[Café cuối tuần] Thu đúng, thu đủ nhưng cần có tình, có lý

Đại dịch Covid-19 đã tạm đi qua nhưng vẫn để lại di chứng cho nền kinh tế cho đến tận ngày hôm nay. Bất động sản (BĐS) là một trong lĩnh vực chịu thiệt hại lớn nhất. Suốt 2 năm dịch bệnh cao điểm, các dự án BĐS hầu như không thể thi công, công trường đóng cửa do chỉ thị giãn cách xã hội, cách ly y tế từ chính quyền. Trong và sau đại dịch, thị trường rơi vào tình trạng đóng băng, chưa kể đến những vướng mắc về vốn tín dụng, trái phiếu cũng như rào cản thể chế pháp lý.

Điều đó dẫn đến một loạt các dự án đã được Nhà nước giao đất nhưng bất đắc dĩ rơi vào tình huống không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ dự án đầu tư.

Đây là hành vi vi phạm pháp luật theo Điều 64 Luật Đất đai mà theo quy định thì chủ đầu tư phải xin cơ quan nhà nước cho gia hạn sử dụng đất 24 tháng và phải nộp thêm khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ này. Sau khi hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì sẽ bị thu hồi đất mà không được bồi thường về đất và tài sản, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Thực tế trước và trong thời kỳ đầu dịch Covid-19, UBND các tỉnh, thành đã cho phép gia hạn sử dụng đất thêm 24 tháng với một số dự án có tiến độ sử dụng đất chậm so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư. Tuy nhiên, dịch Covid-19 là sự kiện bất khả kháng xảy ra đã khiến các dự án này tiếp tục bị chậm tiến độ và sau khi kết thúc 24 tháng gia hạn thì dự án vẫn chưa thể hoàn thành, chủ đầu tư tiếp tục thực hiện chậm so với tiến độ dự án được cơ quan nhà nước chấp thuận.

Chia sẻ với khó khăn chung của các nhà đầu tư, UBND một số tỉnh, thành đã bám sát quy định của Luật Đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP) để báo cáo cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn xác định dịch bệnh Covid-19 thuộc trường hợp bất khả kháng.

Hà Nội là một trong những địa phương đi đầu bởi ngay từ giữa năm 2021, UBND thành phố đã có hàng loạt văn bản xin ý kiến của Bộ TN&MT, Tổng cục Quản lý đất đai, Thủ tướng Chính phủ. Thủ tướng, Bộ TN&MT, Tổng cục Quản lý đất đai đã có hướng dẫn và đặc biệt Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ra đời đã cho phép Chủ tịch UBND cấp tỉnh căn cứ quy định về các trường hợp bất khả kháng của pháp luật và thực tế triển khai các dự án đầu tư để xác định thời gian bị ảnh hưởng của trường hợp bất khả kháng đối với dự án thuộc địa bàn.

Trên cơ sở đó, UBND thành phố Hà Nội đã có văn bản số 2198/UBND-TNMT ngày 17/7/2023 để thống nhất xác định dịch bệnh Covid-19 thuộc trường hợp bất khả kháng, thời gian ảnh hưởng là 21 tháng, tính từ ngày công bố dịch Covid-19 (ngày 23/01/2020) đến ngày 11/10/2021 (ngày Chính phủ quy định tạm thời thích ứng an toàn, linh hoạt với dịch Covid-19). Thời gian 21 tháng này không tính vào thời gian các dự án được gia hạn sử dụng đất 24 tháng theo Điều 64 Luật Đất đai.

Sau văn bản số 2198, thành phố Hà Nội đã rà soát từng dự án cụ thể và ban hành các quyết định về việc kéo dài thời gian gia hạn sử dụng đất (các dự án đã được gia hạn sử dụng đất 24 tháng từ trước tiếp tục được kéo dài thời gian gia hạn; thời gian kéo dài tùy thuộc từng dự án và tối đa là 21 tháng).

Tuy nhiên, sau khi có quyết định cho phép kéo dài thời gian gia hạn sử dụng đất, các chủ đầu tư đều nhận được thông báo của cơ quan thuế yêu cầu nộp tiền sử dụng đất trong thời gian kéo dài (tương tự việc phải nộp tiền đất cho 24 tháng gia hạn trước đây không do bất khả kháng). Việc này gây ngỡ ngàng và bức xúc cho đa số doanh nghiệp.

Rõ ràng, việc cơ quan nhà nước cho phép các dự án được kéo dài thêm thời gian gia hạn sử dụng đất là hết sức đúng đắn và phù hợp với chủ trương của Đảng, Nhà nước về tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp sau đại dịch. Việc cho phép kéo dài thời gian là nhằm bù đắp lại khoảng thời gian trước đó chủ đầu tư phải chấp hành các chỉ thị về giãn cách xã hội nên không thể tổ chức thi công.

Việc dự án phải tiếp tục nộp thêm tiền đất khi được kéo dài thêm thời gian gia hạn do nguyên nhân bất khả kháng càng khiến doanh nghiệp khó khăn, kiệt quệ hơn; chưa kể đến những vướng mắc chung của thị trường BĐS về vốn tín dụng, trái phiếu cũng như thể chế pháp lý.

Cần nhấn mạnh rằng quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai có tính dự báo và đảm bảo yếu tố nhân đạo do các chế tài về nộp thêm tiền đất đối với thời gian chậm tiến độ hay việc Nhà nước thu hồi đất sẽ được loại trừ khi việc chậm tiến độ là hệ quả của yếu tố bất khả kháng (tại cuối điểm i đã ghi rõ "... trừ trường hợp do bất khả kháng"). Do vậy, khi sự kiện bất khả kháng xảy ra (ở đây là dịch bệnh Covid-19) thì Nhà nước không chỉ "miễn trừ" chế tài về thu hồi đất, chấm dứt hoạt động của dự án mà còn cần "miễn trừ" cả chế tài về nộp thêm tiền sử dụng đất cho thời gian chậm tiến độ.

Ngoài ra, mặc dù quan hệ giữa doanh nghiệp và cơ quan nhà nước là quan hệ có tính chất hành chính nhưng tinh thần của Hiến pháp và các luật về đầu tư kinh doanh hiện nay ngày càng có thiên hướng bảo hộ các quyền, lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư. Trên tinh thần ấy, quy định của pháp luật dân sự cần được áp dụng tương tự. Chẳng hạn Điều 351 Bộ luật dân sự 2015 đã quy định về trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ, trong đó nêu rõ: "Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự..."

Như vậy, việc các chủ đầu tư thực hiện dự án chậm so với tiến độ dự án đã cam kết xuất phát từ lý do khách quan (do dịch bệnh), không thể lường trước được và không thể khắc phục được. Trường hợp này, cơ quan nhà nước sau khi cho phép chủ đầu tư kéo dài tiến độ thì cần có hướng dẫn thống nhất theo hướng không thu thêm tiền sử dụng đất cho thời gian kéo dài này nhằm đảm bảo lợi ích cho nhà đầu tư, góp phần hỗ trợ doanh nghiệp sớm phục hồi để tạo sức bật tăng trưởng kinh tế đất nước, sớm vượt qua "sức ì" thời hậu Covid-19.

Bài liên quan

'Choáng' với con số gần 1.300 doanh nghiệp bất động sản đóng cửa

Thị trường bất động sản 2024: 'Nín thở' chờ quý III đảo chiều

Điểm mới Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Tạo đà thu hút kiều hối đầu tư

Thị trường bất động sản 2023: Gian truân đường trở lại