giám đốc khối phân tích VNDIRECT nhận định, giá trị sổ sách của các doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam là một chỉ số rất hạn chế để phản ánh triển vọng lợi nhuận trong tương lai.

Theo Chuẩn mực Kế toán Việt Nam, các nhà phát triển BĐS không đánh giá lại hàng tồn kho hay quỹ đất; và ở một nước phát triển nhanh với giá đất tăng cao như Việt Nam, mục tài sản trong bảng cân đối kế toán bị đánh giá thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường cũng như tiềm năng tạo dòng tiền của quỹ đất – điều này đặc biệt đúng với các doanh nghiệp có quỹ đất được mua với giá rất thấp (có thể lấy ví dụ trường hợp KDH mua lại BCI với quỹ đất có giá mua rất thấp vì khi đó khu vực phía Tây của TP.HCM không được doanh nghiệp BĐS nào quan tâm).

Ông Anirban Lahiri khẳng định, đây không hoàn toàn là một lợi thế lớn đối với các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất mua từ trước đây – phí cấp quyền sử dụng đất đang được điều chỉnh lại để phản ánh giá trị thị trường của quỹ đất tại thời điểm xây dựng, tuy nhiên các dự án với quỹ đất mua lại giá rẻ vẫn có biên LN rất cao so với quỹ đất mua gần đây (do quyền sử dụng đất thường chỉ chiếm 20-30% chi phí phát triển).

Do giá trị thị trường của quỹ đất tương đối khó để xác định (đặc biệt là ở những khu vực chỉ có một vài giao dịch được ghi nhận), hầu hết các chuyên viên phân tích đều định giá quỹ đất khi dự án chưa được thực hiện (cũng là phần lớn quỹ đất của công ty trong nhiều trường hợp) theo giá trị sổ sách hay chi phí mua trước đây. Điều này dẫn đến việc đánh giá không đúng các doanh nghiệp có quỹ đất rộng và mua cách đây rất lâu. Trong khi các dự án trên quỹ đất giá rẻ lẽ ra phải tạo biên LN cao hơn khi ghi nhận dòng tiền.

Giải pháp khắc phục nhược điểm trên

Ông Anirban Lahiri đánh giá, mặc dù vẫn chưa có giải pháp khắc phục nhược điểm của phương pháp định giá theo giá trị sổ sách đối với các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam, nhưng việc sử dụng quy mô quỹ đất (thay vì chi phí mua ban đầu) để so sánh các doanh nghiệp BĐS tương đối hợp lý ở mức độ nhất định. Tất nhiên, “số lượng” và “chất lượng” là hai tiêu chí khác biệt, do đó các doanh nghiệp sở hữu nhiều đất ở khu vực trung tâm hơn thì xứng đáng có định giá cao hơn.

Tuy nhiên, ông Anirban Lahiri nhận định vẫn cần sử dụng phương pháp hệ số Giá trị Doanh nghiệp (EV-Enterprise value)/Diện tích quỹ đất để so sánh các doanh nghiệp. (cách tính hệ số EV = Vốn hóa thị trường + Vay ngắn hạn + Vay dài hạn + Lợi ích cổ đông thiểu số + Giá trị thị trường cổ phiếu ưu đãi – Tiền và tương đương tiền).

Một chỉ số khác phù hợp cho việc so sánh trong bối cảnh việc mở bán dự án gặp trở ngại do những nút thắt trong quy định đã đề cập trước đó là tổng doanh thu chưa thực hiện (giá trị bán hàng chưa ghi nhận)– ví dụ: giá trị các hợp đồng trong những lần mở bán trước đây nhưng chưa được ghi nhận trong KQKD. Tất nhiên, thời gian bàn giao (ghi nhận doanh thu) vẫn bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi quy định (trì hoãn cấp giấy phép xây dựng), tuy nhiên với cách tính này, Ông Anirban Lahiri nhận định có thể loại bỏ một ẩn số lớn – thời gian cấp phép quyền sử dụng đất.

Ông Anirban Lahiri gợi ý sử dụng phương pháp hệ số Giá trị Doanh nghiệp (EV)/Doanh thu chưa ghi nhận để so sánh các DN. Theo đó, sẽ kết hợp cả 2 hệ số so sánh nói trên (EV/Quỹ đất và EV/Doanh thu chưa ghi nhận) để đưa một số cổ phiếu BĐS lên bàn cân để tìm ra những cái tên sáng giá nhất.

Bài liên quan

Cổ phiếu HPG bị bán mạnh trong phiên sáng 15/3

Muốn thoái hết vốn tại BMI, SIC dự kiến thu về gần 16 tỷ đồng

Công ty của Phó Tổng Giám đốc KIDO mua vào ‘thỏa thuận’ cổ phiếu

Nhà đầu tư ngoại mua vào lượng lớn cổ phiếu ‘bút bi’ Thiên Long