Biệt thự triệu 'đô' ế ẩm

Biệt thự, nhà liền kề từng phân khúc đầu tư với khả năng sinh lời cao, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, đi cùng với sự phát triển, phân khúc này đã tăng nóng cả về giá và số lượng.

Vài năm trở lại đây, khi thị trường bất động sản (BĐS) trững lại thì phân khúc này cũng rơi vào tình trạng khó khăn về thanh khoản. Những căn biệt thự triệu USD dù rao bán giảm giá vài tỷ đồng nhưng ít người quan tâm.

Báo cáo thị trường BĐS TP.HCM nửa đầu năm của Savills Việt Nam cho thấy, đối với phân khúc biệt thự, nhà liền kề không có dự án mới nào do chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn, quỹ đất trống khan hiếm và các thủ tục pháp lý phức tạp. 3 dự án hiện hữu mở bán thêm 414 căn mới.

Các căn có giá trên 30 tỷ đồng chiếm 78% nguồn cung và chủ yếu ở TP. Thủ Đức và chỉ 13% nguồn cung sơ cấp ở TP.HCM có giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường, lượng giao dịch nửa đầu năm của phân khúc này cũng chỉ đạt đạt 158 căn, giảm 74% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trong nửa đầu năm 2023 đạt mức thấp nhất trong 10 năm ở mức 15%, giảm 57 điểm % theo năm. Hàng tồn kho và sản phẩm mở bán mới đắt đỏ thách thức tính thanh khoản khi giá sơ cấp tăng 48% theo năm lên hơn 300 triệu đồng/m2.

Riêng tại TP.HCM, 9% lượng giao dịch có giá dưới 5 tỷ đồng, song, những bất động sản này lại chiếm 39% thị phần tại Bình Dương, 63% tại Đồng Nai và 89% tại Long An.

Tương tự, báo cáo của DKRA Group ở phân khúc nhà phố, biệt thự trong quý II cũng chỉ ra, sức cầu thị trường ở mức rất thấp, lượng tiêu thụ 1% so với cùng kỳ, giao dịch tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm dưới 5 tỷ đồng/căn. Thị trường sơ cấp ghi nhận mức giảm 5-7%, thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm 9-11% so với đầu năm, tuy nhiên thanh khoản thị trường ở rất thấp.

Về giá bán, mức giá ở các địa phương vùng ven đang dễ chịu hơn rất nhiều. Nếu như ở TP.HCM mức giá cao nhất là hơn 50 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 7,3 tỷ đồng/căn thì ở Long An mức giá cao nhất chỉ 7,7 tỷ đồng/căn, thấp nhất 3,8 tỷ đồng; Bình Dương cao nhất 7,6 tỷ đồng/căn, thấp nhất 1,5 tỷ đồng và Đồng Nai cao nhất 8,9 tỷ đồng/căn, thấp nhất 1,6 tỷ đồng/căn.

Hay như báo cáo của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng nêu rõ, mức giá tại thị trường thứ cấp có sự phân hóa theo phân khúc giá. Các sản phẩm có giá trị cao hơn 20 tỷ đồng ghi nhận mức cắt giảm lên tới 30% so với đỉnh. Tuy nhiên, mức giá này vẫn cao hơn nhiều so với mức giá mua ban đầu từ chủ đầu tư.

Theo các đơn vị nghiên cứu, để kích cầu thanh khoản, các chủ đầu tư đã cung cấp các chương trình cam kết cho thuê với lợi nhuận cố định, gia hạn thời gian hưởng lãi suất ưu đãi và kéo dài lịch thanh toán. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của Nhadautu.vn, tình hình không mấy triển vọng đối với phân khúc triệu USD này. Nhiều khách hàng rao bán giảm vài tỷ đồng nhưng không có người mua. Đối với phân khúc này, các chuyên gia nhận định, chỉ khi nào thị trường BĐS sôi động trở lại thì mới thanh khoản.

Savill Việt Nam đánh giá, lãi suất cho vay từ tháng 4-6 ổn định và được dự báo chỉ giảm 0,5 điểm % kể từ tháng 7 tiếp tục gây áp lực cho người mua, đặc biệt là ở khu vực thành phố. Người mua để ở và các nhà đầu tư am hiểu thị trường đang dịch chuyển sang các tỉnh lân cận nơi nguồn cung sơ cấp có giá phải chăng và được hỗ trợ bởi hạ tầng giao thông ngày càng cải thiện.

Đơn vị này dự báo, nửa cuối năm nay, dự kiến 500 căn sẽ được mở bán. Đến năm 2026, dự kiến sẽ có khoảng 5.200 căn được mở bán. Nguồn cung tương lai được dự báo sẽ đạt đỉnh với 2.500 căn vào năm 2025. Khu vực ngoại thành như các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ sẽ chiếm 71% thị phần và TP. Thủ Đức sẽ chiếm phần còn lại.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc Savills Việt Nam nhìn nhận, tâm lý thận trọng của người mua tiếp tục gâp áp lực lên thanh khoản thị trường. Tuy nhiên, triển vọng sẽ được cải thiện nhờ các cơ chế cụ thể về BĐS, chính sách tiền tệ và đầu tư hạ tầng.

Bài liên quan

Thị trường bất động sản sẽ phục hồi, khởi sắc vào thời điểm nào?

Dự án bất động sản nào ở TP.HCM nổi bật nhất trong quý II?

Nhiều dự án bất động sản thất bại vì thiếu kế hoạch sử dụng đất

Lãi suất hạ nhiệt nhưng thị trường bất động sản vẫn trầm lắng